היטל השבחה של 667 אלף שקל על דירה שנמכרה ב-845 אלף — בני זוג מבאר שבע עררו על דרישה חריגה

מכרתם דירה ב-845 אלף שקל וקיבלתם דרישת תשלום של 667 אלף שקל? בדיוק זה קרה לבני זוג מבאר שבע שנדהמו לגלות שהיטל ההשבחה שהשיתה עליהם העירייה שווה כמעט 80% מתמורת המכירה. השבוע הגישו ערר לוועדת הערר המחוזית. כך מדווח דרור ניר קסטל במרכז הנדל"ן.

מה קרה בדיוק?

בני הזוג רכשו ב-2018 דירה קטנה של 30 מטר ברחוב ארלוזורוב בשכונה ג' בבאר שבע, תמורת 690 אלף שקל. בשנת 2025 מכרו אותה ב-845 אלף שקל. במרץ 2026 הגיעה ההפתעה: שומת היטל השבחה מטעם עיריית באר שבע על סך 667,186 שקל.

הסיבה לדרישה: בשנת 2022 אושרה במתחם תוכנית התחדשות עירונית המאפשרת להקים במקום הבניין הדו-קומתי הישן — שכלל 4 דירות בלבד — בניין חדש בן 7 קומות עם 27 דירות וקומת מסחר. מבחינת שמאי העירייה, אישור התוכנית הקפיץ את שווי הקרקע בצורה דרמטית, ומכיוון שהיטל ההשבחה עומד על 50% מפערי השווי — התוצאה היא דרישה שמאפילה על התמורה שהתקבלה בפועל.

הטענה המשפטית: מיסוי על רווח שמעולם לא התקבל

עו"ד שלומי סהר, המייצג את בני הזוג, מעלה שתי טענות מרכזיות. הראשונה: הזכויות שעליהן מבוסס ההיטל נובעות מתמ"א 38, וחוק התכנון והבנייה קובע במפורש שזכויות אלה פטורות מהיטל השבחה — גם בעת מכירה.

הטענה השנייה היא הקריטית יותר: בני הזוג חתמו שנים קודם לכן על הסכם תמ"א מול היזם, שבמסגרתו העבירו את כל זכויות הבנייה העודפות ליזם. בתמורה הם אמורים לקבל דירה משודרגת של 75 מטר עם ממ"ד, מרפסת וחניה. כלומר — הם לא קיבלו שקל מהזכויות החדשות שנוצרו. לדברי עו"ד סהר, העירייה גובה מס על התעשרות שלא קרתה ולא תקרה: "העוררים מכרו את דירתם בלבד, ללא הזכויות הנוספות — שכולן שייכות ליזם."

עיריית באר שבע מסרה כי תגיב במסגרת ההליך בוועדת הערר.

בהתבסס על כתבתו של דרור ניר קסטל, מרכז הנדל"ן, 27 במאי 2026