ענף השמאות מתחשמל: איך מעריכים שווי כשהקרקע היא כבר לא הסיפור?

ענף חוות השרתים בישראל עובר בשנה האחרונה תנופת עסקאות חריגה, עם רכישות קרקע בשוהם, חדרה, בית שמש ואשדוד בשווי מאות מיליוני שקלים. התופעה מציבה אתגר חדש בפני ענף שמאות מקרקעין, שכן שיטות ההערכה המסורתיות לפי דונם או שטח בנוי הופכות לפחות רלוונטיות. לדברי שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ורועי אלוק, בפרויקטים מסוג זה רק כתשעה אחוזים מעלות הפרויקט מיוחסת לקרקע, בעוד שהמשאב המרכזי הוא זמינות חשמל וקירור. מדד מגה ואט IT הופך למדד המרכזי לתמחור, ומחליף את מדדי הדונם המוכרים. ענף השמאות נדרש להתמקצע במהירות סביב תחום חדש ומורכב זה.

07/07/26 (כ״ב תמוז תשפ״ו) |

מערכת אפיק

ענף השמאות מתחשמל: איך מעריכים שווי כשהקרקע היא כבר לא הסיפור?

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

ענף השמאות מתחשמל: איך מעריכים שווי כשהקרקע היא כבר לא הסיפור? כללי

גל עסקאות שמשנה את כללי המשחק

שוק חוות השרתים בישראל עבר בשנה האחרונה עלייה חדה במספר ובגודל העסקאות, על רקע רכישות קרקע של חברות אנרגיה ונדל"ן בשווי מאות מיליוני שקלים. חוות השרתים משנות את כל מה שהיה ידוע עד כה על שווי קרקע, ועשויות להוסיף תחום עיסוק חדש לענף השמאות.

בין העסקאות הבולטות שבוצעו לאחרונה: חברת נופר אנרגיה רכשה במאי השנה קרקע תמורת שלוש מאות שישים ואחד מיליון שקל להקמת חוות שרתים בשוהם, בהספק של שישים מגה וואט, מהם ארבעים וחמישה מגה וואט IT. חברת מגה אור רכשה באפריל כמאה ושמונים דונם במתחם אליאנס הישן בחדרה, בעסקה המוערכת במיליארד שקל, להקמת אחת מחוות השרתים הגדולות בישראל. ענקית הטכנולוגיה אמזון חתמה על מסמך כוונות לשכירת שטח של ארבעים ושניים דונם סמוך לתנובות מחברת רוטשטיין לתקופה של עשרים וחמש שנה, עבור חוות שרתים לענן. לכך מתווספת עסקת אמפא ודוראל להקמת חוות שרתים בבית שמש, ושתי חוות שרתים גדולות באשדוד.

תשעה אחוזים בלבד מהעלות היא קרקע

לדברי שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ורועי אלוק ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, שליוו את נופר אנרגיה בעסקת שוהם, חוות השרתים משנות את מודל הערכות השווי המוכר. לדבריהם, הדבר הבא בענף הטכנולוגיה הוא הבינה המלאכותית, והדאטה העצומה שעליה היא מתבססת צריכה מקום לגור בו. חוות שרתים צריכות שטח לתעשייה ובעיקר הרבה חשמל. בעסקאות נדל"ן לתעשייה מסורתית העלות המרכזית היא קרקע, אך בחוות שרתים רק תשעה אחוזים מעלות הפרויקט מיוחסים לקרקע, והמשאב העיקרי הוא אנרגיה וקירור.

לדבריהם, כשמחיר קרקע לתעשייה במרכז הארץ נע בין ארבעה לחמישה מיליון שקל לדונם, בעסקאות להקמת חוות שרתים נרשמת תוספת של מאה וחמישים אחוז על מחיר הקרקע, ובתנאי שקיים חיבור חשמל. בעסקאות שבהן אין חיבור חשמלי, כמו אלו שביצעו יוחננוף ומגה אור, נרשמת תוספת נמוכה יותר של עשרים וחמישה עד שלושים אחוז.

המשיכו לקרוא בנושא שמאות מקרקעין

מגה ואט IT: המדד החדש שמחליף את הדונם

לדברי השניים, אחד המדדים החשובים בעסקאות חוות שרתים הוא מגה ואט IT. בשונה מיחידות הספק רגילות, מדד זה מתייחס לכמות החשמל המיועדת אך ורק להפעלת שרתי מחשוב ואחסון, ללא מערכות תמיכה כמו קירור ותאורה. זהו מדד המידה המרכזי לשווי הנדל"ן הטכנולוגי, ולהיקף עומסי העבודה שהאתר מסוגל להריץ בפועל.

לפי דיווחי עסקת נופר אנרגיה לבורסה, מדובר בכ-אחד עשר מיליון שקל לדונם תעשייה, כולל חיבור חשמל בהספק של ארבעים וחמישה מגה ואט IT, לעומת כשבעה וחצי מיליון שקל לדונם תעשייתי באזור זה בלי חיבור חשמל. חברות מוכנות לשלם מחירים גבוהים באופן שמשקף עד כמה הקרקע עצמה הופכת לגורם שולי בתמחור.

מדוע מוכנים לשלם כל כך הרבה

לדברי השמאים, הסיפור המרכזי כיום הוא חשמל. קיימים כאלף וחמש מאות עד אלפיים מגה וואט בהיצע, לעומת דרישה של עשרים אלף מגה וואט. פער זה בין ההיצע לביקוש הוא שיוצר את הנדירות ואת התמחור הגבוה. קיימת גם אי-ודאות סביב קבלת החשמל בפועל, שכן ההחלטה אינה לפי מי שמבקש ראשון, אלא לפי עמידה בפרמטרים שקבעה נגה, החברה הממשלתית לניהול המערכת.

הרווחיות הצפויה מחוות שרתים

על פי הדיווחים, כל מגה ואט IT מניב הכנסה שנתית של חמישה עד שישה מיליון שקל, כאשר חוות שרתים סטנדרטית כוללת כארבעים מגה ואט IT. לאחר כחמש עשרה שנות פעילות יש צורך בהחלפת מערכות. בהתחשב בעלויות ההקמה והתפעול, מדובר בתשואה משוערת של אחד עשר עד שנים עשר אחוזים.

שמאות חדשה ומורכבת

לשאלה עד כמה שמאי מקרקעין יודעים כיום להעריך שווי של הקמת חוות שרתים, משיבים השמאים כי בשמאות המסורתית רגילים להעריך נדל"ן לפי שווי דונם ושווי בנוי, אך בחוות שרתים המדדים הללו כלל לא רלוונטיים. עד כה מעטים בלבד מבין שמאי המקרקעין מכירים את התחום, וההערכה היא שעם הזמן והביקוש תגיע גם התמקצעות רחבה יותר. זו שמאות חדשה לחלוטין, ומורכבת מאוד.

מקור: מרכז הנדל"ן, דרור ניר קסטל