הבטיחו להם הזדמנות "חלומית" לדירה. עכשיו הם נלחמים לקבל את הכסף בחזרה

לקוחות של חברות ליווי לרכישת דירה נאבקים על החזר כספי - ומה כדאי לבדוק לפני שמשלמים מראש.

היום ב-08:54 (י״ז אלול תשפ״ו) |

אלי קאופמן

הבטיחו להם הזדמנות "חלומית" לדירה. עכשיו הם נלחמים לקבל את הכסף בחזרה

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

מי שמשלם היום כסף עבור "ליווי" או "קיצור דרך" לרכישת דירה, צריך לבדוק לפני החתימה מה בדיוק הוא מקבל תמורת התשלום, מי עומד מאחורי ההבטחה, ומה קורה אם בסוף הדרך התוצאה לא תואמת את מה שהוצג בסרטון השיווקי. סיפור שעלה לאחרונה סביב חברת ליווי לרכישת נדל"ן, שלקוחות שלה טוענים כי לא קיבלו את מה שהובטח להם ונאבקים כעת לקבל בחזרה את כספם, מזכיר תופעה שחוזרת על עצמה שוב ושוב בשוק הדיור הישראלי: ההבטחה נשמעת מושלמת, אבל השקיפות לגבי מה שבאמת קורה מאחורי הקלעים – חסרה כמעט תמיד.

מה בדיוק הובטח ומה קרה בפועל

המקרה שעורר את הדיון נוגע לחברת "פאוורקאפל", בניהולם של דין גליזר ומיקי קדוש, שמציגה את עצמה כמי שמסייעת ללקוחות לרכוש דירות באמצעות ליווי אישי, קורסי השכלה פיננסית וייעוץ משכנתאות. לפי הדיווח שפורסם בmako בפברואר 2025, החברה מציגה מספרים מרשימים: כ-700 עסקאות נדל"ן שבוצעו עבור לקוחותיה, גיוס של יותר מ-300 מיליון שקל מהבנקים לטובת אותם לקוחות, ויותר מ-2,000 תלמידים שעברו את קורסי ההשכלה הפיננסית שלה. סרטון שיווקי אחד של החברה ברשתות החברתיות זכה ליותר מרבע מיליון צפיות, מה שממחיש עד כמה ההבטחה של "קיצור דרך" לדירה תופסת קהל רחב.

אבל לצד המספרים האלה, מתברר שבחמש שנות הפעילות של החברה הוגשו נגדה תביעות רבות מצד לקוחות שטענו לפער בין מה שהובטח להם לבין מה שקיבלו בפועל. זה לא אומר שההבטחות היו כזב מכוון, אבל זה כן מלמד שכאשר מדובר בסכומי כסף גדולים ובחלום שמעורר רגש חזק – הפער בין השיווק למציאות יכול להיות משמעותי, ולעיתים יקר מאוד למי שנופל בו.

למה חלומות נדל"ן קורסים דווקא בשלב האחרון

התופעה הזו אינה ייחודית לישראל ואינה מוגבלת לחברת ליווי אחת. סיפור שתואר בכתבה בישראל היום מאוגוסט 2022 מתאר זוג ישראלי שרכש בית באטלנטה, ג'ורג'יה, תמורת 82,000 דולר בתוספת 2,000 דולר הוצאות רכישה נוספות – ולא הצליח לקבל את כספו בחזרה כשהעסקה לא יצאה כמתוכנן. מה שהופך את הסיפור הזה לכואב במיוחד הוא הנתון הבא: הגשת תביעה משפטית מול הצד השני בארה"ב הוערכה בעלות של 700 אלף דולר ומעלה, סכום שכמעט תמיד גבוה בהרבה מגובה הנזק המקורי. במילים אחרות, גם מי שיודע שנעשה לו עוול, לא בהכרח יכול להרשות לעצמו להיאבק על הצדק.

תרחיש דומה, אם כי בסדר גודל כספי קטן יותר, מתואר בכתבה נוספת של mako מספטמבר 2024, שם מתוארת מתווכת בקפריסין שהציגה עצמה כעורכת דין, גבתה 20 אלף אירו מרוכשים ישראלים ונעלמה מבלי לספק את השירות שהובטח. גם כאן, מדובר בסכום שקשה מאוד לגבות בחזרה כשהצד השני חוצה גבולות ונעלם.

