ההיסטוריה, והבעיה

רשות הפיתוח הוקמה ב-1951 לניהול נכסי מקרקעין שהופקעו מ"נפקדים" – אנשים שגורשו, ברחו, או עזבו את גבולות ישראל לאחר נובמבר 1947 בעקבות המלחמה. עם הקמת רמ"י ב-1961 הועברו אליה סמכויות הניהול, ועמידר קיבלה את האצילת הסמכויות בפועל. כיום מנהלת עמידר כ-35 אלף דירות, 59 בתי גיל זהב, ו-4,040 נכסי רשות הפיתוח – נכסים שנוצר קושי ממשי למכור.

ההכנסות משקפות את הירידה: ב-2022 הסתכמו ב-11.6 מיליון שקל, ב-2023 ירדו ל-8.3 מיליון, ב-2024 ל-8.6 מיליון, וב-2025 צנחו ל-6.3 מיליון שקל בלבד.

מה הבעיה – מחירים גבוהים מדי על נכסים מסובכים

עיון במכרזי רמ"י מגלה תמונה מורכבת. מתוך 23 מכרזים שתוצאותיהם פורסמו מתחילת 2026, הוגשו הצעות רק ב-7. הכישלון בולט גם בלב אזורי הביקוש: מכרז לשטח של 156 מ"ר בשכונת עג'מי ביפו – שכונה שממוקמת על חוף הים ובה המחיר הממוצע לדירה עומד על כ-3.76 מיליון שקל – יצא ללא אף הצעה, למרות מחיר מינימום של 7 מיליון שקל. מכרז נוסף באותה שכונה, לשטח של 174 מ"ר, גם הוא לא משך רוכשים.

הסיבה אינה רק המחיר. עיון בחוברות המכרזים מגלה שמדובר כמעט תמיד בעסקאות מסובכות במיוחד: נכסים עם בניינים המיועדים להריסה, חלקם כוללים אסבסט, חלקם הוכרזו כמבנים מסוכנים על ידי הרשויות המקומיות, וחלקם כוללים דיירים מוגנים לפי חוק הגנת הדייר שפינויים אינו פשוט ואינו זול. מכרז אחד מציע רכישה של מחצית בלבד מזכויות בניין מושע ללא פרצלציה – כאשר חלק מהדירות אטומות ואחרות מושכרות לדיירים מוגנים.

כל הנכסים המשווקים ממוקמים בשכונות ערביות לשעבר: עג'מי ביפו, ואדי סליב והעיר התחתית בחיפה, בית שאן, רמלה, לוד, עכו ונשר.

שמאי מקרקעין: המחיר לא משקף את המציאות

שמאי המקרקעין ארז כהן מסביר את הכישלון בצורה ישירה: הערכות השמאים במכרזים גבוהות מדי ומתייחסות לשווי פוטנציאלי – כלומר לזכויות הבנייה התיאורטיות – ולא למצב בפועל. הערכה כזו אינה לוקחת בחשבון את עלות פינוי הדיירים המוגנים, את עלויות ההריסה, ואת חוסר הוודאות שמלווה כל פרויקט מסוג זה.

לדבריו, המדינה מפסידה בסופו של דבר: "עצם העובדה שאין התחדשות בשכונות האלה היא בסופו של דבר נזק למדינה". פתרון אפשרי לדעתו הוא יצירת מנגנון תמריצים – הנחות שיהפכו את העסקאות לאטרקטיביות ויניעו יזמים לקחת על עצמם את המורכבות.

מי אחראי? אף אחד לא יודע

פנייה לרמ"י ולעמידר חשפה בעיה נוספת: אף אחד מהגופים לא לוקח אחריות. רמ"י הפנתה לעמידר, ועמידר השיבה שהיא פועלת כחברת ניהול בלבד ומבצעת את מדיניות השיווק כפי שנקבעת על ידי רמ"י. "שאלות הנוגעות לעצם ההחלטה מה לשווק, מתי לשווק ובאילו מחירים, מצויות באחריותה הבלעדית של רמ"י", נמסר מעמידר.

בינתיים, הנכסים נשארים על המדף.