אפיקנדל”ן בישראלשמאות מקרקעין

מה הקשר בין שמאות מקרקעין וחדשנות עירונית, איך שמאי המקרקעין מעריך את הכדאיות הכלכלית ועוד – ראיון עם יו"ר ועדת הצעירים של לשכת שמאי המקרקעין

מה הקשר בין שמאות מקרקעין וחדשנות עירונית, איך שמאי המקרקעין מעריך את הכדאיות הכלכלית ועוד – ראיון עם יו"ר ועדת הצעירים של לשכת שמאי המקרקעין

אחד התחומים המניבים ביותר בתחום שמאות המקרקעין והנדל"ן הוא התחדשות עירונית. מה משמעות התחום הזה? למה הוא כל כך חשוב? איך מעריכים פרויקטים של התחדשות עירונית? ומה עושים כשיש מחלוקות? אסי אבני עם כל התשובות

19/05/22 (י״ח אייר תשפ״ב) |
Roni Menashe
רוני מנשה
מה הקשר בין שמאות מקרקעין וחדשנות עירונית, איך שמאי המקרקעין מעריך את הכדאיות הכלכלית ועוד – ראיון עם יו"ר ועדת הצעירים של לשכת שמאי המקרקעין

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00
1.0x
מהירות קריאה
אסי אבני על רקע בניניים. כיתוב: שמאות מקרקעין והתחדשות עירונית

אחת ההתמחויות הנפוצות של שמאי מקרקעין היא תחום ההתחדשות העירונית – תהליך שבו מפתחים ומחדשים אזור עירוני מיושן לרווחת התושבים, זאת על בסיס תמריצים כלכליים. לפני שנדבר על הקשר בין שמאות מקרקעין וחדשנות עירונית, חשוב להבין מדוע יש צורך  בכלל בהתחדשות עירונית. ראיינו את אסי אבני – שמאי מקרקעין, יו"ר ועדת הצעירים של לשכת שמאי מקרקעין בנושא.

נציין כי בשנים הקרובות עלולה להתרחש בישראל רעידת אדמה חזקה שתוביל לאלפי הרוגים ופצועים ולהתמוטטות של תשתיות ומבנים. זה אולי נשמע כמו תסריט מסרט אימה, אך על פי מומחים בתחום מדובר בתרחיש שעתיד לקרות. כדי להתגונן ולהיערך לכך, המדינה אישרה בשנת 2005 את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38).

עיר בלילה. נושא: שמאות מקרעין והתחדשות עירונית

במסגרת תמ"א 38 נקבעו תמריצים כלכליים כגון תוספות בנייה למבנים קיימים, כדי לעודד קבלנים ויזמים לחזק מבנים שהוקמו לפני 1980 או להרוס ולבנות אותם מחדש. היזמים מקבלים היתרים לבניית דירות חדשות שאותן הם יכולים לשווק ולמכור, בעוד שהדיירים נהנים משדרוג הדירה והבניין ועליית ערך הנכס שבבעלותם. זאת, באמצעות תוספת של ממ"ד, מרפסת, מעלית, מחסן וחנייה. 

תמ"א 38 היא חלק מתחום ההתחדשות העירונית הכולל גם פינוי ובינוי – הריסה של מתחמים שלמים ובניית יחידות דיור חדשות, כשכל מתחם כולל לפחות 24 יחידות דיור בנויות. אז מה בכלל הקשר בין שמאות מקרקעין וחדשנות עירונית?

שם ומייל פה ונשלח לך את כל מה שצריך לדעת על

לימודי שמאות מקרקעין

שמאות מקרקעין וחדשנות עירונית – למה יש צורך כזה?

"במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, יש צורך בשירותיו של שמאי מקרקעין שיש לו ניסיון בתחום. היזם שוכר שירותי שמאי מקרקעין, העירייה מביאה שמאי מקרקעין מטעמה וגם נציגות דיירי הבניין בוחרת שמאי מקרקעין, שעל היזם לממן את שירותיו", אומר אבני.

מדוע יש צורך בשמאי מקרקעין לפרויקטים של התחדשות עירונית?