גם בישראל: מה קורה כשמבטלים עסקה

לא כל מקרה של פער בין הבטחה למציאות מסתיים באובדן מוחלט. פסק דין משנת 2004, כפי שדווח בגלובס, מתאר מקרה שבו בית המשפט חייב את חברת ליגד להשיב 15 אלף שקל לרוכשת דירה שביקשה לבטל את חוזה הרכישה בעקבות חילוקי דעות עם החברה. המקרה הזה, ישן יחסית, ממחיש עיקרון שרלוונטי גם היום: כשמדובר בעסקאות נדל"ן בישראל, יש מנגנון משפטי שיכול להחזיר כסף לרוכש, אבל הוא דורש זמן, משאבים, ולעיתים ניהול הליך משפטי שלם.

הבעיה המרכזית היא שאין כיום נתון רשמי שמפרסמים רשות להגנת הצרכן, בנק ישראל, רשות מקרקעי ישראל או רשות המסים על היקף התלונות שמוגשות נגד חברות ליווי ושיווק נדל"ן בישראל בשנה נתונה. אין גם נתון על שיעור התביעות שמסתיימות בהחזר כספי מלא לעומת כאלה שנגמרות בפשרה חלקית או בכלום. זו בדיוק הבעיה: הקורא שרוצה להבין את גודל התופעה, נאלץ להסתמך על סיפורים בודדים שמתפרסמים בתקשורת, ולא על תמונה סטטיסטית מלאה.

לקוחות של חברות ליווי לרכישת דירה נאבקים על החזר כספי - ומה כדאי לבדוק לפני שמשלמים מראש. — תמונה: הופקה באמצעות בינה מלאכותית

המשיכו לקרוא בנושא נדל”ן בישראל

הסימנים שצריך לזהות לפני שחותמים

כשמדובר בהבטחה ל"קיצור דרך" או ל"הזדמנות חלומית" ברכישת דירה, יש כמה דגלים אדומים שכדאי לשים לב אליהם:

הבטחות למספרים מרשימים בלי פירוט על מה בדיוק כלול בשירות ובאילו תנאים.
לחץ לחתום מהר, לפני שיש הזדמנות לבדוק את הרקע המשפטי והכלכלי של המוכר או המלווה.
תשלום מראש עבור "ליווי" או "ייעוץ" בלי חוזה שמפרט מה קורה אם השירות לא יסופק כמובטח.
עסקאות בחו"ל שבהן קשה מאוד לאכוף את הזכויות המשפטיות שלך מרחוק.
אנשי מקצוע שמציגים את עצמם בתארים מקצועיים בלי לוודא שהתואר אמיתי ומאומת.

לפני חתימה על כל עסקה, גם אם היא נראית מבטיחה, שווה לבדוק את הרקע המשפטי של הצד השני ולוודא שההסכם כתוב בצורה שמגנה עליכם. מי שרוכש דירה ראשונה או שנייה, כדאי שיכיר גם את ההיבטים הפיננסיים הבסיסיים כמו מס רכישה בדירה ראשונה, כדי לא להיות תלוי רק במה שמציג המלווה או המשווק.

מה עושה תשלום מראש לחלום שלכם

כשמדובר בקורס, ליווי או שירות ייעוץ שנועד "לקצר" את הדרך לדירה, חשוב להבין את המנגנון הכלכלי שמאחורי המודל. ככלל, ככל שהתשלום מוקדם יותר ביחס לתוצאה בפועל, כך הסיכון גדל. אם לקוח משלם עבור קורס או ליווי לפני שהעסקה בכלל התגבשה, ואין מנגנון ברור להחזר כספי אם התהליך לא מוביל לתוצאה – הוא בעצם נושא בסיכון של כישלון העסקה בלי שום פיצוי.

זה שונה מהותית ממודל שבו התשלום מותנה בהצלחה בפועל, למשל עמלה שמשולמת רק כאשר העסקה נסגרת בהצלחה. ההבדל הזה, בין תשלום מראש לתשלום מותנה תוצאה, הוא אחד הדברים הראשונים שכדאי לבדוק לפני שמתקשרים עם כל גורם שמציע ליווי לרכישת נדל"ן, בין אם בישראל ובין אם בחו"ל.

