הזדמנות לנדל"ן מניב במחירי מציאה?
בכל קורס שמאות מקרקעין נזכה לשמוע את אחד ממושגי היסוד בשוק הנדל"ן - נדל"ן מניב. מדובר על נכס המאפשר לנו ליהנות מתזרים כספי משמעותי ויציב תוך תשואה של לפחות שמונה אחוזים בשנה. רבים בענף הנדל"ן בישראל שואלים עצמם בימים אלו האם כעת אנו נמצאים בחלון הזדמנויות בלתי חוזר לרכישה של נדל"ן מניב במחירים שלא יחזרו בעתיד הקרוב.
האזנה לכתבה:
משבר הקורונה בהחלט טרף את הקלפים בשוק הנדל"ן הישראלי. התמורות הרבות והשינויים שהביא עמו המשבר עוד ילמדו בכל מסגרת של לימודי שמאות מקרקעין. במקביל, בשיחות עם בכירים בתעשייה הנדל"ן ובסקרים שנערכו לאחרונה מצביעים כי ירידת מחירים של נכסי נדל"ן מהווים קרקע פורייה לניצול הזדמנויות בלתי חוזרות בכל הנוגע לנכסים במחירי מציאה, שהופכים בקלות לכאלו אותם ניתן להגדיר כנדל"ן מניב.
מהי נקודת הזמן בה מחירי הנדל"ן יתחילו לרדת?
סקר רחב ומשמעותי שנערך לאחרונה נעשה על ידי ועדת המחקר וסקרי שוק של לשכת השמאים בישראל. הסקר כלל נגיעה בנושאים רחבים בתחום הנדל"ן בישראל והוא כלל בתוכו חתך רחב של כ-200 שמאים.
ממצאי הסקר הביאו את חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין ויריב דרורי יו"ר ועדת מחקר וסקרי שוק לומר ל"גלובס" כי "אין ספק שאנחנו נמצאים בתקופה מאתגרת מאד ונראה שתחומי נדל"ן רבים יספגו ירידות מחירים נקודתיות. המצב הכלכלי, כך נראה, יגרום ללא מעט אנשים פרטיים וחברות לבקש לממש נכסים במימוש מהיר כדי להגדיל את תזרים המזומנים, מה שיכול לייצר הזדמנויות נדל"ניות".
חשוב לשאול כמובן מהם נכסי הנדל"ן שמחירם ירד ואילו עדיין יישארו יציבים? לשאלה זו רוני כהן, מנכ"ל חברת "אלדר", טוען בכתבה שנערכה ב"דה מרקר" כי הוא "לא יכול לציין אפילו פרויקט אחד שבו היזמים מוכנים להוריד מחירים כדי למכור. המשבר תפס את כל יזמי הנדל"ן אחרי רבעון טוב ועכשיו הם מוכנים לספוג אפילו ירידה של 20% במכירות בלי להוריד מחירים".
טענתו של כהן מתחזקת למול הסקר שנערך בפני אותם שמאים, כש-42% מהם העריכו כי לא יהיה שינוי משמעותי בשווי הדירות בשוק הנדל"ן בישראל. מעבר לכך, בהינתן שינוי טוענים כ-41% מהשמאים שיהיה מדובר בשינוי מזערי שאינו עולה על 5% מערך הנכסים. במבט לחודשים הקרובים הטיב דרור אוהב ציון, מנכ"ל חברת הנדל"ן "דרא", לציין באותה כתבה ב"דה מרקר" כי רוב הקבלנים אף יוכלו לעמוד בשיעורי ירידת מכירות הדירות למשך רבעון קדימה.
מה קורה בינתיים במשרדי המכירות?
משרדי מכירות בתחום הנדל"ן עולה תמונה מעט אחרת ובה נכון ליוני 2020 קיימת התאוששות מסוימת מצד הרוכשים אודות עסקאות שהוקפאו בשל משבר הקורונה והן מגיעות כעת לקראת סגירתן. מנגד, מתקשים המשרדים להצביע עדיין על חזרה למצב שלפני, כשאצל רובם ניתן להצביע על ירידות של עשרות אחוזים בהיקפי במכירות, המביאות לשורה של הנחות מצד אותם משרדים בניסיון להגביר מכירה של נכסים הנמצאים על המדף זמן רב.