"לפני שמתחילים בהריסה ובנייה מחדש של מבנה, היזם צריך לבדוק את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. לשם כך הוא שוכר את שירותיו של שמאי מקרקעין המעריך את שווי הנכס. השמאי מפיק דו"ח עם תחשיב של הפרויקט כולו – הוצאות הבנייה הצפויות והרווחיות המשוערת של היזם במסגרת אותו פרויקט. 

"בהתאם לנתונים היזם מחליט האם לצאת לדרך. גם הדיירים זקוקים לשמאי מקרקעין – לא כל הדירות בבניין שוות בערכן. השווי של דירה בקומה ראשונה יהיה שונה לעומת דירה בקומה רביעית בבניין ללא מעלית. יש דירות עם שלושה חדרים ודירות עם ארבעה חדרים. 

"תפקידו של השמאי הוא ליצור דו"ח איזון בין הדירות ומעניק לכל בעל דירה ניקוד מסוים. בהתאם לניקוד שקיבל כל דייר, ייפתחו בפניו האופציות לבחירת הדירה החדשה שעתידה להיבנות. כך למשל, אם השמאי קבע שהשווי של דירה א' בבניין גבוה יותר מהשווי של דירה ב', אז לבעל דירה א' תהיה אפשרות לבחור דירה גדולה יותר או דירה עם מטבח משודרג. 

"בנוסף לכך, כאשר מפנים את הדיירים מהבניין המיועד להריסה ובנייה מחדש, הם זכאים לגור בשכירות על חשבון היזם עד לתום תקופת הבנייה. הדירה שאותה הדיירים ישכרו, צריכה להיות בשווי של הדירה בבעלותם. כדי לקבוע את דמי השכירות שהדיירים יקבלו מהיזם, על השמאי להעריך את שווי הנכס שברשותם. גם הועדה המקומית לוקחת שמאי מטעמה כדי לבדוק את גובה היטל ההשבחה של הפרויקט, ובמקביל לבחון את השמאיות של השמאי מטעם היזם".

איך קובעים מה ערך הנכס להתחדשות עירונית

על פי אילו פרמטרים נקבע שווי הנכס?

"הפרמטרים שקובעים את שווי הנכס הם מיקום הנכס, סוג הנכס – האם מדובר בדירת מגורים בבניין, שטח חקלאי, שטח מסחרי, או דירת קרקע, גודל הנכס, פרמטרים מיוחדים כמו גינה, מרפסת, מחסן, רעש באזור, קרבה לתחבורה ציבורית ועוד".  

מה קורה כשיש מחלוקות?

לדברי אבני, החלטות שמאי המקרקעין מובילות לעיתים למחלוקות עם הדיירים: "השמאי הוא גוף נייטרלי שהתפקיד שלו לתת ניקוד לערך הדירות באופן אובייקטיבי בהתאם לידע המקצועי שלו. יש מצבים שבהם הדיירים מאמינים שקיפחו אותם ושהשמאי העריך בחסר את שווי הדירה שלהם. הדייר יכול להגיש תביעה בבית המשפט נגד השמאי, ובית המשפט ימנה שמאי מטעמו שיבחן את החלטת השמאי בפרויקט. אם השמאי טעה, ניתן לעשות תיקון לניקוד ולהעריך מחדש את שווי הנכס".

מחלוקות עלולות להתעורר גם בין השמאי מטעם הוועדה המקומית לשמאי מטעם היזם: "האינטרס של שמאי הוועדה הוא לתת ליזם כמה שפחות דירות ושטחים. זאת משום שתוספות של דירות רבות בשטח נתון עלולה לגרום לעומס בכבישים ובאזורים העירוניים ולפגיעה באיכות חייהם של התושבים. 

מאידך גיסא, השמאי מטעם היזם מנוע מהאינטרסים של היזם המעוניין להגדיל את תוספות הבנייה וכמות הדירות שיקבל. כך או כך, הן הוועדה המקומית והן היזם שואפים לרווחיות של היזם כדי שהפרויקט יצליח".

