מה זה תוכנית בנין עיר (תב"ע)? המדריך המקיף לתכניות בנין עיר בישראל
תוכנית בנין עיר (בראשי תיבות: תב"ע) היא תוכנית תכנון רשמית ומחייבת המאושרת על ידי מוסדות התכנון בישראל, והיא קובעת את כל כללי הבנייה והשימושים המותרים בשטח מוגדר - עיר, שכונה, רחוב או אפילו מגרש בודד. התוכנית מגדירה באופן מדויק מה מותר לבנות, היכן, בכמה, ובאיזה גובה, ומהווה את הבסיס המשפטי והמחייב להוצאת כל היתר בנייה בישראל. ללא תוכנית בנין עיר תקפה, לא ניתן לבנות דבר באופן חוקי, ולכן הבנת מהי תב"ע, כיצד היא פועלת, מה היא קובעת, וכיצד ניתן לשנות אותה היא קריטית לכל בעל נכס, יזם, קבלן, או כל מי שמתכנן לבנות, לשפץ או לפתח נכס נדל"ן בישראל.
האזנה לכתבה:
תוכנית בנין עיר – הגדרה והסבר בסיסי
תוכנית בנין עיר (תב"ע) היא מסמך תכנוני רשמי המאושר על פי חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, והיא קובעת את כללי השימוש והבנייה בשטח מוגדר. התוכנית היא למעשה "החוקה" של כל פיסת קרקע במדינת ישראל – היא קובעת מה מותר לעשות בקרקע, ומה אסור.
כל מגרש בישראל כפוף לתוכנית בנין עיר אחת או יותר. התוכנית מפרטת באופן מדויק:
שימושים מותרים – האם המגרש מיועד למגורים, למסחר, לתעשייה, לחקלאות, לשטח ציבורי פתוח, לכביש, או לכל שימוש אחר. שימוש שאינו מופיע בתוכנית אסור באופן מוחלט.
זכויות בנייה – כמה מותר לבנות על המגרש – באחוזי בנייה (מהשטח), בשטחים מוחלטים (מטרים רבועים), במספר יחידות דיור, ובמספר קומות.
קווי בנייה – המרחקים המינימליים שבהם חייב המבנה להיות מגבולות המגרש, מהכביש, מהשכנים, ומהמבנים האחרים באותו מגרש.
גובה מותר – מהו הגובה המקסימלי של המבנה, במטרים או בקומות.
דרישות חניה – כמה מקומות חניה נדרשים למגרש, בהתאם לשימוש ולגודל הבנייה.
שטחים ציבוריים – ייעוד שטחים לגנים, לכבישים, לבתי ספר, למוסדות ציבור, ולכל צורך ציבורי אחר.
הוראות מיוחדות – דרישות נוספות כמו שימור מבנים, דרישות עיצוביות, הגנה על עצים, דרישות נגישות, ועוד.
התוכנית מורכבת משני חלקים עיקריים: תשריט – מפה גרפית המראה את חלוקת השטחים, את הייעודים, ואת קווי הבנייה; והוראות התוכנית – מסמך טקסטואלי המפרט את כל הכללים, ההגבלות והדרישות.
סוגי תוכניות בנין עיר
ישנם מספר סוגים של תוכניות בנין עיר, כאשר כל סוג משרת מטרה שונה:
תוכנית מתאר ארצית (תמ"א) – תוכנית הכוללת את כל שטח המדינה או חלק משמעותי ממנה, וקובעת מדיניות תכנון לאומית. תמ"א קובעת עקרונות כלליים – יעדי פיתוח, שמירה על שטחים פתוחים, תשתיות לאומיות, ועוד. דוגמאות: תמ"א 35 (תכנית מתאר כללית לישראל), תמ"א 38 (חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה), תמ"א 18 (שטחים חקלאיים).
תוכנית מתאר מחוזית – תוכנית המכסה מחוז שלם או חלק ממנו, וקובעת מדיניות תכנון אזורית. התוכנית מתווה דרכים אזוריות, שטחי תעסוקה, יישובים חדשים, שמורות טבע, ועוד.
