אם עד עכשיו זאת היתה רק השערה, כעת נראה שמחירי הנדל”ן כבר נמצאים בצלילה חופשית, והראשונים לזהות זאת הם שמאי המקרקעין.

בראיון שערכנו לפני פחות משבוע עם לוי יצחק, התריע יצחק על ירידה חדה במחירי הנדל”ן בעת הזאת ואף צפה כי ירידה של עד 25% בנדל”ן למגורים אינה בלתי סבירה למי שיחליט למכור דירה דווקא בימים קשים אלה. כעת נראה שהתופעה הולכת ומתעצמת, כאשר עיקר ירידות המחירים מתרכזות במגזר העסקי.

בראיון שהעניק לאחרונה יו”ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי לכלכליסט – מוסף הנדל”ן, הוא העריך כי השוק נמצא בקיפאון מוחלט, מצב הצפוי להשפיע לשלילה על מחירי הנכסים בעתיד, במיוחד לאחר חג הפסח.

אחת התופעות העיקריות שצפויות להכביד על סקטור הנדל”ן זכורה היטב ממשברים כלכליים היסטוריים וצפויה לבוא לידי ביטוי ביתר שאת גם כעת, והיא הירידה במתן הלוואות למשכנתאות בעקבות הירידה בשיעור התעסוקה וברמות השכר.

הסיבה לכך היא שכאשר מתקיימת ירידה בכושר ההחזר של הלווים הקיימים, הדבר גורם לבנקים להדק חגורות על מנת לשמור על יחס הלימות ההון שלהם. ההפרשה לחובות מסופקים גדלה ועל כן הם מעדיפים להדק חגורות בטרם יגדילו שוב את תיק האשראי.  

נכון לרגע זה מעריכים השמאים כי למרות שעדיין לא חל עדכון רשמי במחירי הדירות, הרי שהבנקים כבר משערכים נכסים לכל הפחות ב-10% נמוך יותר, כאשר את עיקר האש צפוי לקבל הנדל”ן המסחרי

ההבדל העיקרי בין הנדל”ן למגורים לבין המסחרי הוא שהחזר ההלוואות למגורים נשענות על כושר ההשתכרות של משקי הבית שמקבלים דמי אבטלה, ואשר צפויים לחזור לעבודה כמעט מלאה כאשר המשק יחזור לפעילות, בעוד שבעלי העסקים פחות גמישים.

רבים מבעלי העסקים כבר איבדו את העובדים שלהם לתמיד, אחרים צריכים לבנות את מאגר הלקוחות שלהם מחדש, ורבים אחרים שרק בקושי היו עם הראש מעל המים פשטו רגל. בעל עסק שלא יכול לשלם שכר דירה גורם נזק בלתי הפיך לבעל הנכס ומביא לירידת ערך הנכס.

כיצד משפיעה הריבית על מחירי הנכסים

בשביל להבין עד כמה חשובה הריבית הבנקאית לערכו של הנכס, חשוב להבין כי הרווח של המשכיר הוא ההפרש שבין עלות המימון לרכישת הדירה לבין גובה דמי השכירות כאחוז מהנכס. במילים אחרות, וכפי שידוע למי שסיים לימודי שמאות מקרקעין, הריבית הבנקאית משמשת להיוון התשלומים העתידיים.

לשם ההמחשה, כאשר נכס בשווי 2 מיליון ₪ מניב הכנסה משכירות של 120אלף ₪ בשנה, מדובר בתשואה של 6% על הכסף, מהם יש לחסר את עלות המימון. לשם הדוגמה, אם תעמוד הריבית הבנקאית על 2%, תהיה התשואה של המשכיר 4%, אך אם תעלה עלות המימון ארוכת הטווח ב-1% בלבד, תרד התשואה למשקיע מ-4% ל-3%, ירידה של 25% ברווחים הצפויים ובמחירו של הנכס.

לאן הולכים מכאן?

המשקיעים החכמים כבר נמצאים על הגדר וממתינים בסבלנות לירידת המחירים. שוב מתברר כי הראשונים לזהות התרחשויות מתחת לפני השטח במחירי הנכסים הם שמאי המקרקעין – “הכסף החכם” של ענף המקרקעין”. 

נכון לרגע זה נראה שהשמאים עדיין לא פועלים לשינוי הערכותיהם ההרשמיות יתר על המידה, אך ככל שיימשך המיתון ויעמיק המשבר, כך יגדל הסיכון עבור הבנקים ויקרב היום שבו יחלו גם השמאים לשערך את נכסי הנדל”ן כלפי מטה, מה שצפוי לייצר כדור שלג במאזניהם של הבנקים וחברות הבניה.