מבחני שמאות מקרקעין או מבחני מועצת שמאי המקרקעין: איזה בחינות תצטרכו ללמוד כדי להיות שמאים?

כמו במקצועות אחרים, גם מבחני שמאות מקרקעין – מבחני מועצת שמאי המקרקעין –   נכנסו להשהיה בתקופת הקורונה, אך כעת מתחילים לחזור לשגרה. לאחרונה הודיעה מועצת שמאי המקרקעין כי בחינות רבות יתקיימו במועדן ואילו בחינות אחרות יידחו לזמן אחר. אך מהן בעצם הבחינות הרלוונטיות לשמאי המקרקעין?

מסלול לימודי שמאות המקרקעין  כולל מספר קורסים שבכולם צריך להיבחן. מבחני שמאות מקרקעין מתקיימים פעמיים בשנה – בחורף ובקיץ – ורק מעבר בכולם יאפשר להמשיך בהתמחות ובקבלת רישיון שמאי מקרקעין מוסמך. להלן פירוט מספר קורסים מרכזיים אותם לומדים הסטודנטים בדרכם לרישיון שמאי מקרקעין מוסמך.

אחד מהקורסים בבחינות מועצת שמאי המקרקעין – יסודות הנדסת הבניין והנדסה אזרחית

קורס יסודות הנדסת הבניין הוא קורס שליבתו היא תכנית העבודה ופרטי הנכס, אופן הגשת היתרי בניה, כמו גם חוקים, תקנות ועוד. חלקה של הנדסת הבניין עוסקת בתחומים הקשורים במבנה, כמו למשל השלד, עוצמת הכוחות על המבנה, המשקלים השונים המותרים ושיטות בניה.

בנוסף לומדים הסטודנטים את כל נושא העלויות המרכיבות נכס נדל”ן. מדובר בתחום רחב ומורכב הכולל אגרות היטלים, תשומות בניה, כמו גם אופן ההתקשרות עם קבלנים לצרכי בניית נכס וכן עיסוק עם קבלני משנה.

קורס נוסף במבחני שמאות המקרקעין – קורס תכנון ובניה

קורס התכנון והבניה הוא למעשה שני קורסים המשולבים להם יחדיו: יסודות התכנון העירוני ודיני התכנון העירוני. בקורס זה נלמדים מאפייניה של הרגולציה בארץ ברמה המחוזית והארצית. על השמאי לשלוט בידע אודות התהליכים בעזרתם מובא הנכס לידי בניה, תהליכים כגון שינויי ייעוד קרקע, הקצאת שטחים ועוד.

בנוסף לומד השמאי כיצד מעורב הציבור בהחלטות התכנוניות, מהן גישות התכנון הנפוצות יותר ופחות, מהי הגישה הרציונלית-לינארית, התכנון הפרוגרסיבי ותחומים רבים נוספים. בנוסף על הסטודנטים להכיר את חוק התכנון והבניה על סעיפיו ועל האופן בו מתבצעות הערכות שווי על פיו.

עוד קורס במבחני שמאות מקרקעין – קורס מיקרו מאקרו כלכלה. מיקרו ומקרו כלכלה

במבט ראשון ניתן לחשוב כי אין קשר בין לימודי כלכלה לשמאות מקרקעין. הראשונים עוסקים בעניינים כלליים יותר ואילו האחרונים עוסקים בהערכתו של נכס ספציפי. עם זאת, על מנת לבצע את החישובים הדרושים להערכת שוויו של נכס יש לבצע חישובים מתמטיים ופעולות המצריכות הבנה כלכלית.

דוגמה בולטת לכך היא למידת נושאי קשיחות וגמישות ההיצע. אחד המאפיינים הבולטים של שוק הנדל”ן הוא משך הזמן הנחוץ לסיום בנייתו של נכס. ככל שמשך הזמן רב יותר, כך הביקוש משפיע ברמה קיצונית יותר על המחיר מכיוון שלא ניתן להגדיל את ההיצע מהר מספיק.

