מס היסף על נדל"ן – מהפכה מיסויית שתשנה את שוק הדירות בישראל

מהו מס היסף ומדוע הוא מוחל כעת על מכירת דירות

מס היסף נולד בישראל בשנת 2011 בעקבות המחאה החברתית, במטרה להגביר את הפרוגרסיביות במערכת המס ולגבות יותר ממי שמוגדרים כבעלי הכנסות גבוהות. המס מוטל בשיעור של חמישה אחוזים על הכנסות שחוצות את התקרה של 721,560 שקלים בשנה, ומאז הפך לחלק קבוע וקיים במערכת המיסוי הישראלית. עד לשנת 2026, מס היסף חל בעיקר על הכנסות הוניות כמו ריבית, דיבידנד ושכר דירה, אך לא חל על מס השבח ממכירת דירות. השינוי החדש סוגר את הפער הזה ומרחיב את תחולת המס גם לרווחים הוניים מנדל"ן.

המהלך מגיע בתקופה שבה המדינה נמצאת בלחץ תקציבי חריף, כאשר הגירעון חוצה שבעה אחוזים מהתוצר, עלויות המלחמה מטפסות למאות מיליארדים, וגביית המסים נחלשת בעקבות האטה כלכלית. מכירות הנדל"ן, שהן מקור מרכזי למס שבח, נמצאות בשפל של שני עשורים, והממשלה מחפשת מקורות הכנסה חדשים. האוצר מעריך שהרחבת המס תביא תוספת הכנסות של כארבע מאות עשרים מיליון שקלים בשנת 2026 וכחמש מאות מיליון שקלים בהבשלה מלאה.

מי ייפגע מהחלת מס היסף על מכירת דירות

הקבוצה המרכזית שתיפגע מהמהלך היא בעלי יותר מדירה אחת, שכן כל מכירה של דירה שאינה פטורה ממס תביא לכך שהשבח ייחשב כהכנסה רגילה ויחייב במס יסף. במיוחד יושפעו מי שהשבח ממכירת הדירה מקפיץ את ההכנסה השנתית שלהם מעבר לרף מס היסף, גם אם ההכנסה השוטפת שלהם נמוכה יחסית. קבוצה נוספת שתיפגע קשות היא בעלי דירות שנהנים ממס ליניארי מוטב בשיעור של חמישה אחוזים, שכעת יגיעו בפועל לעשרה אחוזים כתוצאה מהכפלת שיעור המס.

לעומת זאת, ישנן קבוצות שלא ייפגעו מהמהלך. בעלי דירה יחידה שמכירים אותה בשווי של עד חמישה נקודה אפס אפס שמונה מיליון שקלים ימשיכו ליהנות מהפטור ממס השבח ולא יחויבו במס היסף. בנוסף, מי שסך ההכנסה השנתית שלו בצירוף השבח ממכירת הדירה לא חוצה את הרף של שבע מאות עשרים ואחד אלף וחמש מאות שישים שקלים, לא יחויב במס הנוסף. זוהי נקודה חשובה להבנת ההשפעה האישית של החוק על כל משקיע.

המרצים המובילים בישראל
מחכים לכם באפיק אקדמי

הקריירה החדשה שלך מעבר לפינה!

מומחים בהערכת שווי

מעל 1000 מומחים בהערכות שווי
מחכים לכם באתר

כמה מס נוסף באמת ישלמו בעלי דירות להשקעה

ההשפעה הכספית של מס היסף היא משמעותית יותר ממה שנדמה במבט ראשון. ניקח לדוגמה מכירת דירה עם שבח של שמונה מאות אלף שקלים, שעליו משתלם מס שבח רגיל בשיעור של עשרים וחמישה אחוזים, כלומר מאתיים אלף שקלים. כאשר השבח הזה נכנס למחזור ההכנסות השנתי וחוצה את רף מס היסף, מוטל על החלק שנכנס לעודף התקרה עוד חמישה אחוזים נוספים. המשמעות היא שבעלי הכנסות גבוהות יגיעו למס אפקטיבי של שלושים אחוזים על השבח במקום עשרים וחמישה אחוזים.

המצב קשה אף יותר עבור מי שנהנים ממס ליניארי מוטב בשיעור של חמישה אחוזים בלבד. משקיעים אלו, שעד כה שילמו מס מופחת משמעותית, ימצאו את עצמם משלמים עשרה אחוזים בפועל, כלומר הכפלת נטל המס שלהם. משקיעים מבוססים עם תיקי נדל"ן גדולים ימצאו עצמם עם חיובי מס גבוהים בהרבה מכפי שתכננו. במונחים מספריים, מדובר בעליית מס בפועל של עשרים עד מאה אחוזים, תלוי במצב האישי של כל משקיע ורמת ההכנסה שלו.

ההשפעות הצפויות על שוק הדירות בישראל

מעבר לנטל המס האישי, למהלך צפויות השלכות רחבות על כלל שוק הדירות בישראל. ההשפעה הראשונה והברורה ביותר היא שמשקיעים ימשיכו לצאת מהשוק בקצב מהיר. נכון להיום, משקיעי נדל"ן כבר ירדו לכחמישה עשר אחוזים מהעסקאות בשוק, והמס הנוסף רק יאיץ את תהליך היציאה הזה. כל דירה שנמכרת על ידי משקיע יוצאת ממלאי ההשכרה, מה שמוביל לירידה בהיצע הדירות להשכרה. חשוב לזכור שהמשקיעים הם אלו שמספקים את עיקר המלאי לשוכרים, ולכן הקטנת המלאי הזה תפגע בשוכרים באופן ישיר.