תוכנית מתאר מקומית – תוכנית המכסה עיר, יישוב או אזור מוגדר, וקובעת את השימושים הכלליים, את זכויות הבנייה הבסיסיות, ואת הדרכים. תוכנית זו היא הבסיס לתכנון המפורט.
תוכנית מפורטת – תוכנית המתייחסת לשטח קטן יותר – שכונה, רחוב, מתחם או מגרש בודד – ומפרטת בדיוק את כללי הבנייה. זוהי התוכנית המפורטת והספציפית ביותר, והיא הבסיס הישיר להוצאת היתרי בנייה. רוב התב"עות שאנשים נתקלים בהן הן תוכניות מפורטות.
תוכנית שינוי – תוכנית שמשנה תוכנית קיימת. לדוגמה, תוכנית שמשנה ייעוד משטח ציבורי פתוח למגורים, או שמגדילה את זכויות הבנייה במגרש מסוים. תוכנית השינוי עוברת הליך אישור מלא כמו תוכנית חדשה.
תוכנית מתאר מקומית מחייבת (תמ"מ) – תוכנית מתאר מקומית שאושרה על ידי הוועדה המחוזית או הארצית והיא מחייבת את הרשויות המקומיות באזור.
מבנה התוכנית – מה כוללת תב"ע?
כל תוכנית בנין עיר כוללת מספר רכיבים עיקריים:
תשריט התוכנית – מפה גרפית מפורטת המראה את חלוקת השטחים, את הייעודים (בצבעים שונים), את קווי הבנייה, את הדרכים, ואת השטחים הציבוריים. התשריט הוא חלק מחייב מהתוכנית, ויש לעיין בו בקפידה.
הוראות התוכנית – מסמך טקסטואלי המפרט את כל הכללים – שימושים מותרים, אחוזי בנייה, גובה מותר, קווי בנייה, דרישות חניה, דרישות עיצוביות, והוראות מיוחדות. ההוראות מחייבות ממש כמו התשריט.
נספחים – מסמכים נוספים כמו סקרים, חוות דעת מקצועיות, דוחות סביבתיים, תוכניות תחבורה, ועוד. הנספחים מספקים רקע ונימוקים לתוכנית.
פרוטוקולים – פרוטוקולים של דיוני הוועדות, החלטות לגבי השגות, ושינויים שבוצעו בתוכנית במהלך התהליך.
תעודת אישור – מסמך רשמי החתום על ידי הוועדה המאשרת, המעיד שהתוכנית אושרה והיא תקפה.
הליך אישור תוכנית בנין עיר
הליך אישור תוכנית בנין עיר הוא תהליך מורכב וארוך הכולל מספר שלבים:
שלב 1: יזמת התוכנית – היוזם (רשות מקומית, יזם פרטי, משרד ממשלתי, או כל גורם אחר) מחליט להגיש תוכנית. היוזם שוכר מתכנן מוסמך – אדריכל או מהנדס תכנון – שמכין את התוכנית.
שלב 2: הכנת התוכנית – המתכנן מכין תשריט מפורט, הוראות מדויקות, נספחים, וכל החומר הנדרש. התוכנית חייבת להתאים לתוכניות העליונות (תמ"א, תמ"מ), לחוק, ולתקנות.
שלב 3: הגשה לוועדה – התוכנית מוגשת לוועדה המוסמכת (מקומית או מחוזית, בהתאם לסוג התוכנית). הוועדה בודקת את התוכנית ומחליטה אם להפקידה לעיון ציבורי.
שלב 4: הפקדת התוכנית – הוועדה מחליטה להפקיד את התוכנית. הפקדה משמעותה פרסום התוכנית לציבור באמצעות פרסומים בעיתונים, באתר האינטרנט, ובמשרדי הוועדה. מרגע ההפקדה, הציבור יכול לעיין בתוכנית.
