מי משלם על תיקון בדירה: השוכר, בעל הדירה או ועד הבית

היום ב-23:58 (ד׳ אלול תשפ״ו) |

אלי קאופמן

מי משלם על תיקון בדירה: השוכר, בעל הדירה או ועד הבית

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

ארון מונים פתוח בחדר מדרגות של בית משותף

כשמתגלה תקלת מים בדירה, השאלה הראשונה היא בדרך כלל מי מזמין את בעל המקצוע. השאלה השנייה, שמגיעה עם החשבון, קשה יותר: מי משלם. התשובה אינה עניין של הגינות או של נוהג. יש עליה חקיקה, והיא מחלקת את האחריות לפי שני מבחנים נפרדים – אחד ליחסי שוכר ומשכיר, ואחד לרכוש המשותף בבניין.

המבחן הראשון: דירה שכורה

בשנת 2017 תוקן חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971. התיקון, שמוכר בציבור בשם "חוק שכירות הוגנת", פורסם ב-19 ביולי 2017 ונכנס לתוקף כ-60 יום לאחר מכן, ב-17 בספטמבר 2017.

הכלל שהוא קבע פשוט יחסית:

השוכר אחראי לפגם שנגרם משימוש בלתי סביר שלו בדירה.
המשכיר אחראי לכל השאר – כלומר לבלאי טבעי, לתקלות מערכת ולכל פגם שלא נגרם משימוש בלתי סביר.

זו נקודה שהרבה שוכרים לא יודעים: ברירת המחדל בחוק היא שהמשכיר משלם. מי שטוען אחרת צריך להראות שהתקלה נגרמה משימוש בלתי סביר, ולא להפך.

ולוח הזמנים שהחוק קובע

זה החלק שכמעט לא מוכר. סעיף 25ח לחוק קובע לוחות זמנים לתיקון:

פגם רגיל – עד 30 יום מדרישת השוכר.
פגם דחוף – עד 3 ימים. פגם דחוף מוגדר כפגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר.

אם המשכיר לא תיקן בזמן, לשוכר עומדות אפשרויות מכוח סעיף 9 לחוק: לתקן בעצמו ולדרוש החזר הוצאות סבירות, או להפחית את דמי השכירות באופן יחסי לירידת שווי השימוש.

ומאיפה סופרים את הימים. הספירה מתחילה מהדרישה, ולכן צורת הדרישה חשובה. שיחת טלפון אינה משאירה תאריך. הודעת טקסט או מייל כן. זו הסיבה שמומלץ להעביר את הדרישה בכתב גם כשהיחסים מצוינים – לא כדי להתעמת, אלא כדי שיהיה ממה לספור אם בהמשך יתעורר ויכוח.

ושתי הסתייגויות שחייבים להכיר:

חלק מההוראות בפרק הזה הן קוגנטיות – סעיף 25יד מונה הוראות שאין להתנות עליהן, וביניהן חובות תיקון. סעיף בחוזה שמנסה לגלגל את הכול על השוכר אינו בהכרח תקף.

מנגד, פרק שכירות המגורים אינו חל על כל דירה. סעיף 25טו מחריג, בין היתר, דירות שדמי השכירות בהן גבוהים מתקרה שנקבעה ומתעדכנת, שכירויות קצרות מאוד ושכירויות ארוכות טווח. מי שנמצא באחד המקרים האלה נמצא מחוץ להסדר.

המבחן השני: בית משותף

המבחן השני אינו שואל מי גר בדירה אלא את מי המערכת משרתת.

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מגדיר רכוש משותף ככל חלקי הבית המשותף למעט הדירות עצמן, ובכלל זה מתקני מים המיועדים לשמש את כלל הדירות. התקנון המצוי שבתוספת לחוק מוסיף שבעל דירה רשאי לדרוש מנציגות הבית המשותף לבצע תיקון שאי-ביצועו יפגע בדירתו ויוריד את ערכה.

המבחן המעשי: קו שמשרת דירה אחת בלבד הוא של אותה דירה. קו שמשרת כמה דירות, וכן קווים ראשיים העוברים בשטחים משותפים, הם רכוש משותף ובאחריות הנציגות.

בפועל, כאן נמצא רוב הוויכוח. תקלה שמתגלה בתוך דירה יכולה בהחלט לנבוע ממערכת שאינה שלה, והמיקום שבו הנזק נראה אינו קובע. מי שמזמין בעל מקצוע לפני שברור מאיפה מגיעה הבעיה עלול למצוא את עצמו משלם על תיקון שאינו באחריותו.

