מה אומר החוק?

בהתאם לחוק המטרו ולתמ"א 70, בעלי מקרקעין בתחומים שהוגדרו כ"מושפעים מהמיזם" נדרשים לשלם מס השבחה, שנגזר מהעלייה בערך הקרקע בעקבות פרויקט המטרו. עד כה, את חישוב המס ביצעה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתחומה נמצא הנכס, והמס שולם כדרישת חובה לצורך מימוש זכויות – בין אם העברת בעלות בטאבו ובין אם קבלת היתר בנייה.

מה משתנה כעת?

התקנות החדשות מעבירות את הסמכות לאישור תשלום המס אל רשות המסים. המשמעות היא שללא אישור מהרשות כי המס שולם במלואו, לא ניתן יהיה לבצע שינויי רישום בטאבו או לקבל היתרי בנייה. מדובר בשינוי מהותי שמחזק את מעורבות רשות המסים בתחום המיסוי העירוני.

הרקע להחלטה

מועד אחרון שנקבע לרשויות המקומיות לקבוע את שיעור המס פקע לפני כשבוע. עד אותו מועד עמד שיעור המס על 50%, אולם לרשויות הייתה אפשרות להעניק פטור חלקי, להפחית את המס ל־25% או להעלות אותו מעבר לכך. מאחר שחלק מהרשויות לא קיבלו החלטה בזמן, עלול להיווצר מצב שבו המס ייקבע אוטומטית על שיעור גבוה יותר – ובעלי קרקעות במתחמים מסוימים ישלמו מס כפול לעומת הצפוי.

חשש בשוק הנדל"ן

בכנס לשכת שמאי המקרקעין שנערך לאחרונה בנושא תמ"א 70, הזהיר ח"כ יעקב אשר מפני השלכות המהלך. לדבריו, ייתכן כי בהמשך עשוי מס ההשבחה להגיע אף לשיעור של 72% מרווחי הקרקע, מה שעלול להרתיע יזמים ולגרום להפסדים בשוק. החשש המרכזי הוא כי העלאת המס תפגע בהיתכנות הכלכלית של פרויקטי נדל"ן סמוכים למתחמי המטרו.

כיצד יתבצע התשלום?

בנוסף, סמוטריץ' חתם על נוסח ההודעות שיישלחו לבעלי הקרקעות החייבים במס, כאשר רשות המסים צפויה להשיק בקרוב מערכת דיגיטלית ייעודית שתאפשר תשלום מקוון. בכך תוקם תשתית אחידה ויעילה יותר לאכיפת החוק.

סיכום

התקנות החדשות מסמנות שינוי מהותי במערכת המיסוי העירוני והבין־עירוני בישראל. בעלי הקרקעות במתחמי המטרו יידרשו להיערך לשיעורי מס גבוהים ולבחון היטב את המשמעויות הכלכליות של מימוש זכויותיהם. עבור היזמים והמשקיעים, ההחלטה מחדדת את האתגרים הכלכליים בפרויקטים באזורי המטרו – לצד התקווה כי המיזם אכן יתרום לשדרוג משמעותי בתשתיות התחבורה במדינה.