שלב 5: תקופת השגות – לאחר ההפקדה נפתחת תקופה של 60 יום (בדרך כלל) בה הציבור והגורמים המעוניינים יכולים להגיש השגות. כל אדם שיש לו "עניין" בתוכנית רשאי להגיש השגה – בעלי קרקעות באזור, שכנים, תושבים, ארגונים סביבתיים, ועוד.
שלב 6: טיפול בהשגות – הוועדה בוחנת את כל ההשגות, מזמנת את בעלי ההשגות לדיון, ומחליטה לגבי כל השגה – קבלה מלאה, קבלה חלקית, או דחייה. לעיתים התוכנית משונה כדי להתאים להשגות. השגה שנדחתה ניתנת לערעור.
שלב 7: אישור התוכנית – לאחר טיפול בהשגות, הוועדה מאשרת את התוכנית. אם מדובר בתוכנית מקומית משמעותית, נדרש גם אישור הוועדה המחוזית. אישור התוכנית מתפרסם שוב, והתוכנית נכנסת לתוקף.
שלב 8: ערעורים – מי שלא מרוצה מהחלטת הוועדה יכול לערער לוועדת הערר המחוזית תוך 30 יום, ובמקרים מסוימים אף לבית המשפט העליון.
משך הזמן – ההליך יכול לקחת בין שנה אחת לשלוש שנים או אפילו יותר, תלוי במורכבות התוכנית, במספר ההשגות, ובמהירות הוועדות.
כיצד לבדוק מה התב"ע התקפה למגרש?
כל בעל נכס או מעוניין לקנות נכס צריך לבדוק מה התב"ע התקפה למגרש:
דרך 1: אתר האינטרנט של הרשות המקומית – רוב הרשויות המקומיות מפרסמות את התב"עות באתר האינטרנט שלהן. ניתן לחפש לפי כתובת, לפי מספר גוש וחלקה, או לפי שם התוכנית.
דרך 2: מנהלת מקרקעי ישראל (מנהל מקרקעין) – באתר מנהלת מקרקעי ישראל ניתן לקבל מידע על התוכניות התקפות לכל מגרש, תוך הזנת מספר גוש וחלקה.
דרך 3: פנייה למשרדי הוועדה המקומית – ניתן לפנות למשרדי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ולבקש לעיין בתוכנית או לקבל עותק ממנה. לעיתים יש תשלום על העותק.
דרך 4: שכירת אדריכל או מודד – אדריכל או מודד מקצועי יכול לבצע בדיקת תב"ע מקיפה, לנתח את התוכנית, ולהסביר לכם בדיוק מה מותר לבנות.
מה לבדוק בתב"ע? – יש לבדוק את השימושים המותרים, את אחוזי הבנייה, את גובה הבנייה המותר, את קווי הבנייה, את דרישות החניה, ואת כל ההוראות המיוחדות.
טבלת רכיבים מרכזיים בתב"ע
| רכיב | תיאור | חשיבות |
|---|---|---|
| שימושים מותרים | האם מותר מגורים, מסחר, תעשייה, וכו' | קריטית – קובע מה אפשר לעשות במגרש |
| אחוזי בנייה | אחוז מהשטח שניתן לבנות (למשל, 50%) | קריטית – קובע כמה ניתן לבנות |
| גובה מותר | מספר קומות או גובה במטרים | קריטית – קובע עד כמה ניתן לבנות |
| קווי בנייה | מרחק מינימלי מגבולות המגרש | חשובה – משפיעה על מיקום המבנה |
| דרישות חניה | מספר מקומות חניה נדרשים | חשובה – משפיעה על היתכנות הפרויקט |
| שטחים ציבוריים | ייעוד שטחים לגנים, כבישים, מוסדות | חשובה מאוד – משפיעה על השכנים |
| הוראות מיוחדות | דרישות עיצוב, שימור, נגישות | בינונית – תלוי בפרויקט |
מה הקשר בין תב"ע להיתר בנייה?
התב"ע והיתר הבנייה קשורים זה לזה באופן הדוק:
התב"ע היא התנאי הראשון – לפני שניתן לקבל היתר בנייה, חייבת להיות תב"ע תקפה למגרש. אם אין תב"ע, או שהתב"ע אינה מאפשרת את הבנייה המתוכננת, לא ניתן לקבל היתר.
