5 הערים שבונות הכי הרבה בארץ – המחירים עלולים לרדת

חמש ערים מובילות בעלייה בקצב הבנייה וחמש בירידה חדה - וההשפעה האפשרית על מחירי הדירות שונה לגמרי בין האזורים.

22/09/26 (י״א תשרי תשפ״ז) |

אלי קאופמן

5 הערים שבונות הכי הרבה בארץ – המחירים עלולים לרדת

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

נתוני הלמ"ס שעובדו על ידי אתר אייס מצביעים על תמונה שכל מי ששוקל לקנות דירה או להשקיע בנדל"ן צריך להכיר: חמש הערים שמובילות בעלייה בקצב הבנייה בתקופה של יולי 2025 עד יוני 2026 הן כפר סבא, יהוד-מונוסון, אשקלון, קריית גת והרצליה, ובהן קיים פוטנציאל ללחץ כלפי מטה על המחירים אם הביקוש לא יספיק לבלוע את ההיצע החדש. במקביל, חמש ערים אחרות – לוד, באר שבע, אופקים, אשדוד ובית שמש – מראות ירידה חדה בקצב הבנייה, מה שיכול לייצר מחסור בדירות ולתמוך בעליית מחירים בטווח הבינוני. המסקנה המעשית: מיקום גיאוגרפי בתוך אותה מדינה, ואפילו בתוך אותו מחוז, יכול לייצר תוצאות הפוכות בשוק הדיור, ולכן הסתכלות על "השוק הישראלי" כמקטע אחד היא טעות עבור מי שמתכנן רכישה.

למה קצב בנייה משפיע על מחיר הדירה שלך

העיקרון הכלכלי הבסיסי כאן פשוט: מחיר נקבע על ידי היחס בין היצע לביקוש. כשעיר בונה הרבה דירות בזמן קצר, מספר הדירות המוצעות למכירה עולה, ומי שרוצה לקנות מקבל יותר אופציות לבחור מהן. זה לא אומר שהמחירים יקרסו, אבל זה מוריד את הלחץ מהצד של הקונים ומקטין את התמריץ של מוכרים לדרוש מחירים גבוהים באופן חד-צדדי. לעומת זאת, כשעיר בונה פחות דירות משנה לשנה, מלאי הדירות הפנויות למכירה מצטמצם יחסית לכמות האנשים שרוצים לגור שם, וזה בדיוק המתכון להעלאת מחירים – אפילו בלי שהביקוש עצמו יגדל.

חשוב להבין שזה קשר תיאורטי ולא נתון מדוד בפועל: אין נתון ישיר שמראה כיצד השתנו מחירי הדיור בכל אחת מעשר הערים הללו באותה תקופה עצמה. מה שיש הוא מגמה של קצב בנייה, וההשלכה על מחירים היא תחזית סבירה המבוססת על עקרונות של היצע וביקוש, לא עובדה מדודה.

מי בונה הכי הרבה, ומה זה אומר בפועל

קריית גת ואשקלון, שתיהן מהחמישייה המובילה בעלייה בקצב הבנייה, בנו יחד עם ערים נוספות – בת ים, נתניה, רמת גן, פתח תקווה, חיפה, ירושלים ותל אביב – מעל 2,000 דירות בתקופה של יולי 2025 עד יוני 2026. זה מספר משמעותי שמצביע על כך שגם ערי פריפריה כמו קריית גת נכנסות לקטגוריה של בנייה מסיבית, לצד מרכזי הביקוש המסורתיים. מי ששוקל לקנות דירה באחת מהערים הללו צריך לקחת בחשבון שההיצע הגדול עשוי למתן את קצב עליית המחירים בטווח הבינוני-ארוך, גם אם לא בהכרח יוריד את המחיר הנומינלי.

הרצליה, כפר סבא ויהוד-מונוסון מצטרפות לרשימה הזו מכיוון אחר – הן ערי ביקוש מבוססות שבהן קצב הבנייה עלה משמעותית לעומת השנה הקודמת. מי שמתעניין בקנייה בערים האלה כדאי שיבדוק את היקף הפרויקטים החדשים באזור ולא רק את מחיר השוק העדכני, כפי שמומלץ גם במדריך על בדיקת מחיר דירות באזור.