זה על קצה המזלג נושא שמאות מקרקעין וחדשנות עירונית, נושא שמעסיק רבות את שמאי המקרקעין ואנשי הנדל"ן, בשל הפוטנציאל הרב הגלום בו,  ולכן הוא חלק מלימודי שמאות מקרקעין ולימודי הנדל"ן שלנו לצד שלל נושאים שכל שמאי מקרקעין ואיש נדל"ן חייב להכיר. רוצים לשמוע עוד? מוזמנים להשאיר לנו פרטים.

הקריירה החדשה שלך מעבר לפינה!
ממלאים פרטים ואחד היועצים חוזר עם פרטים והרשמה

כתבות באותו נושא

לאור המצב: חודש אחד, חמש הסמכות – הדרך שלך להפוך לשמאי רכוש מקצועי – מקצוע נדרש בישראל

24/08/22 (כ״ז אב תשפ״ב) | ירון כהן

כיצד על שמאי מקרקעין לפעול במקרה ובחר להעניק שירותי שמאות בחו"ל?

08/12/20 (כ״ב מרחשון תשפ״א) | מערכת אפיק

שמאות מקרקעין: לימודים לחיים

24/05/20 (א׳ סיון תש״פ) | מערכת אפיק

השקעות נדלן קליבלנד, אוהיו – כל מה שצריך לדעת – מכללת אפיק

18/09/22 (כ״ב אלול תשפ״ב) | יעקב חזן

רפורמה בהסמכת שמאי מקרקעין : מיזוג הבחינות הסופיות

29/09/25 (ז׳ אלול תשפ״ה) | מערכת אפיק

איך להיות שמאי מקרקעין מוסמך – המדריך המלא והשלב אחר שלב

22/09/25 (כ״ט אלול תשפ״ה) | מערכת אפיק

קורס שמאות מקרקעין אונליין מול פרונטלי – מדריך השוואה מקיף לבחירת דרך הלימוד המתאימה

08/09/25 (ט״ו אלול תשפ״ה) | מערכת אפיק

לימודי שמאות מקרקעין – המסלול היוקרתי להכשרת שמאי מקרקעין

22/08/25 (כ״ח אב תשפ״ה) | מערכת אפיק

אתגר שיא לשמאי הרכוש: מיליוני שקלים בתביעות מנזקי הלחימה עם איראן

29/07/25 (ד׳ אב תשפ״ה) | מערכת אפיק

מסלול מקוצר להכשרת שמאים – הדרך הקצרה להיות שמאי רכוש

23/07/25 (כ״ז תמוז תשפ״ה) | מערכת אפיק

דו"ח מבקר המדינה מזהיר: המידע הרגיש שלנו בסכנה – משרדי הממשלה חשופים למתקפות סייבר

14/11/24 (י״ג תשרי תשפ״ה) | יעקב חזן

מחפשים ללמוד שמאות רכוש? אתם חייבים לשמוע מה יש לנתנאל קטרי לספר על חויית הלימוד אצלינו

07/07/24 (א׳ תמוז תשפ״ד) | יעקב חזן

לא שמרו על תנאי ההסכם – ונשארו בלי פיצוי על נזקי מים בדירה

23/03/25 (כ״ג אדר תשפ״ה) | מערכת אפיק

קורס בוחן נזקי מים – הדרך להפוך למומחה מוסמך בתחום מבוקש

29/06/24 (כ״ג סיון תשפ״ד) | מערכת אפיק

הסמכה לאיתור נזילות – המפתח להצלחה בתחום מבוקש

26/06/24 (כ׳ סיון תשפ״ד) | יעקב חזן

קורס איתור נזילות מחיר – השקעה משתלמת בעתיד המקצועי שלך

22/06/24 (ט״ז סיון תשפ״ד) | מערכת אפיק

שיעור העלייה בביטוח המסחרי בארה"ב מתמתן: עלייה של 3.8% בלבד ברבעון השני

11/09/25 (י״ח אלול תשפ״ה) | מערכת אפיק

נפילה ברחוב: מתי ומדוע אפשר לתבוע את הרשות המקומית?