היתר הבנייה חייב להתאים לתב"ע – הוועדה המקומית בודקת שכל היתר בנייה מתאים במדויק לתב"ע – שהשימוש מותר, שאחוזי הבנייה נשמרים, שהגובה לא חורג, וכו'. היתר שלא מתאים לתב"ע לא יאושר.
שינוי התב"ע לפני בקשה להיתר – אם הבנייה המתוכננת אינה מתאימה לתב"ע הקיימת, יש להגיש תוכנית שינוי כדי לשנות את התב"ע. רק לאחר אישור תוכנית השינוי ניתן להגיש בקשה להיתר.
התב"ע מגבילה את היתר – גם אם הוועדה רוצה לאשר בנייה מסוימת, היא לא יכולה לעשות זאת אם התב"ע אינה מאפשרת זאת. התב"ע מחייבת את כולם, כולל הוועדות.
מתי נדרש לשנות תב"ע?
ישנם מצבים רבים בהם נדרש לשנות תב"ע קיימת:
שינוי שימוש – כאשר רוצים לשנות את השימוש במגרש – למשל, מחקלאות למגורים, ממגורים למסחר, או ממסחר לתעשייה.
הגדלת זכויות בנייה – כאשר רוצים לבנות יותר ממה שהתב"ע מאפשרת – להוסיף קומות, להגדיל את אחוזי הבנייה, או להוסיף יחידות דיור.
שינוי קווי בנייה – כאשר רוצים לבנות קרוב יותר לגבולות המגרש ממה שהתב"ע מאפשרת.
פיצול מגרש – כאשר רוצים לפצל מגרש גדול למגרשים קטנים יותר, לעיתים נדרש שינוי תב"ע.
איחוד מגרשים – כאשר רוצים לאחד מספר מגרשים למגרש גדול אחד, ולשנות את הבנייה בהתאם.
שינוי דרישות – כאשר רוצים לשנות דרישות אחרות – להקטין דרישות חניה, לשנות דרישות עיצוב, או לשנות הוראות מיוחדות.
הליך השינוי – הליך שינוי תב"ע דומה להליך אישור תוכנית חדשה – הכנת תוכנית שינוי, הגשה, הפקדה, השגות, ואישור. ההליך יכול לקחת שנה עד שלוש שנים.
היתרונות והחסרונות של מערכת התב"עות
יתרונות
תכנון מסודר – מערכת התב"עות מבטיחה שהבנייה והפיתוח מתבצעים באופן מתוכנן, מסודר ומאוזן, ולא באופן כאוטי.
הגנה על האינטרס הציבורי – התב"עות מבטיחות שהתכנון ישרת את הציבור – שמירה על שטחים פתוחים, על מוסדות ציבור, על דרכים, ועל איכות הסביבה.
הגנה על זכויות שכנים – התב"ע מגנה על השכנים מפני בנייה פרועה או מפריעה. היא קובעת מרחקים, גבהים, ושימושים שמבטיחים איכות חיים טובה.
שקיפות ומידע – התב"עות פומביות וזמינות לכולם, מה שמאפשר לכל אדם לדעת מראש מה מותר לבנות.
יציבות וודאות – התב"ע מעניקה ודאות לבעלי נכסים – הם יודעים מה הזכויות שלהם ומה לצפות.
חסרונות
חוסר גמישות – מערכת התב"עות נוקשה, ולעיתים אינה מאפשרת התאמות מהירות לצרכים משתנים או לרעיונות חדשניים.
הליכים ארוכים – שינוי תב"ע לוקח זמן רב – שנים במקרים רבים – מה שמעכב פרויקטים ויוקר עלויות.
עלויות גבוהות – הליך שינוי תב"ע כרוך בעלויות גבוהות – שכר מתכננים, אגרות, היטלי השבחה, ושכר עורכי דין.
מורכבות – מערכת התב"עות מורכבת מאוד, קשה להבנה, ודורשת ליווי מקצועי.