הצלבה של שני המבחנים – המקרה שהכי מבלבל

שוכר בדירה בבית משותף, ותקלה שמקורה בקו ראשי. שלושה גורמים מעורבים: השוכר, בעל הדירה והנציגות.

הסדר ההגיוני הוא לזהות קודם את המקור. אם המקור ברכוש המשותף, הכתובת היא הנציגות, ולא בעל הדירה – וודאי שלא השוכר. אם המקור בתוך הדירה, חוזרים למבחן הראשון: בלאי הוא של המשכיר, שימוש בלתי סביר הוא של השוכר.

ואיפה נכנס הביטוח

בפוליסות ביטוח דירה רבות קיים כיסוי לנזקי מים, ולצידו הסדר מול נותני שירות. בפועל עומדות בדרך כלל שתי דרכים: להזמין בעל מקצוע מתוך ההסדר של חברת הביטוח, או להזמין בעל מקצוע פרטי ולהיעזר בשמאי מטעם החברה להערכת הנזק. בשני המסלולים חלה השתתפות עצמית לפי תנאי הפוליסה.

המסקנה המעשית אינה איזה מסלול עדיף, אלא סדר הפעולות: בנזק לא זניח שווה לפתוח את הפוליסה או להתקשר לחברה לפני שמזמינים ולפני שמתקנים. תיקון שבוצע ופונה במלואו לפני שנבדק עלול להקשות מאוד על הוכחת הנזק בהמשך.

שווה גם לזכור ששאלת הביטוח נפרדת משאלת האחריות. גם כשברור שהמשכיר או הנציגות אחראים, ייתכן שהכיסוי הרלוונטי הוא דווקא בפוליסה שלהם – ולכן ההודעה אליהם מוקדם ככל האפשר משרתת את שני הצדדים.

מה כדאי לעשות לפני שמזמינים בעל מקצוע

לתעד. צילום של הנזק עם תאריך, לפני שנוגעים.
להודיע בכתב. הודעה לבעל הדירה או לנציגות בהודעת טקסט או במייל מייצרת את התאריך שממנו נספרים 30 הימים או 3 הימים.
לא לאשר עבודה גדולה לפני שברור מי משלם – למעט מקרה שבו יש נזק פעיל שמחמיר, ואז עוצרים את הנזק קודם.
לשמור חשבונית. בלי חשבונית קשה לדרוש החזר.

שורה תחתונה

בדירה שכורה ברירת המחדל היא שהמשכיר משלם, יש לוחות זמנים בחוק, ולשוכר יש מנגנון אם הם מופרים. בבית משותף השאלה אינה איפה נראה הנזק אלא את מי המערכת משרתת. מי שמברר את שתי השאלות האלה לפני שהוא מזמין בעל מקצוע חוסך לעצמו את הוויכוח היקר שמגיע אחר כך.

ומה שהחשבון עצמו אמור לכלול, וכמה זה בכלל אמור לעלות, ריכזנו במדריך המחירים. מי שמעוניין בצד המקצועי – מה נדרש כדי לעסוק בתחום הזה – יכול לקרוא על ההכשרה והכניסה למקצוע.

שאלות נפוצות

בעל הדירה לא מתקן. מותר לתקן ולקזז מהשכירות?

החוק מאפשר לשוכר, לאחר שחלף הזמן שנקבע, לתקן ולדרוש החזר הוצאות סבירות, או להפחית את דמי השכירות באופן יחסי. חשוב שהדרישה הועברה בכתב ושנשמרת חשבונית, אחרת קשה להוכיח גם את המועד וגם את הסכום.

החוזה אומר שכל התיקונים על השוכר. זה תקף?

לא בהכרח. סעיף 25יד לחוק מונה הוראות שאין להתנות עליהן, וביניהן חובות תיקון. סעיף גורף בחוזה אינו מבטל אוטומטית את מה שהחוק קבע.

איך יודעים אם התקלה ברכוש המשותף?

המבחן הוא את מי המערכת משרתת, ולא איפה נראה הנזק. קו שמשרת דירה אחת הוא של אותה דירה; קו שמשרת כמה דירות או עובר בשטח משותף הוא רכוש משותף. תקלה שנראית בתוך דירה יכולה בהחלט לנבוע ממערכת משותפת.

השכן מלמעלה גרם לנזק. למי פונים?

קודם מבררים אם המקור בתוך דירתו או במערכת משותפת. אם המקור בדירתו – הכתובת היא הוא ופוליסת הביטוח שלו. אם המקור במערכת שמשרתת כמה דירות – הכתובת היא הנציגות. תיעוד מוקדם קריטי בשני המקרים.