דוגמה זכורה לשימוש בביטוי היתה התקופה שלפני המחאה החברתית, אז שכרה חברת אייפקס את חברת מקינזי, וזו קבעה כי הביקוש הקשיח לקוטג’ של תנובה מאפשר להעלות את מחירו ב-15%. תנובה העלתה את מחיר הקוטג’, את ההמשך כולנו זוכרים. אגב, לבקשתו של החשב הכללי לשעבר ירון זליכה לחשוף את הדוח, קבע בית המשפט כי מדובר “בדרישת גילוי רחבה שבנסיבות העניין אין להתירה”. 

לחלק מהתארים יש פטורים בקורס מיקרו מאקרו כלכלה.

קורס נוסף בבחינות שמאות מקרקעין – קורס יסודות החשבונאות ויסודות המימון

בדומה למיקרו ומקרו כלכלה, גם קורס יסודות החשבונאות ויסודות המימון (שני קורסים נפרדים) הם קורסים הכרחיים לשמאי המקרקעין, אפילו אם איננו רואה חשבון. על השמאי לבצע אומדן של שוויו של כל נכס כאילו היה חברה ציבורית, ודוגמה בולטת לכך היא הכרת מושג ההיוון.

כל דירה מייצרת תזרים הכנסות עתידי לבעליה, אך לא כל תשלום בתזרים נאמד באופן דומה. משום כך, היוון היא הפעולה שנותנת ערך שונה לכל תשלום ותשלום שיתקבל בעתיד. גם כאן, ניתן להיזכר בדוגמה היסטורית לשימוש בהיוון, והיא מתווה הגז.

בימים בהם קמה זעקה כנגד המתווה, טענו חברות האנרגיה כי התשואה על ההשקעה בפרוייקט לווייתן צפויה להיות ממוצעת לכל היותר. ההדגמה הטובה ביותר לכך היתה גרף בדוחות נובל אנרג’י שבו הוצגו תשואות ה-IRR, המשקף את התשואה הגלומה בפרוייקט עבור החברה. בימים ההם נטען ע”י אנליסט האנרגיה אמיר פוסטר בכלי התקשורת כי “עפ”י מחקר Credit  Swiss התשואה הממוצעת לפרוייקט מסוג זה היא סביב 18%”, בכך הפריך המחקר רבות מטענות המתנגדים.

קורס מיסוי מקרקעין

חוסר ניסיון בתחומי מיסוי מקרקעין עלול לעלות ביוקר לרוכש ולמוכר כאחד. עסקה שנראית כדאית עלולה להתברר כלא כדאית לאחר שיקלול נטל המס. על שמאי המקרקעין להכיר את חוקי המס הרלווטיים לתחום המקרקעין, הכוללים נושאים כגון היטל השבחה לנכ.ס ששופץ, מס רכישה עבור הקונה או מס הכנסה למוכר, ועוד מגוון רחב של מיסים שמהווים חלק אינטגרלי של מבחני שמאות מקרקעין אן מבחני מועצת שמאי המקרקעין.

קורס מדידה ומיפוי

העיסוק במדידת שטחים הוא חלק בלתי נפרד מעבודתו של השמאי. כל חלקה או נכס מצריכים תכנית והתכנית מצריכה יכולות הנרכשות במהלך ההכשרה. קורס מדידה ומיפוי ילמד אתכם מהן קואורדינטות, איך קוראים מפות ועוד מגוון נושאים שיעזרו לכם במבחני שמאות מקרקעין – מבחני מועצת שמאי המקרקעין.

בנוסף לנושאים אלה, תעסקו בחישובים שונים החל מנפח, גובה, מרחק ועוד. תצטרכו לבצע חישובי אזימוט ונקודות וכן להכיר את מכשירי המדידה ואת השימושים השונים לכל אחד ואחד מהם.

קורס דינים בנדל”ן

קורס דינים בנדלן הוא הקורס שיכין אתכם להתמצאות בסבך החוקים של ענף הנדל”ן. יש חשיבות גבוהה בהכרה יסודית של החוקים כיוון שהקמתו של נכס שאינו עומד בחוק ספציפי תגרום לטעות של מיליוני שקלים. במהלך הקורס תתוודעו להתפתחויות האחרונות בכל הקשור לחוקי הנדל”ן, תכירו את חוק המכר, את הליך הבוררות ותקבלו את הכלים הנחוצים לביצוע החלטות גם מבלי להיות עורכי דין.