פוליטיקה ולחצים – הליכי אישור תב"עות חשופים ללחצים פוליטיים, לשיקולים זרים, ולעיתים לשחיתות.
טבלת יתרונות וחסרונות
| יתרונות | חסרונות |
|---|---|
| תכנון מסודר ומאוזן | חוסר גמישות |
| הגנה על האינטרס הציבורי | הליכים ארוכים (שנים) |
| הגנה על זכויות שכנים | עלויות גבוהות |
| שקיפות ומידע לכולם | מורכבות גבוהה |
| יציבות וודאות | פוליטיקה ולחצים |
| מניעת בנייה כאוטית | עיכוב פרויקטים |
טיפים מעשיים לעבודה עם תב"עות
בדקו את התב"ע לפני רכישת נכס – לפני שאתם קונים נכס או מגרש, בדקו מה התב"ע התקפה. וודאו שהיא מאפשרת את הבנייה שאתם מתכננים.
היעזרו באדריכל – אדריכל מנוסה יכול לנתח את התב"ע, להבין את ההוראות, ולהסביר לכם מה מותר לבנות.
בדקו תב"עות בהכנה – לעיתים יש תב"עות שנמצאות בהליך אישור ויכולות לשנות את המצב. חפשו תב"עות מופקדות באזור.
שקלו שינוי תב"ע – אם התב"ע הקיימת לא מאפשרת את הבנייה שאתם רוצים, שקלו להגיש תוכנית שינוי. זה לוקח זמן ועולה כסף, אך יכול להיות כדאי.
היעזרו בעורך דין – במקרים מורכבים, בעיקר כאשר יש השגות או סכסוכים, עורך דין תכנון ובנייה יכול לייעץ ולייצג אתכם.
הגישו השגות בזמן – אם יש תב"ע שפוגעת בכם, הקפידו להגיש השגה בתוך תקופת ההשגות (60 יום). השגה שלא הוגשה בזמן לא תתקבל.
סיכום
תוכנית בנין עיר (תב"ע) היא המסמך המרכזי והמחייב הקובע מה מותר לבנות בכל פיסת קרקע בישראל. התוכנית מגדירה שימושים מותרים, זכויות בנייה, קווי בנייה, גובה מותר, דרישות חניה, ושטחים ציבוריים. היא מהווה את הבסיס המשפטי להוצאת כל היתר בנייה, וללא תב"ע תקפה לא ניתן לבנות באופן חוקי.
מערכת התב"עות כוללת היררכיה של תוכניות – מתמ"אות ארציות ועד תוכניות מפורטות – כאשר כל תוכנית כפופה לתוכנית שמעליה. הליך אישור תב"ע הוא מורכב וארוך, וכולל הכנה, הפקדה, טיפול בהשגות, ואישור סופי. התהליך יכול לקחת שנים רבות.
למרות שמערכת התב"עות זוכה לביקורת על נוקשות, איטיות ומורכבות, היא ממלאת תפקיד חיוני בהבטחת תכנון מסודר, הגנה על האינטרס הציבורי, ושמירה על איכות הסביבה. הבנת מהי תב"ע, כיצד לבדוק אותה, וכיצד לשנות אותה היא קריטית לכל בעל נכס, יזם או קבלן. אם אתם מתכננים לבנות, לשפץ או לפתח נכס – וודאו שאתם מכירים את התב"ע התקפה ופועלים בהתאם לה. אם אתם מעוניינים להעמיק את הידע שלכם בתחום התכנון, הנדל"ן והפיתוח – קורסים מקצועיים אונליין ובפרט לימודי נדל"ן, יכולים לספק לכם את הכלים והידע הנדרשים. למידה מקוונת מציעה גמישות, נוחות, וגישה לתכנים מעודכנים שיעזרו לכם לנווט בעולם המורכב של התכנון והבנייה בישראל!
הקריירה החדשה שלך מעבר לפינה!
ממלאים פרטים ואחד היועצים חוזר עם פרטים והרשמה