הערים שבהן הבנייה מתכווצת

בצד השני של המשוואה, לוד, באר שבע, אופקים, אשדוד ובית שמש מובילות בירידת קצב הבנייה בהשוואה לשנה הקודמת. הנתון הבולט ביותר הוא של אופקים: לפי אייס, באופקים ובבית שמש נרשמה ירידה של בין 44% ל-70% בהתחלות הבנייה. באופקים עצמה, בתקופה הקודמת (יולי 2024 עד יוני 2025) החלה בנייתן של כמעט 3,000 דירות, ואילו בתקופה הנוכחית הקצב צנח ל-1,656 דירות בלבד. זו לא ירידה שולית – היא חיתוך של יותר ממחצית מהיקף הבנייה.

המשמעות המעשית: מי שגר או מתכנן לגור באופקים או בבית שמש, ומצפה להיצע דירות חדשות שיתחרה על תשומת לב הקונים, כדאי שיבין שהכיוון הוא הפוך – פחות דירות חדשות נכנסות לשוק, מה שעשוי לשמר או להעלות את המחירים הקיימים בעיר, ולא להוריד אותם. באר שבע ובית שמש, שתיהן בין הערים עם הירידה החדה בקצב הבנייה, הן גם ערים שבהן מחירי הדיור נמוכים משמעותית מהמרכז – כך שגם עלייה מתונה במחיר משמעה שינוי אחוזי גדול יותר עבור הקונה הבודד.

חמש ערים מובילות בעלייה בקצב הבנייה וחמש בירידה חדה - וההשפעה האפשרית על מחירי הדירות שונה לגמרי בין האזורים. — תמונה: הופקה באמצעות בינה מלאכותית

המשיכו לקרוא בנושא נדל”ן בישראל

התמונה הארצית: בנייה עולה אבל מרוכזת

מעבר לניתוח לפי עיר, נתוני הלמ"ס שעובדו על ידי מאקו מראים שבשנה שהסתיימה במרץ 2026 החלה בנייתן של 76,470 דירות בישראל, עלייה של 1.7% לעומת התקופה המקבילה. במקביל הונפקו היתרי בנייה ל-82,570 דירות, עלייה של 1.2%. אלה עליות מתונות, לא זינוק, אבל הן מצטרפות לתמונה שהבנייה בישראל ממשית ולא נמצאת בקיפאון.

הנתון המעניין באמת הוא הפיזור הגיאוגרפי: 26.7% מהתחלות הבנייה נרשמו במחוז המרכז, 23.4% במחוז תל אביב ו-18.4% במחוז הדרום. כלומר, כמעט חצי מכל הבנייה בישראל מתרכזת בשני מחוזות בלבד – המרכז ותל אביב – שהם גם אזורי הביקוש הגבוה ביותר. זה מסביר מדוע ערים כמו כפר סבא, יהוד-מונוסון והרצליה, שנמצאות באזורי ביקוש אלה, מובילות גם בעלייה בקצב הבנייה: הביקוש הגבוה מצדיק כלכלית פרויקטים חדשים, אבל כשההיצע מתעדף שוק אחד, שווקים אחרים – כמו הדרום המרוחק יותר, מחוץ לאשקלון וקריית גת – נשארים מתחת לרדאר.

מה קורה למחירים בפועל

הנתונים העדכניים ביותר על מחירי דיור, כפי שדיווח ynet בהתבסס על נתוני הלמ"ס, מראים שתל אביב נשארה העיר היקרה בישראל עם מחיר ממוצע של כ-4.16 מיליון שקל לדירה ברבעון הרביעי של 2025, עלייה של כ-2.4% לעומת הרבעון המקביל בשנה הקודמת. זה מעניין כשלעצמו: תל אביב היא גם מהערים שבנו מעל 2,000 דירות בתקופה הנסקרת, ולמרות זאת המחירים בה עדיין עולים. זה ממחיש שהיצע גבוה לא בהכרח מוריד מחירים באופן מיידי – במיוחד בעיר שבה הביקוש גבוה במיוחד ומגיע ממקורות רבים, כולל קונים מחוץ לעיר.

