קריסה בהתחלות הבניה – האם זה הסוף של מחיר למשתכן?
נתוני הלמ"ס מצביעים על ירידה של כ־10% בהתחלות הבנייה ב־2018, מה שמחדד את ביקורת הציבור כלפי מדיניות הדיור הממשלתית. אנשי מקצוע טוענים כי מחיר למשתכן מרחיק יזמים מהשוק, בעוד אחרים מאשימים את המונופול הממשלתי על הקרקעות. שלומי חכמוב מצביע על צוואר בקבוק משמעותי שאינו זוכה למספיק תשומת לב: היעדר תשתיות, המעכב פרויקטים גם כאשר הם כלכליים על הנייר. בנוסף, עליית ערך הקרקע גורמת לקבלנים להמתין לפני בנייה, מתוך רצון למכור בעתיד במחיר גבוה יותר. פתרונות אפשריים כוללים השקעה ממשלתית בתשתיות והחזרת מס רכוש על קרקע — צעדים שיכולים להמריץ את השוק וליצור פעילות גבוהה עבור שמאים, יזמים ומשקיעים.
האזנה לכתבה:
המשיכו לקרוא בנושא נדל”ן בישראל
כמה קבלן מרוויח על דירה: תובנות כלכליות
"רווח של 1.1 מיליון שקל ב-3 שנים": העיר שהפכה לטירוף הנדל"ן של הצפון
5 הערים שבונות הכי הרבה בארץ – המחירים עלולים לרדת
לנו זה עולה יותר – היום
מה קרה עכשיו — עדכון 22 בספטמבר 2026
במקום להוזיל דירות, "מחיר למשתכן" הפכה למסלול מהיר למיליון
מי שזכה בהגרלת "מחיר למשתכן" בלוד, בעפולה או בראשון לציון ומחזיק כיום בדירה משוחררת ממגבלות מכירה, יושב בפועל על אחד הנכסים הפיננסיים הרווחיים ביותר שסבסדה המדינה לפרט בעשור האחרון. נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מראים שזוכים שכבר מכרו את דירותיהם ברחבי הארץ רשמו רווחי הון של מאות אלפי שקלים ועד מעל מיליון שקל לדירה, כאשר בראשון לציון הרווח הריאלי הממוצע הגיע לכ-1.2 מיליון שקל – נתון המבוסס על סיקור TheMarker לפרויקט, כפי שיפורט בהמשך. המשמעות המעשית: תוכנית שנועדה להוזיל דיור לזכאים הפכה, אצל חלק ניכר מהם, למנגנון להעברת הון ציבורי אדיר לכיס הפרטי – בלי שהוזילה בפועל את מחירי השוק עבור מי שנשאר מחוץ להגרלות.
הבחירות בפתח ושוק הנדל"ן שוב בכותרות. אמש פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את נתון התחלות הבניה שרשם ירידה חדה של 10% ב-2018 למרות מחירי השיא בשוק הנדל"ן. מדובר ביעד הנמוך ב-20% ומסביר היטב את אכזבת הציבור ממדיניות הממשלה בתחום הנדל"ן, תחושה שבאה לידי ביטוי במצבו של שר האוצר שמפלגתו מגרדת כעת את אחוז החסימה.
על רקע ההאטה בהתחלות הבניה שבים ועולים הקולות הביקורתיים כנגד תכנית מחיר למשתכן, כאשר אחדים מבין אנשי המקצוע מאשימים את שר האוצר על כך שהתכנית מדירה מהשוק קבלנים שאינם מעוניינים להצטרף לתכנית. אחרים טוענים כי המונופול הממשלתי על קרקעות באמצעות המנהל הוא הסיבה למצבו של השוק וכי יש לשחרר קרקעות באופן סיטונאי.
על אף הקונצנזוס התקשורתי, נראה כי רק מעטים מאנשי המקצוע מעוניינים לרדת לעומקו של שוק הנדל"ן בזכוכית מגדלת ולזהות תחלואים שאינם כה מתוקשרים. על-פי שלומי חכמוב, מרצה למיסוי מקרקעין במסלול שמאות מקרקעין של מכללת אפיק ובעליה של חברת "משכנתא חכמה", ישנו צוואר בקבוק ממנו רבים מתעלמים, ואלו הן התשתיות הנחוצות להקמתם של פרוייקטים נדלניים רבים. "כשלא סוללים כבישים למשל", הוא מסביר, "אין פליאה שפרוייקט שעל הנייר נראה כדאי לא יוצא לדרך".
תשתיות כידוע הן יקרות ודורשות אישורים רגולטוריים רבים ממספר רב של גופים, מאפיינים הגורמים לכך שמשך הבניה מתארך והביקושים הקיימים לא נענים. בעיה נוספת עליה מצביע חכמוב היא העובדה כי רוב מחירה של הדירה נעוץ בערך הקרקע. "בתקופה של עליות מחירים רבים מהקבלנים בוחנים את הסיכוי אל מול הסיכון ומעדיפים פשוט להמתין להמשך עליית ערך הקרקע", הוא אומר, "כך יוכלו למכור את הדירה במחיר סופי גבוה יותר".
אז מה עושים? האפשרויות הן רבות. "פתרון אפשרי אחד הוא שהמדינה פשוט תספק את התשתיות. תשתיות אלה אמנם עולות כסף, אך עלות זו תצטמצם במידה והפעילות הכלכלית שתיווצר תהיה גבוהה יותר, הוא מסביר. "בנוסף ניתן להחזיר את מס הרכוש על הקרקע. מס זה לא רק שיעזור להכנסות הממשלה, הוא גם ימנע מקבלנים את הישיבה הממושכת על קרקעות מבלי ליזום עליהם פרוייקט".
פתרונות אלה אולי לא אהודים במיוחד על שר האוצר הנוכחי, אך בימים בהם ממשלה מתחלפת וממשלה חדשה קמה, לא מן הנמנע כי לפחות חלק מהרעיונות יפלו על אוזניים חדשות וקשובות יותר, בכך עשוי שוק הנדל"ן להיכנס לתקופה חדשה ופעילה במיוחד עבור השמאים, הקבלנים והמשקיעים.
אנו מזמינים אתכם למסלול שמאות מקרקעין של מכללת אפיק, בו תוכלו לקבל את כל הכלים לביצוע הערכת שווי של נכס נדל"ני ולהוציא רשיון שמאי מקרקעין מוסמך.
הקריירה החדשה שלך מעבר לפינה!
