מה הקשר בין שמאות מקרקעין וחדשנות עירונית, איך שמאי המקרקעין מעריך את הכדאיות הכלכלית ועוד – ראיון עם יו”ר ועדת הצעירים של לשכת שמאי המקרקעין

שמאות מקרקעין וחדשנות עירונית – למה יש צורך כזה?

“במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, יש צורך בשירותיו של שמאי מקרקעין שיש לו ניסיון בתחום. היזם שוכר שירותי שמאי מקרקעין, העירייה מביאה שמאי מקרקעין מטעמה וגם נציגות דיירי הבניין בוחרת שמאי מקרקעין, שעל היזם לממן את שירותיו”, אומר אבני.

מדוע יש צורך בשמאי מקרקעין לפרויקטים של התחדשות עירונית?

“לפני שמתחילים בהריסה ובנייה מחדש של מבנה, היזם צריך לבדוק את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. לשם כך הוא שוכר את שירותיו של שמאי מקרקעין המעריך את שווי הנכס. השמאי מפיק דו”ח עם תחשיב של הפרויקט כולו – הוצאות הבנייה הצפויות והרווחיות המשוערת של היזם במסגרת אותו פרויקט. 

“בהתאם לנתונים היזם מחליט האם לצאת לדרך. גם הדיירים זקוקים לשמאי מקרקעין – לא כל הדירות בבניין שוות בערכן. השווי של דירה בקומה ראשונה יהיה שונה לעומת דירה בקומה רביעית בבניין ללא מעלית. יש דירות עם שלושה חדרים ודירות עם ארבעה חדרים. 

“תפקידו של השמאי הוא ליצור דו”ח איזון בין הדירות ומעניק לכל בעל דירה ניקוד מסוים. בהתאם לניקוד שקיבל כל דייר, ייפתחו בפניו האופציות לבחירת הדירה החדשה שעתידה להיבנות. כך למשל, אם השמאי קבע שהשווי של דירה א’ בבניין גבוה יותר מהשווי של דירה ב’, אז לבעל דירה א’ תהיה אפשרות לבחור דירה גדולה יותר או דירה עם מטבח משודרג. 

“בנוסף לכך, כאשר מפנים את הדיירים מהבניין המיועד להריסה ובנייה מחדש, הם זכאים לגור בשכירות על חשבון היזם עד לתום תקופת הבנייה. הדירה שאותה הדיירים ישכרו, צריכה להיות בשווי של הדירה בבעלותם. כדי לקבוע את דמי השכירות שהדיירים יקבלו מהיזם, על השמאי להעריך את שווי הנכס שברשותם. גם הועדה המקומית לוקחת שמאי מטעמה כדי לבדוק את גובה היטל ההשבחה של הפרויקט, ובמקביל לבחון את השמאיות של השמאי מטעם היזם”.

איך קובעים מה ערך הנכס להתחדשות עירונית

על פי אילו פרמטרים נקבע שווי הנכס?

“הפרמטרים שקובעים את שווי הנכס הם מיקום הנכס, סוג הנכס – האם מדובר בדירת מגורים בבניין, שטח חקלאי, שטח מסחרי, או דירת קרקע, גודל הנכס, פרמטרים מיוחדים כמו גינה, מרפסת, מחסן, רעש באזור, קרבה לתחבורה ציבורית ועוד”.  

מה קורה כשיש מחלוקות?

לדברי אבני, החלטות שמאי המקרקעין מובילות לעיתים למחלוקות עם הדיירים: “השמאי הוא גוף נייטרלי שהתפקיד שלו לתת ניקוד לערך הדירות באופן אובייקטיבי בהתאם לידע המקצועי שלו. יש מצבים שבהם הדיירים מאמינים שקיפחו אותם ושהשמאי העריך בחסר את שווי הדירה שלהם. הדייר יכול להגיש תביעה בבית המשפט נגד השמאי, ובית המשפט ימנה שמאי מטעמו שיבחן את החלטת השמאי בפרויקט. אם השמאי טעה, ניתן לעשות תיקון לניקוד ולהעריך מחדש את שווי הנכס”.

מחלוקות עלולות להתעורר גם בין השמאי מטעם הוועדה המקומית לשמאי מטעם היזם: “האינטרס של שמאי הוועדה הוא לתת ליזם כמה שפחות דירות ושטחים. זאת משום שתוספות של דירות רבות בשטח נתון עלולה לגרום לעומס בכבישים ובאזורים העירוניים ולפגיעה באיכות חייהם של התושבים. 

מאידך גיסא, השמאי מטעם היזם מנוע מהאינטרסים של היזם המעוניין להגדיל את תוספות הבנייה וכמות הדירות שיקבל. כך או כך, הן הוועדה המקומית והן היזם שואפים לרווחיות של היזם כדי שהפרויקט יצליח”.

זה על קצה המזלג נושא שמאות מקרקעין וחדשנות עירונית, נושא שמעסיק רבות את שמאי המקרקעין ואנשי הנדל”ן, בשל הפוטנציאל הרב הגלום בו,  ולכן הוא חלק מלימודי שמאות מקרקעין ולימודי הנדל”ן שלנו לצד שלל נושאים שכל שמאי מקרקעין ואיש נדל”ן חייב להכיר. רוצים לשמוע עוד? מוזמנים להשאיר לנו פרטים.