שימוש בשמאי מקרקעין בנושא של היטל השבחה

בשנה שעברה חשף ה”דה מרקר” כי 70% מהאנשים מוותרים על זכותם לערער כנגד היטל ההשבחה שנקבע להם וזאת בשל החשש בעימות ישיר מול גוף ציבורי גדול. שמאי מקרקעין בישראל פועלים נמרצות על מנת לשנות נתון זה ולהביא את אותם אנשים לעשות שימוש בשמאי מקרקעין אשר בדיקתו וחוות דעתו המקצועית יכולה להוביל להפחתה משמעותית בהיטלי ההשבחה.

שמאי מקרקעין בישראל סבורים, שכפי שאזרחים רבים בוחרים לעשות שימוש בשמאי מקרקעין בבדיקת דירות במסגרת מחיר למשתכן עליהם להכיר באפשרות כי שימוש בשירותיו של שמאי מקרקעין הכרחי גם נוכח היטלי השבחה גבוהים אותם הם נאלצים לשלם.

מהו בעצם היטל השבחה?

היטל השבחה הינו תשלום חובה הנדרש מבעלי הקרקע או חוכר לדורות על ידי עיריות או הרשות המקומית אשר אישרו את תוכנית הבנייה וקבעו את שווי המקרקעין במקום. חובת התשלום הינה על הבעלים של הקרקע או אותו חוכר לדורות, אך לרוב נקבע כי מי שישלם אותה יהיה אותו אדם שירכוש את הנכס על גבי אותה קרקע.

מתי יידרש היטל השבחה?

היטל השבחה יכול להידרש במספר מקרים. במקרה ומדובר באישור תוכנית שבה מתקיימת הרחבה הדבר יוביל לבקשת היטל מצד הרשות המקומית. מקרים בהם, למשל, מועצה מקומית מאפשרת באזורי מגורים מסוים להוסיף חדרים בדירות הפנטהאוז. הוספת החדר מובילה לשווי המקרקעין והשבחה של הנכס ועל כן יוחלט על היטל השבחה בעבור אותה הרחבה.

גורם נוסף שיוביל לבקשה לתשלום של היטל השבחה נוגע למקרים של מתן הקלות. הדבר כולל מקרים בהם יוגשו בקשות להיתרי בנייה הכוללים בקשות לסטייה קלה מתוכניות הבנייה המקוריות. בקשות  אלו יכולות לכלול הקטנה של קווי בניין, תוספות שטח של עד 6%, בנייה של בריכת שחייה שאינה עומדת בגודל המינימלי הנדרש, חריגה מתכסית מותרת ועוד.

סיבה שלישית לתשלום של היטל השבחה יכול להתבצע במקרים של שימוש חורג. כאן הכוונה למקרים בהם, למשל, מבקשת בעלת בית מגורים עם חצר לעשות שימוש בנכס שלה כצהרון לילדים. השימוש החורג בנכס שהופך גם לצהרון במשך חלק משעות היום נחשב לשימוש חורג שבגינו יידרש תשלום של היטל השבחה.

כיצד נקבע גובה היטל ההשבחה?

גובה היטל ההשבחה נקבע על ידי שמאי מטעם הרשות המקומית. אותו שמאי קובע מה היה שווי הנכס לפני ביצוע ההשבחה ומה שובי הנכס לאחר ביצוע ההשבחה. שמאי מטעם הרשות המקומית ישאף להצדיק, באופן טבעי, היטל השבחה כמה שיותר גבוה וזאת למול העובדה שהוא מגיע מטעם אותה רשות מקומית המעוניינת בהכנסה גבוהה במקרים אלו.

באופן כללי, קביעת גובה סכום היטל ההשבחה קובעת כי שיעור ההיטל מהווה 50% מגובה ההשבחה. אם למשל, שוויו של נכס לפני השבחתו היה שווה כמיליון שקלים ולאחר השבחתו שוויו של הנכס הוא כ-1.5 מילון שקלים, אזי שיעור ההשבחה הינו 500 אלף ₪ ותשלום היטל ההשבחה אמור להיות כחצי ממנו – 250 אלף ₪.

במקרים רבים מוצאים שמאי המקרקעין מטעם הרשות המקומית סיבות שיש בהן להסביר שווי נמוך של הנכס בטרם ההשבחה והסברים כיצד אותה השבחה הביאה לשווי גבוה של הנכס וזאת בכדי ליצור פער השבחה רחב ככל הניתן, כשעל בעל הנכס לשלם מחצית משוויו.

חשוב לא לקבל את גובה היטל ההשבחה כעובדה מוגמרת

שמאי מקרקעין בישראל מודעים לעובדה כי רשויות מקומיות רבות “בונות” על כך שרק מעטים מערערים על החלטת השמאי מטעם הרשות המקומית, כשהם בוחרים לשלם את גובה השומה שנקבעה מבלי לערער על החלטת השמאי מטעם אותן רשויות.

שמאי מקרקעין ממליצים לבעלי נכסים לפנות לשמאי מקרקעין חיצוני ברגע שקיבלו מטעם הרשות המקומית את בקשת תשלום היטל ההשבחה. לבעלי הנכסים יש כ-45 ימים לערער את אודות החלטת גובה היטל ההשבחה, כשבזמן זה יוכלו להזמין שמאי מקרקעין מטעמם. שמאי המקרקעין יוכל תחת פרק זמן זה להכין דו”ח מקצועי ובו חוות דעת שיכולה להסביר כי תשלום היטל ההשבחה צריך להיות נמוך משמעותית ממה שקבע השמאי מטעם הרשות המקומית.

לימוד אודות היטל השבחה במכללת אפיק

במכללת אפיק קיימים שיעורים המתייחסים לנושא היטל ההשבחה. סטודנטים ממכללת אפיק שמצאו עצמם משתלבים כמתמחים ושמאים במשרדי שמאות מקרקעין מובילים בישראל, נוכחו להבין עד כמה נושא היטלי ההשבחה הינו  משמעותי ומרכזי בפעילותם של משרדי מקרקעין בכל רחבי הארץ.