חברת "דוניץ" הייתה לאחת החברות שבחרה בהורדה של מחירי הדירות למול הירידה בקצב מכירתן. בדו"ח הרבעוני של "דוניץ" מציינים קברניטיה כי "להערכת החברה, קצב המכירות בחודשים הקרובים ימשיך להיות נמוך ואף עשוי לגרום לירידת מחירים בטווח הקצר. לאור המצב, החברה מגבירה את פעילותה בצעדי פרסום ומתן הנחות בפרויקטים השונים".
חברה נוספת שהתאימה עצמה למצב היא חברת "אאורה" שהחליטה לחתום על הסכם הנחות בנוגע לשכירות של משרדים וחללי עבודה עם "היי טק זון" – מועדון המאגד סביבו חברות היי טק ישראליות. במסגרת אותו הסכם הצהירו ב"אאורה" כי יעניקו הנחות בעשרות פרויקטים ומיזמים במרכז תחת הנחה ממוצעת של 300 אלף שקלים לנכס. חברי מועדון "היי טק זון" יוכלו אף ליהנות מהנחה שיכולה להגיע עד לחצי מיליון שקלים.
מה אמור לגרום ולעודד את אותן הנחות שקורות ואלו העתידות לקרות בעתיד הקרוב?
בנוגע לשאלה זו מצוטט ב"דה מרקר" ארז כהן, משפטן ושמאי מקרקעין ששימש בעבר כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין, כי "היזמים והקבלנים מצויים כעת בתחילתה של תקופה שבה נוצר עליהם לחץ. מדובר אמנם רק בסימנים ראשונים, אבל הלחץ עליהם גובר. לא רק מצד ירידת הביקוש והמכירות, אלא גם מצד הבנקים שלא ששים לתת מימון לפרויקטים של נדל"ן. עם הזמן, הלחץ של הבנקים על היזמים לשפר את התזרים ואת הביטחונות צפוי לגבור ועמו ייאלצו חברות הבנייה להעניק הנחות".
כהן מוסיף שכעת, נכון ליוני 2020, הביקוש לדירות מצד הקונים נמצא בקיפאון. אנשים בוחרים לשבת על הגדר ולהמתין על אף שהם נחשפים להנחות משדרי המכירות וזאת בשל העובדה שרבים מהם מוטרדים מיכולתם לעמוד כלכלית בעסקה של רכישת דירה, לבטח כששוק התעסוקה רעועה ולא יכול להבטיח יציבות. השאלה החשובה שכהן, ורבים אחרים שואלים, היא עד מתי ימשיך אותו קיפאון מצד הרוכשים הפוטנציאליים? לבטח אם ניתן לאתר בתוך אותן הזדמנויות נכסי נדל"ן מניב.
הערכה לעתיד הקרוב
ארז כהן וחבריו בשוק הנדל"ן מבהירים כי עדיין מוקדם לדעת מה יהיה מצב משקי הבית כשאנו נכנסים לתוך 2021 וזאת בהתאם לסימני השאלה הנוגעים לאחוזי האבטלה במשק הישראלי.
הבעיה שרבים צופים היא בטווח הבינוני-רחוק שבו יהיה שוק דירות שיימצא במחסור בשל פרויקטים שייכנסו לפעולה בצורה איטית יותר בשל בעיות ביצוע של יזמים שחלים כבר כעת, ביכולת לשנע ארצה חומרי גלם מחו"ל, במצוקת כוח אדם ובעיות רחבות נוספות שיש לתת עליהן את הדעת.
עבור כל מי שתכנן ושאף לפתוח את 2020 ברכישה של נדל"ן מניב, יש ואותה שאיפה עדיין רלוונטית ואף יהיה ניתן להפוך את הסיטואציה כעת לכדאית ומשתלמת אף יותר. כיצד ניתן יהיה לפעול בצורה נכונה בתקופה זו? ייעצו עם אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן, בדקו היטב היכן ניתן למצוא אזור מתפתח של דירות, שבו גם מצויים הנחות משמעותיות של אותם משרדי מכירות ופעלו בצורה שכלתנית ולא נמהרת.
מעוניינים ללמוד אונליין?
הקריירה החדשה שלך מעבר לפינה!