07/09/25 (י״ד אלול תשפ״ה) | מערכת אפיק

אתגר שיא לשמאי הרכוש: מיליוני שקלים בתביעות מנזקי הלחימה עם איראן

29/07/25 (ד׳ אב תשפ״ה) | מערכת אפיק

ביטוח דירה לנזקי מלחמה: המדריך המלא להרחבת כיסוי המדינה

16/06/25 (כ׳ סיון תשפ״ה) | מערכת אפיק

משבר עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי: צניחה בעסקאות והתקררות חדה בשוק היוקרה

26/08/25 (ב׳ אלול תשפ״ה) | מערכת אפיק

רמאות בתיווך? השיטות שיגרמו לכם להיזהר כשאתם קונים דירה!

11/03/25 (י״א אדר תשפ״ה) | מערכת אפיק

מתווכים בפיקוח הדוק: סוף לפרסומים פיקטיביים והסתרת מידע

09/03/25 (ט׳ אדר תשפ״ה) | יעקב חזן

תקנות חדשות : מתווכי הנדל"ן יאלצו לעבוד בשקיפות מלאה

06/03/25 (ו׳ אדר תשפ״ה) | ירון כהן

לאור המצב: חודש אחד, חמש הסמכות – הדרך שלך להפוך לשמאי רכוש מקצועי – מקצוע נדרש בישראל

24/08/22 (כ״ז אב תשפ״ב) | ירון כהן

מס רכישה על דירה שניה – איך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה בצורה חוקית ?

15/06/22 (ט״ז סיון תשפ״ב) | רוני מנשה

קורס יועץ משכנתאות – תוך 30 יום אתה יועץ משכנתאות מוסמך – מכללת אפיק

12/01/22 (י׳ טבת תשפ״ב) | מערכת אפיק

קורס ייעוץ משכנתאות אונליין – מה לומדים בכדי להיות יועץ משכנתאות בישראל- מדריך

01/07/15 (י״ד תמוז תשע״ה) | מערכת אפיק

שערוריית אמנות בנתב"ג: פסל של דאלי וציור נדיר במרכז חקירה מסעירה

26/03/25 (כ״ו אדר תשפ״ה) | מערכת אפיק

למה ללמוד קורס הערכת אומנות ועיצוב – מכללת אפיק

23/07/21 (י״ד אב תשפ״א) | מערכת אפיק

מכרז שמאות רכוש תכשיטים והערכת חפצי אומנות

13/06/21 (ג׳ תמוז תשפ״א) | מערכת אפיק

קורס שמאות חפצי אומנות ועיצוב – כל הפרטים – מכללת אפיק

09/05/21 (כ״ז אייר תשפ״א) | מערכת אפיק

פיצויים לעסקים בצפון : כל מה שצריך לדעת על התקנות החדשות

09/01/25 (ט׳ כסלו תשפ״ה) | מערכת אפיק

מקרי בוחן: דוגמאות לשמאות עסקים בפועל | מכללת אפיק

07/07/24 (א׳ תמוז תשפ״ד) | רוני מנשה

כיצד בוחרים שמאי עסקים מנוסה ואמין? | מכללת אפיק

05/07/24 (כ״ט סיון תשפ״ד) | יעקב חזן

טעויות נפוצות בהערכת שווי עסקים וכיצד להימנע מהן | מכללת אפיק

02/07/24 (כ״ו סיון תשפ״ד) | יעקב חזן

איך מתחילים להקים עסק – שיחה עם מייסד זום אנליטיקס גיא בזלת

23/10/22 (כ״ח אלול תשפ״ב) | יעקב חזן

לאור המצב: חודש אחד, חמש הסמכות – הדרך שלך להפוך לשמאי רכוש מקצועי – מקצוע נדרש בישראל

24/08/22 (כ״ז אב תשפ״ב) | ירון כהן

המלצות של יזמים: יהודה ניב, מקים ספרי ניב וחברת הסטארט-אפ BooxAI

18/07/22 (י״ט תמוז תשפ״ב) | רוני מנשה

כיצד שמאי מקרקעין יכול לחסוך לכם מאות אלפי שקלים בכל עסקה בתחום הנדל"ן?