מי שבודק דירה ספציפית לפני רכישה, כדאי שיקדיש זמן גם לבדיקת שווי הדירה באופן עצמאי, ולא להסתמך רק על ההערכה שמציג הגורם שמוביל את התהליך. באותו אופן, כדאי לבדוק מראש את סוגיית מס הרכישה שיחול על העסקה, כדי שלא תתקבלו בהפתעה כספית נוספת אחרי שכבר שילמתם למלווה או ליועץ.

איך לבדוק שקיפות לפני שמשלמים על ליווי

מכיוון שאין גוף רגולטורי אחד שמפקח באופן ישיר על חברות ליווי לרכישת נדל"ן בישראל, האחריות לבדוק את הרקע נופלת כמעט לגמרי על הרוכש עצמו. כמה צעדים פרקטיים שיכולים לעזור:

לבקש רשימת לקוחות קודמים וליצור איתם קשר ישיר, ולא להסתפק בהמלצות שמוצגות באתר או ברשתות החברתיות.
לבדוק אם יש נגד החברה או מנהליה תביעות פתוחות בבתי המשפט, מידע שניתן לאתר במאגרים ציבוריים.
לדרוש חוזה כתוב שמפרט בדיוק מה כלול בשירות, מה קורה אם התוצאה לא מתקבלת, ומהם תנאי הביטול.
להיוועץ בעורך דין עצמאי, שאינו קשור לחברה המלווה, לפני חתימה על כל מסמך מחייב.

מי שמעוניין להבין את התהליך המשפטי שמלווה רכישת דירה, יכול להיעזר גם במדריך על בדיקת תב"ע לפני קניית דירה, שמפרט אילו בדיקות בסיסיות חייבות להתבצע לפני כל התחייבות כספית.

מה אין לנו נתונים עליו – ולמה זה משנה

חשוב להיות כנים לגבי מה שאין לנו כרגע. אין נתון רשמי שמפרסם גוף ממשלתי על ההיקף הכספי הכולל שאבד לרוכשי דירות ישראלים בעקבות הבטחות "חלומיות", לא בישראל ולא בחו"ל. אין גם מספר מדויק של תלונות שהוגשו נגד חברות ליווי ושיווק נדל"ן לרשות להגנת הצרכן או למשטרה בשנה האחרונה, ואין נתון על אחוז ההליכים המשפטיים שמסתיימים בהחזר כספי מלא ללקוחות. כתבה נוספת בTheMarker מ-2018 עסקה בדפוסי הונאה נפוצים בעסקאות נדל"ן, אך גם שם מדובר בתיאור מקרים ולא בסטטיסטיקה ארצית מקיפה.

היעדר הנתונים הזה הוא בעצמו חלק מהבעיה: כשאין מעקב שיטתי אחרי היקף התופעה, קשה למקבלי החלטות ולרוכשים פוטנציאליים להעריך את גודל הסיכון האמיתי, ונשארים בעיקר עם סיפורים בודדים שמצטברים לתמונה חלקית.

איך יודעים שחברת ליווי לרכישת דירה אמינה?

אין דרך לוודא זאת באופן מוחלט מראש, אבל אפשר לצמצם סיכון: לבדוק המלצות ישירות מלקוחות קודמים, לוודא שהתשלום מותנה בתוצאה ולא רק מראש, ולבקש חוזה כתוב עם תנאי ביטול ברורים לפני כל התחייבות כספית.

מה עושים אם כבר שילמתי ולא קיבלתי את השירות שהובטח?

הצעד הראשון הוא לפנות בכתב לחברה ולדרוש החזר לפי תנאי החוזה שנחתם. אם אין מענה, ניתן לפנות לרשות להגנת הצרכן או לשקול הליך משפטי, תוך התחשבות בעלות ההליך מול גובה הסכום שנוי במחלוקת.

האם עסקאות נדל"ן בחו"ל מסוכנות יותר מעסקאות בישראל?

ברוב המקרים כן, מכיוון שקשה יותר לאכוף זכויות משפטיות מרחוק, כפי שממחיש המקרה של רכישת בית באטלנטה שבו עלות ניהול תביעה משפטית עלתה על גובה הנזק המקורי.