האם ניתן לכפות התחדשות על בניין שלא נפגע? המחלוקות המרכזיות בחוק השיקום
חוק שיקום מתחמי ההרס נמצא לקראת אישור סופי, אך עדיין כולל מחלוקות מהותיות: כפיית התחדשות על בניינים שלא נפגעו, מעורבות הרשויות בבחירת יזמים, ואופן חישוב הפיצוי לבוחרים במסלול ביי-אאוט. ההכרעות צפויות להשפיע משמעותית על זכויות הדיירים ועל עתיד ההתחדשות העירונית.
האזנה לכתבה:
החוק בדרך לאישור – אך המחלוקות בעיצומן
חוק שיקום מתחמי ההרס, מהמהלכים המשמעותיים והמורכבים בתחום הנדל״ן בשנים האחרונות, מתקרב לאישור סופי בכנסת. החוק צפוי לעבור בקריאה שנייה ושלישית, אך הדיונים בוועדת הפנים והגנת הסביבה עדיין לא הושלמו, בשל מחלוקות מהותיות שנותרו פתוחות.
הוועדה נדרשת להגיע להסכמות בתוך פרק זמן קצר במיוחד, כאשר סוגיות מרכזיות עדיין מונחות על השולחן ומעוררות התנגדויות בין גורמי ממשלה, רשויות מקומיות ואנשי מקצוע.
כפיית התחדשות גם על בניינים שלא נפגעו
אחת הסוגיות הנפיצות ביותר היא האפשרות לכפות פרויקט התחדשות עירונית גם על בניינים שלא נפגעו כלל – המכונים "בניינים ירוקים".
בגרסה מוקדמת של החוק נקבע כי שיעור הבניינים הירוקים במתחם לא יעלה על 25%, ובנוסף נדרש רוב של לפחות 50.1% דיירים בכל בניין כדי להתקדם. אלא שבמהלך הדיונים בוטל התנאי המחייב רוב בכל בניין בנפרד.
לפי הנוסח הנוכחי, אם מתקבל רוב של 80% בכלל המתחם – ניתן יהיה לקדם את הפרויקט גם ללא הסכמה בתוך הבניין הבודד. מצב זה עשוי להוביל לתרחיש שבו בניין שלא נפגע כלל ייכלל בפרויקט בניגוד לרצון דייריו.
במשרד המשפטים מזהירים כי מדובר בפגיעה משמעותית בזכויות הקניין של הדיירים, ואף מעלים טענות לחוסר מידתיות במנגנון המוצע.
מי יבחר את יזם השיקום?
מחלוקת נוספת מתמקדת בשאלת זהות הגורם שיבחר את יזם השיקום.
על פי ההצעה, יזם שיקום הוא גורם שמחזיק ברוב חתימות הדיירים ועומד בתנאי סף מקצועיים, שמטרתם להבטיח יכולת ביצוע של פרויקטים רחבי היקף.
עמדת המדינה היא כי הסמכות להכריז על היזם צריכה להיות בידי הרשות להתחדשות עירונית, אך ראשי רשויות מקומיות דורשים להיות מעורבים בתהליך. לטענתם, לרשות המקומית יש אחריות ישירה על התכנון והביצוע בשטח, ולכן עליה לקחת חלק גם בהחלטות אסטרטגיות כמו בחירת היזם.
הוויכוח הזה משקף מאבק רחב יותר על חלוקת הסמכויות בין השלטון המרכזי לשלטון המקומי בתחום ההתחדשות העירונית.
ביי-אאוט: כמה יקבל מי שבוחר לצאת מהפרויקט?
סוגיה שלישית שטרם הוכרעה נוגעת למסלול הביי-אאוט – האפשרות של דייר לקבל פיצוי כספי במקום להמתין לדירה החדשה.
תחילה עלתה הצעה לחשב את הפיצוי לפי שווי מהוון של דירה חדשה, כולל מלוא תוספת השטח הצפויה. אולם בדיונים האחרונים מסתמנת גישה מצומצמת יותר.
לפי הכיוון הנוכחי, הפיצוי יחושב לפי שווי דירה חדשה בתוספת חלקית בלבד של השטח – כארבעה מטרים מתוך תוספת פוטנציאלית של כ-12 מ"ר. בנוסף, התשלום צפוי להינתן לפי שווי נוכחי ולא מהוון.
גם כאן, טרם התקבלה החלטה סופית, והנושא צפוי להיות מוכרע ברגע האחרון.
חוק מורכב עם השלכות רחבות
לצד המחלוקות, חשוב לזכור כי החוק עבר כבר שינויים משמעותיים, ובראשם ביטול סעיף ההפקעה שאפשר למדינה לקחת בעלות על נכסים במקרה של היעדר הסכמה.
כעת, עם התקרבותו לאישור, מתחדדת השאלה כיצד יישמר האיזון בין הצורך הלאומי בשיקום מהיר של מתחמים שנפגעו – לבין ההגנה על זכויות הפרט של בעלי הדירות.
סיכום
חוק שיקום מתחמי ההרס צפוי לשנות את כללי המשחק בתחום ההתחדשות העירונית, אך עדיין מלווה במחלוקות מהותיות. הסוגיות המרכזיות – כפיית פרויקטים על בניינים שלא נפגעו, מעורבות הרשויות המקומיות ובחירת היזם, ואופן חישוב הפיצויים – יכריעו כיצד ייראה יישום החוק בפועל. ההכרעות שיתקבלו בימים הקרובים ישפיעו לא רק על מתחמים שנפגעו, אלא על שוק הנדל״ן כולו.
הקריירה החדשה שלך מעבר לפינה!