06/12/20 (כ׳ מרחשון תשפ״א) | מערכת אפיק

פיצויים לעסקים בצפון : כל מה שצריך לדעת על התקנות החדשות

09/01/25 (ט׳ כסלו תשפ״ה) | מערכת אפיק

מקרי בוחן: דוגמאות לשמאות עסקים בפועל | מכללת אפיק

07/07/24 (א׳ תמוז תשפ״ד) | רוני מנשה

כיצד בוחרים שמאי עסקים מנוסה ואמין? | מכללת אפיק

05/07/24 (כ״ט סיון תשפ״ד) | יעקב חזן

טעויות נפוצות בהערכת שווי עסקים וכיצד להימנע מהן | מכללת אפיק

02/07/24 (כ״ו סיון תשפ״ד) | יעקב חזן

מהן הטעויות הנפוצות ביותר בקרב משקיעי נדל"ן מתחילים?

08/09/24 (ה׳ אלול תשפ״ד) | מערכת אפיק

קורסים אונליין עם תעודה – המפתח להתפתחות מקצועית בעידן הדיגיטלי

24/08/24 (כ׳ אב תשפ״ד) | מערכת אפיק

קורס נדלן למתחילים – המפתח להצלחה בעולם הנדלן

16/08/24 (י״ב אב תשפ״ד) | מערכת אפיק

קורסים אונליין עם תעודה – המפתח להצלחה המקצועית שלך

07/08/24 (ג׳ אב תשפ״ד) | רוני מנשה

קורס מזכירות משפטית – הדרך שלך לקריירה מצליחה ומתגמלת

16/06/24 (י׳ סיון תשפ״ד) | מערכת אפיק

מדריך שלב אחר שלב לארגון כנס מוצלח – המפתח להפקה מושלמת – מכללת אפיק

09/06/24 (ג׳ סיון תשפ״ד) | רוני מנשה

סודות הפאוור פוינט: טיפים מעשיים לעיצוב מצגות מרשימות – אפיק

09/06/24 (ג׳ סיון תשפ״ד) | רוני מנשה

10 כישורים חיוניים למזכירה בכירה מצליחה – הדרך שלך להתבלט בתפקיד – אפיק

09/06/24 (ג׳ סיון תשפ״ד) | רוני מנשה

חברות מומלצות לבדק בית : המפתח לרכישה בטוחה

20/10/24 (י״ח אלול תשפ״ד) | מערכת אפיק

כמה עולה מאתר ליקויי בניה ולמה חשוב לעשות בדק בית ברכישת דירה מקבלן? מכללת אפיק

18/02/24 (ט׳ שבט תשפ״ד) | ירון כהן

הסמכה ממשלתית קורס מאתר ליקויי בנייה {קורס בדק בית} – יש דבר כזה בכלל – מכללת אפיק

05/11/23 (כ״א תשרי תשפ״ד) | יעקב חזן

דרושים מאתרי ליקויי בנייה {בדק בית} – יש תעודה, איפה עובדים ואיך מתפרנסים בתחום? מכללת אפיק

30/10/23 (ט״ו תשרי תשפ״ד) | רוני מנשה

מקרי בוחן ודוגמאות מהשטח לניהול ותחזוקת מבנים

05/08/24 (א׳ אב תשפ״ד) | מערכת אפיק

הכשרה מקצועית וקידום הקריירה בתחום ניהול ואחזקת מבנים

03/08/24 (כ״ח תמוז תשפ״ד) | מערכת אפיק

חוקים, תקנות ותקנים מרכזיים הנוגעים לניהול ותחזוקת מבנים בישראל

30/07/24 (כ״ד תמוז תשפ״ד) | מערכת אפיק

ניהול צוות עובדים יעיל ומיומן בתחום אחזקת מבנים

26/07/24 (כ׳ תמוז תשפ״ד) | מערכת אפיק

שר האוצר משנה את כללי המשחק: כך ייראה מס השבחת המטרו

19/08/25 (כ״ה אב תשפ״ה) | מערכת אפיק

קורס שוק ההון מומלץ : המפתח להצלחה פיננסית

15/10/24 (י״ג אלול תשפ״ד) | מערכת אפיק

אסטרטגיות מסחר יומי: המדריך המקיף למסחר מוצלח

11/08/24 (ז׳ אב תשפ״ד) | רוני מנשה

אסטרטגיות מסחר סווינג: המפתח להצלחה בשוק ההון

11/08/24 (ז׳ אב תשפ״ד) | מערכת אפיק

רמאות בתיווך? השיטות שיגרמו לכם להיזהר כשאתם קונים דירה!

