משכנתא 90% – פתח להעלמות מס?

משרד האוצר בוחן תוכנית שתאפשר לזוגות לרכוש דירה ראשונה במימון של 90% עד רף מחיר של 1.3 מיליון ש"ח, כמענה לקושי בגיוס הון עצמי בעקבות עליית מחירי הדיור. התומכים סבורים שהתוכנית תקל משמעותית על זוגות צעירים, כיוון שהיא מפחיתה את דרישת ההון העצמי בעשרות ומאות אלפי שקלים, בעוד שהעלייה בהחזר החודשי היא מתונה יחסית. המתנגדים טוענים שהמהלך כמעט שלא ישפיע במרכז הארץ, יפעל עבור קהל מצומצם בלבד ויצור עיוותים בשוק. בנוסף קיים חשש מהעלמות מס וקביעת מחירי חוזה נמוכים מהשווי האמיתי כדי לעמוד בתנאי הסף. לסיכום, מדובר בתוכנית בעלת השפעה מוגבלת, שעלולה לייצר עיוותים בשוק הנדל"ן ודורשת פתרונות רחבים יותר.

15/10/18 (ו׳ מרחשון תשע״ט) |

מערכת אפיק

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

בימים האחרונים החלו במשרד האוצר לגבש תכנית שתעניק לזכאים לה מימון בגובה 90% משווי הנכס לדירות ששוויין עד 1,300,000 ₪. במאמר הבא נציג דעות בעד ונגד המהלך, אך ראשית יש להבין מה מסתתר מאחורי המהלך אשר יוזם שר האוצר משה כחלון.

כידוע על פי מגבלות בנק ישראל:

זוג נשוי אשר רוכש את דירתו הראשונה זכאי למשכנתא בגובה 75%.
זוג נשוי אשר משפר את דירתו זכאי למשכנתא בגובה 70%.
משקיע אשר ברשותו יותר מדירת מגורים אחת זכאי למשכנתא בגובה 50%.

בשנים האחרונות בעקבות עליית מחירי הדירות גיוס ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה הפך לקשה יותר ויותר.

לדוגמא :

שווי דירת 3 חדרים במרכז חולון בשנת 2010 עמד על 900,000 ₪. ההון עצמי שנדרש לזוג אשר רכש את דירתו הראשונה היה אם כן 225,000 ₪.

שווי אותה דירה בשנת 2018 עמד על 1,600,000 ₪ וההון עצמי שנדרש לזוג שרכש את דירתו הראשונה היה 400,000 ₪.

ניתן להבחין כי בעקבות עליית מחירי הדירות ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה עלה באופן משמעותי.

כעת נציג את הדעה בעד התכנית.

יוסי וחנה הם זוג נשוי הרוכש כעת את דירתו הראשונה בשווי 1,200,000 ₪ וההכנסות החודשיות של הזוג עומדות על 13,000 ₪. רוב הזוגות הצעירים פורסים כיום את החזר המשכנתא לתקופה המקסימלית של 30 שנה, לכן בואו ונבחן את השלכות התכנית:

ניתן להבחין כי בעקבות התכנית החדשה החזר המשכנתא החודשי יעלה ב – 745 ₪ בלבד, סכום אשר סביר להניח שהזוג יכול לשלם כתוספת למצב הקיים. בנוסף בעקבות התכנית החדשה ההון ההבדל בהון העצמי שיידרש לזוג נראה כך:

25% הון עצמי = 300,000 ₪
10% הון עצמי = 120,000 ₪

חסכון של 180,000 בהון העצמי.

כעת נציג את הדעות שנגד התכנית.

טענה ראשונה שעלתה כנגד התכנית היא כי התכנית נוגעת בכמות דירות מאוד מצומצמת מכיוון שבמרכז הארץ מחירן של דירות 3 חדרים ומעלה גבוה ממחיר של 1,300,000 ₪, על כן התכנית תתמקד בעיקר בפריפריה.

טענה נוספת כנגד היא כי התכנית מתאימה רק לפלח ספציפי באוכלוסייה (זוגות אשר זוהי דירתם הראשונה).

עם זאת, לדעתי הסיבה המרכזית שיש להתנגד לתכנית היא העלמות המס הצפויות בעקבות התכנית ועיוות שוק מחירי הדיור.

לדוגמא :

יעקב ולאה זכאים למימון בגובה 90% משכנתא, יעקב ולאה מעוניינים לרכוש דירה אשר שווי השוק שלה 1,370,000 ₪, אבל במחיר זה לא זכאים הזוג למימון בגובה 90% .

מה יעשו הזוג?

יחתמו על חוזה בגובה 1,300,000 ₪ כדי לקבל את הזכאות ואת יתרת הסכום "ישלמו" בדרכים יצירתיות בלי שאף אחד יודע. מצב זה יביא לכאוס ברשויות המיסים ויגרום לעיוות בשוק הדירות מכיוון ששווי השוק האמיתי יהיה גבוה משווי השוק המוצהר בחוזי המכר.

לסיכום נראה כי זוהי תכנית אשר אינה אמורה להשפיע באופן ניכר על שוק הנדל"ן ויש למצוא תכניות אשר ישפיעו על חתך גדול יותר של ציבור רוכשי הדירות.

מאת שלומי חכמוב, מנכ"ל ובעלים חברת "משכנתא חכמה" חברה לייעוץ משכנתא. מרצה למיסוי מקרקעין במסלול שמאות מקרקעין של מכללת אפיק.