כיצד המערכה מול איראן משפיעה על ההתחדשות העירונית?

המלחמה מציבה את עולם ההתחדשות העירונית בפני שתי מגמות סותרות. מצד אחד, הצורך בממ"ד בכל דירה נהפך לדרישה ברורה ומיידית והביקוש לדירות מוגנות גובר. מצד שני, ירידת מחירי הדירות, ייקור עלויות הבנייה, המחסור בפועלים, הריבית הגבוהה והקיפאון במכירות פוגעים קשות ברווחיות הפרויקטים. כתוצאה מכך, יזמים רבים שהתחייבו לתמורות גבוהות בתקופת הגאות חוזרים לדיירים בדרישה לשנות את ההסכמות, וייתכן שהמצב הכלכלי שיהיה לאחר המלחמה יעמיק את האתגר עוד יותר.

עד כמה נפוצה התופעה?

מדובר בתופעה רחבת היקף שהתעצמה בשנתיים האחרונות. יזמים רבים בנו את המודל העסקי שלהם על הנחת יסוד של עליות מחירים מתמשכות, והציעו לדיירים תמורות שאינן ריאליות כדי לזכות במכרז. כעת, כשמחירי הדירות ירדו, עלויות הבנייה עלו והיקף הזכויות השתנה, הרווחיות פוחתת ויזמים מתקשים לעמוד בהתחייבויותיהם ולקבל ליווי פיננסי לפרויקט.

היזם מבקש לפתוח את ההסכם. מה עושים?

הצעד הראשון הוא לא להיכנס לפאניקה ולא לקבל את טענות היזם כמובנות מאליהן. יש לקבל חוות דעת מקצועית משמאי מקרקעין מטעם הדיירים, בעל ניסיון ספציפי בפרויקטים של התחדשות עירונית, שיבחן האם הפרויקט אכן הפך להפסדי או שמדובר בניסיון לשפר עמדות ולנצל את העובדה שהדיירים הם קהל שבוי. רק לאחר קבלת תמונת המצב האמיתית ניתן לנהל משא ומתן מושכל.

האם כדאי לוותר על תמורות, או להתעקש ולצאת למכרז חדש?

אין תשובה חד-משמעית. החלפת יזם אינה פתרון קסם, שכן אף אחד לא מבטיח שיזם חדש יציע תנאים טובים יותר, ובוודאות הדיירים יאבדו זמן יקר בהתחלת התהליך מחדש. עם זאת, ניתן לחפש פתרונות ביניים שאינם כרוכים בהקטנת שטחי הדירות, כגון שינוי לקומה נמוכה יותר, צמצום שטחים משותפים, שינוי מפרט טכני או הפחתת מענקים כספיים שהובטחו. כך ניתן לאפשר ליזם לשמור על רווחיות מינימלית מבלי לפגוע בליבת ההתחייבות כלפי הדיירים.

על מה חייבים להקפיד בהסכם המתוקן?

בעת פתיחת ההסכם יש לדרוש מספר הגנות קריטיות: קביעת מנגנון השבה לדיירים אם רווחיות הפרויקט תשתפר בעתיד, כך שהיזם יפצה את הדיירים על ההפחתות שבוצעו. יש לוודא שמנגנון הביטול כולל פיצויים כספיים מהיזם במקרה של שינוי תנאי שוק, ולעמוד על כך שכל תוצרי התכנון, כולל היתר הבנייה, יישארו בידי הדיירים גם אם הפרויקט יתפרק, כך שניתן יהיה להמשיך עם יזם חדש מאותה נקודה ולא לחזור לאפס.

מה קורה אם היזם מבקש למכור את הפרויקט?

חשוב לקבוע מראש בהסכם מנגנון המגביל את אפשרות העברת הזכויות ליזם אחר, ולהתנות זאת באישור רוב הדיירים. בכל מקרה יש לדרוש שהיזם המקורי יישאר בעל שליטה בפרויקט ולא ייעלם מהתמונה.

מסקנה מעשית

השיעור החשוב ביותר הוא לא לבחור יזם לפי גובה התמורות בלבד, אלא לבחון את האיתנות הפיננסית שלו, את הניסיון בשטח ואת הריאליות של המודל הכלכלי שהוא מציג. קבלת המלצות מנציגויות ובעלי דירות בפרויקטים שכבר הושלמו היא צעד חכם שעשוי להכריע את הכף בין פרויקט מצליח לאחד שיתקע בדרך.