ההשפעה השנייה היא עליית מחירי השכירות. כאשר היצע הדירות להשכרה קטן והביקוש נשאר קבוע או אף עולה, מחירי השכירות יטפסו בהכרח. זהו מנגנון שוק בסיסי שהממשלה לא לקחה בחשבון במלואו. יתרה מכך, המדינה עלולה לאבד הכנסות ממס שבח בטווח הבינוני והארוך, מכיוון שכל מס יתר מוביל לדחיית עסקאות. משקיעים שמתמודדים עם נטל מס גבוה יותר יעדיפו להימנע ממכירות ולהחזיק בנכסים לטווח ארוך, מה שיקטין את מספר העסקאות ובכך גם את סך הכנסות המס.

האם כדאי למכור דירה לפני כניסת החוק לתוקף

השאלה המרכזית שמעסיקה רבים מבעלי דירות להשקעה היא האם כדאי למהר ולמכור לפני שהחוק ייכנס לתוקף. התשובה תלויה במצב האישי, אך במקרים רבים התשובה היא כן. במיוחד מומלץ לשקול מכירה לבעלי דירות עם שבח גבוה, משקיעים עם הכנסות שנתיות גבוהות, בעלי נכסים עם מס ליניארי מוטב, ומצבים שבהם השוק צפוי להמשיך לרדת. במציאות הנוכחית, כאשר שוק הדירות נמצא במגמת ירידה, הסבירות שהמס בעתיד יגדל לעומת רווח נמוך יותר היא משמעותית.

עם זאת, אין זו החלטה אוטומטית וכל בעל דירה צריך לבחון שלושה פרמטרים מרכזיים לפני קבלת ההחלטה. הפרמטר הראשון הוא גובה השבח הצפוי ממכירת הדירה, שכן ככל שהשבח גבוה יותר כך השפעת מס היסף תהיה משמעותית יותר. הפרמטר השני הוא רמת ההכנסה הנוכחית של בעל הדירה, מכיוון שמס היסף מוטל רק על מי שחוצה את התקרה. הפרמטר השלישי הוא תחזית השווי העתידי של הנכס, ובמציאות הנוכחית, כאשר יש סימנים לקיומה של בועה מחירים, הסיכון להמשך ירידות הוא משמעותי ויש להביאו בחשבון.

אסטרטגיות להפחתת נטל מס היסף על מכירת דירות

למרות שהחוק החדש מגדיל את נטל המס, ישנם כלים מעשיים שיכולים להפחית את המכה. הכלי הראשון והאפקטיבי ביותר הוא פיצול שומה בין בני זוג. כאשר הדירה רשומה על שם שני בני הזוג, ניתן לפצל את השבח ביניהם, כך שכל אחד נהנה מתקרת מס יסף נפרדת, מה שיכול להפחית משמעותי במס הכולל. הכלי השני הוא תזמון נכון של המכירה, כלומר פיזור מכירות הדירות על פני שנים שונות במקום מכירה מרוכזת בשנה אחת, כך שההכנסה השנתית לא קופצת בבת אחת.

כלי נוסף הוא הגדלת הוצאות מוכרות הקשורות לנכס. כל קבלה על שיפוצים, עמלות תיווך, אגרות משפטיות וכדומה משפיעה על גובה השבח החייב במס, ובכך מקטינה גם את החשיפה למס היסף. ישנה גם אפשרות של פריסת השבח על פני מספר שנים, שרלוונטית רק במקרים מסוימים אך עשויה להפחית את מדרגת המס. עבור משקיעים גדולים, ישנם מבני החזקת נכסים מתקדמים באמצעות חברות או שותפויות, שיכולים לספק יתרונות מס משמעותיים, אם כי מדובר בכלים מורכבים הדורשים ייעוץ מקצועי.

המגמה הארוכת טווח של הגדלת המיסוי על נדל"ן בישראל

מס היסף על מכירת דירות הוא רק הפרק האחרון בסדרת צעדים ארוכה של הגדלת המיסוי על נדל"ן בישראל. בחמש עשרה השנים האחרונות, המדינה העלתה באופן עקבי את מס הרכישה, ביטלה פטורים שונים שהיו קיימים בעבר, הגדילה את שיעורי מס השבח, החילה חובת דיווח על כמעט כל פעולה בנדל"ן, ועכשיו מוסיפה את מס היסף על השבח. זהו לא מהלך נקודתי או חד פעמי אלא תפיסת עולם מיסויית ברורה, לפיה מסים על נדל"ן הם היעד הקל והנוח ביותר להעלאת הכנסות המדינה.

בעיה מרכזית במדיניות זו היא שהיא פוגעת בשוכרים יותר מאשר במשקיעים עצמם. כאשר משקיעים יוצאים מהשוק, היצע הדירות להשכרה קטן, ומחירי השכירות עולים. התוצאה היא שאוכלוסיית השכירות, שלרוב נמצאת במצב כלכלי חלש יותר מבעלי הדירות, משלמת את המחיר האמיתי של המדיניות. במציאות שבה שוק הדירות כבר נמצא בירידה, התיקון הזה לא יאט את הירידות, לא יבלום אותן, ולא יחלץ את שוק הדיור ממסלולו. להיפך, הוא עלול להעמיק את המשבר ולהקשות על דורות צעירים להשיג דיור בר השגה, בין אם בבעלות ובין אם בשכירות.