בקצה השני, בבאר שבע – עיר שנמצאת ברשימת הערים עם ירידה בקצב הבנייה – המחיר הממוצע לדירה ברבעון הרביעי של 2025 עמד על כ-1.28 מיליון שקל, כשלישית ממחיר הדירה הממוצע בתל אביב. הפער הזה לא נובע רק מהיצע בנייה, אלא ממכלול של גורמים – מיקום, שכר ממוצע, ביקוש תעסוקתי ותשתיות. עדיין, לפי מאקו, בערים שבהן ההיצע גדל, כמו תל אביב וקריית גת, קצב עליית המחירים עשוי להתמתן, ואילו בערים שבהן ההיצע יורד, כמו ירושלים ובאר שבע, עלול להיווצר מחסור בדירות שילחץ מחירים למעלה.

איך לקרוא את הנתונים האלה כרוכש או משקיע

מי ששוקל רכישת דירה להשקעה, ולא רק למגורים, צריך לזכור שקצב בנייה גבוה בעיר מסוימת הוא סימן מעורב: מצד אחד, הוא מעיד על ביקוש קיים שמצדיק פרויקטים חדשים (אחרת יזמים לא היו בונים), אבל מצד שני, הוא מגדיל את התחרות בין דירות למכירה ועשוי למתן את קצב העלייה במחיר לאורך זמן. בערים שבהן קצב הבנייה נמוך, כמו אופקים ובית שמש, מלאי הדירות הזמין לקונה עלול להיות מוגבל יותר – מה שיוצר לחץ תחרותי הפוך, של קונים מתחרים על היצע מצומצם.

מי שמתלבט בין שני סוגי אזורים כאלה, כדאי שיבחן גם את תמונת השכירות המקבילה, כפי שמפורט במאמר על מגמות מחירי השכירות ב-2026, שכן שוק השכירות מגיב מהר יותר לשינויים בהיצע מאשר שוק המכירה. כמו כן, מי שבוחן פרויקט ספציפי בעיר עם קצב בנייה גבוה, למשל באשקלון, כדאי שיכיר גם את הסיכונים המשפטיים שיכולים להתלוות לפרויקטים כאלה, כמפורט בכתבה על מחלוקות משפטיות בפרויקט נדל"ן באשקלון.

מה חסר בתמונה הזו

שווה לציין את מגבלות הנתונים הקיימים: אין נתון רשמי המפרט אחוזי שינוי מדויקים לכל אחת מחמש הערים המובילות בעלייה בקצב הבנייה – כפר סבא, יהוד-מונוסון, אשקלון, קריית גת והרצליה. הנתונים המרכזיים על התחלות בנייה לפי עיר בתקופה הנסקרת מגיעים מעיבוד עיתונאי של נתוני הלמ"ס ולא ממקור ראשוני ישיר שפורסם לפי עיר בודדת. מי שרוצה לבדוק את הנתונים בעצמו צריך לקחת בחשבון שהמספרים המדויקים לכל עיר אינם זמינים במקור אחד נגיש, וההשוואה בין קצב בנייה למחיר בפועל היא הערכה, לא מתאם מדוד. זה לא פוגם בתקפות המגמה הכללית, אבל זה אומר שיש להתייחס לכל תחזית מחיר ספציפית בעיר בזהירות.

איך קצב בנייה גבוה בעיר משפיע על מחיר הדירה שאני מתכנן לקנות?

קצב בנייה גבוה מגדיל את מספר הדירות המוצעות למכירה, מה שנותן לקונים יותר אפשרויות בחירה ומקטין את הלחץ להעלות מחירים באופן חד-צדדי. עם זאת, כפי שקורה בתל אביב, ביקוש גבוה מספיק יכול להמשיך ולדחוף מחירים למעלה גם כשההיצע גדל.

מה קרה למחירי הדירות בערים שבהן קצב הבנייה יורד?

אין נתון ישיר שמראה את שינוי המחיר בפועל בכל אחת מהערים עם קצב הבנייה הנמוך, אבל ההיגיון הכלכלי מצביע על כך שמלאי דירות מצומצם יחסית לביקוש עלול לתמוך בעליית מחירים, כפי שקורה כיום בבאר שבע ובירושלים לפי הערכות שפורסמו.

האם היקף הבנייה הארצי מספיק כדי להוריד מחירים באופן כללי?

העלייה בהתחלות הבנייה הארציות בין אפריל 2025 למרץ 2026 עמדה על 1.7% בלבד, עלייה מתונה שריכוזה בעיקר במחוזות המרכז ותל אביב. זו לא עלייה שמעידה על שינוי דרמטי ארצי, אלא על מגמות מקומיות שונות מאוד בין עיר לעיר.