11/03/25 (י״א אדר תשפ״ה) | מערכת אפיק

מתווכים בפיקוח הדוק: סוף לפרסומים פיקטיביים והסתרת מידע

09/03/25 (ט׳ אדר תשפ״ה) | יעקב חזן

תקנות חדשות : מתווכי הנדל"ן יאלצו לעבוד בשקיפות מלאה

06/03/25 (ו׳ אדר תשפ״ה) | ירון כהן

מהן הטעויות הנפוצות ביותר בקרב משקיעי נדל"ן מתחילים?

08/09/24 (ה׳ אלול תשפ״ד) | מערכת אפיק

השקעות נדלן בפלורידה – 3 יתרונות והאם כדאי להשקיע בנדל"ן בפלורידה? מכללת אפיק

26/10/22 (א׳ תשרי תשפ״ג) | רוני מנשה

בתים למכירה בפלורידה – פורט לורידייל | בוקה רטון | מיאמי – 3 סיבות כן ו 3 שלא – מכללת אפיק

26/10/22 (א׳ תשרי תשפ״ג) | רוני מנשה

השקעות נדלן בארהב – 3 היתרונות והאם כדאי להשקיע בנדל"ן ארה"ב ?

26/10/22 (א׳ תשרי תשפ״ג) | רוני מנשה

קורס השקעות נדלן בארהב – איך בוחרים לימודי נדלן ארה"ב? שינויים ועדכונים

25/10/22 (ל׳ אלול תשפ״ב) | מערכת אפיק

חשד להונאת קריפטו ענקית שפעלה מישראל. וגם: מה זה צו איסור הלבנת הון מטבעות דיגיטליים

18/08/22 (כ״א אב תשפ״ב) | יעקב חזן

קורס ניתוח טכני | לימודי ניתוח טכני וקריאת גרפים – מה זה? מכללת אפיק

03/08/22 (ו׳ אב תשפ״ב) | מערכת אפיק

קורס שוק ההון אונליין חוות דעת: איפה כדאי ללמוד שוק ההון

26/07/22 (כ״ז תמוז תשפ״ב) | מערכת אפיק

חדשות הקריפטו: כרטיס אשראי גם בביטקוין

25/05/22 (כ״ד אייר תשפ״ב) | רוני מנשה

קורס שוק ההון מומלץ : המפתח להצלחה פיננסית

15/10/24 (י״ג אלול תשפ״ד) | מערכת אפיק

אסטרטגיות מסחר יומי: המדריך המקיף למסחר מוצלח

11/08/24 (ז׳ אב תשפ״ד) | רוני מנשה

אסטרטגיות מסחר סווינג: המפתח להצלחה בשוק ההון

11/08/24 (ז׳ אב תשפ״ד) | מערכת אפיק

מה זה מסחר סווינג? המדריך המקיף למתחילים

08/08/24 (ד׳ אב תשפ״ד) | רוני מנשה

האם צריך קורסים בשוק ההון או שעדיף ללמוד לבד? – מדריך מקיף לבחירת דרך הלימוד

15/09/25 (כ״ב אלול תשפ״ה) | מערכת אפיק

מה זה בורסה? הבסיס, הדמויות והכללים שמנהלים את שוק ההון

03/08/25 (ט׳ אב תשפ״ה) | מערכת אפיק

סכום מינימלי להשקעה בבורסה: מדריך למשקיע המתחיל

27/07/25 (ב׳ אב תשפ״ה) | מערכת אפיק

קורס שוק ההון למתקדמים – ידע פיננסי שמקפיץ אותך לרמה הבאה

24/07/25 (כ״ח תמוז תשפ״ה) | מערכת אפיק
wheelchair-ramp
©2025 כל הזכויות שמורות לאפיק.