המכירות עלו? הקבלנים עדיין לא יכולים לחגוג: מאחורי הדוחות של חברות הנדל"ן

מכירות הדירות זינקו אך רווחיות הקבלנים נשחקת: מלאי גבוה, חוב בנקאי תופח ומבצעי מימון שמסתירים הנחות מחיר.

היום ב-23:43 (כ״ד אלול תשפ״ו) |

אלי קאופמן

המכירות עלו? הקבלנים עדיין לא יכולים לחגוג: מאחורי הדוחות של חברות הנדל"ן

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

מכירות הדירות של הקבלנים אמנם קפצו, אבל מי שקורא רק את שורת המכירות מפספס את התמונה האמיתית. ביוני 2026 נמכרו 3,593 דירות חדשות, זינוק של כ-84% לעומת יוני 2025 – אבל בניכוי דירות מסובסדות מדובר ב-2,386 דירות בלבד בשוק החופשי, כך על פי סקירת אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר שדווחה ב-ynet. במקביל, הרווחיות של חברות הבנייה נשחקת: הוצאות המימון מזנקות, ניצול האשראי הבנקאי מטפס, וחלק ניכר מהמכירות מתבצע רק הודות למבצעי מימון שמסתירים למעשה הנחת מחיר. למי שמתכנן לקנות או למכור דירה בשנה הקרובה, המשמעות המעשית היא שהמחיר המפורסם בפרויקט לא בהכרח משקף את המחיר האמיתי, ושחלק מהקבלנים נמצאים תחת לחץ פיננסי גדל.

למה זינוק במכירות לא אומר שיפור אמיתי

הנתון הרשמי מרשים על הנייר: 3,593 דירות נמכרו ביוני 2026, עלייה חדה ביחס לחודש המקביל אשתקד. אבל כשמנטרלים דירות שנמכרות במסגרת סבסוד ממשלתי, מגלים תמונה הפוכה – 2,386 דירות בלבד בשוק החופשי. יש לשים לב שהסקירה עצמה משווה את הנתון המנוכה לתקופה שונה מזו שבה נמדד הזינוק הכולל, ולכן מדובר בשתי השוואות נפרדות: האחת מודדת את קצב הצמיחה הכללי ביחס לשנה שעברה, והשנייה בוחנת את מגמת השוק החופשי לאורך תקופה ארוכה יותר. הפער בין שתי הזוויות הוא בדיוק מה שהופך את דוחות הרבעון האחרון למורכבים לפענוח. חברות שמדווחות על עלייה בהכנסות לא בהכרח נהנות מביקוש אמיתי – חלק גדול מהעסקאות מגיע ממכירות מסובסדות או ממבצעי מימון שמוזילים את המחיר בפועל, גם אם המחיר החוזי נשאר גבוה.

מי שרוצה להבין את התמונה המלאה כדאי שיקרא גם את הסקירה על האיתותים שמראים אם שוק הנדל"ן באמת מתקרר, כי מספר עסקאות בודד לחודש אחד לא מספיק כדי לקבוע מגמה.

המלאי שלא זז – 26 חודשי היצע

נתון מרכזי שמסביר את הלחץ על הקבלנים הוא היקף המלאי הלא-מכור. בסוף יוני 2026 נותרו למכירה כ-84.3 אלף דירות חדשות, מה שמשקף כ-26 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, לפי נתוני הלמ"ס שדווחו ב-TheMarker. המשמעות המעשית: אילו הקבלנים היו מפסיקים לבנות דירות חדשות מהיום, ובקצב המכירות הנוכחי, היה לוקח יותר משנתיים למכור את מה שכבר בנוי ועומד ריק. היקף היצע כזה יוצר לחץ טבעי כלפי מטה על המחירים, גם אם הקבלנים לא ממהרים להודות בכך בשקיפות מלאה. כל עוד המלאי לא נספג, קשה לצפות שהמחירים יעלו בצורה משמעותית, ובמקביל קשה גם לצפות שהם יקרסו בבת אחת – מדובר בתהליך שחיקה איטי יותר. היקף המלאי הזה קשור ישירות לנושא הבא – החוב הבנקאי שהצטבר כדי לממן את הבנייה של אותן דירות שממתינות לרוכשים.

החוב שתפח והרווחיות שנשחקת

מאחורי הבנייה שממשיכה גם כשהמכירות מתקררות עומד מימון בנקאי שהולך ומתנפח. החשיפה הבנקאית של חמשת הבנקים הגדולים ליזמים ולקבלנים גדלה בכ-265 מיליארד שקל בחמש השנים האחרונות, והגיעה לכ-485 מיליארד שקל, לפי בדיקת בזפורטל על נתוני בנק ישראל שפורסמה ביולי 2026. חמור מכך: שיעור החשיפה הבנקאית לפרויקטים שבהם קצב הביצוע ההנדסי גבוה מקצב המכירות עלה מ-35% בסוף 2024 ל-44% בסוף 2025. במילים פשוטות, יותר ויותר פרויקטים ממשיכים להיבנות במהירות בזמן שהדירות בהם לא נמכרות באותו קצב – מצב שמייצר לחץ הולך וגובר על היזמים למכור, גם במחיר נמוך יותר, כדי לפרוע את החוב הבנקאי.

נגיד בנק ישראל, אמיר ירון, הצביע בדיוק על המנגנון הזה כשאמר: "אם ניצול האשראי עולה מול המכירות, דרך אחת לעשות את זה היא להוריד מחירים". זו לא תחזית פוליטית או המלצת השקעה – זו תיאור פשוט של איך שוק אשראי מגיב כשההיצע לא נספג.

החוב התופח משתקף גם ברווחיות היורדת של הפרויקטים עצמם. לירן עובדיה, סמנכ"ל החטיבה העסקית בבנק ירושלים, ציין בוועידת הנדל"ן של TheMarker כי רווחיות פרויקטים לפי "דוחות אפס" ירדה מרמה של 15%-17% לרמה נוכחית של 10%-15%, בעיקר בשל עליית הוצאות בנייה ומימון. במקביל, הוצאות המימון בענף הבנייה עלו ב-10% ב-2025 לעומת 2024, ובניכוי דמרי ושיכון ובינוי – שתי חברות שנהנות ממקורות רווח אחרים – העלייה מגיעה ל-20%, לפי בדיקה מדגמית של TheMarker. תרחיש פשוט ממחיש את המשמעות: פרויקט שהיה אמור להניב רווח של 17 מיליון שקל על כל 100 מיליון שקל מחזור, מניב כיום בממוצע בין 10 ל-15 מיליון שקל בלבד – ירידה שיכולה להכריע פרויקטים שכבר תמחרו את עצמם על הסף. חשוב להדגיש שאין נתון רשמי ומאוחד על שיעור הרווחיות הגולמית הממוצע בענף כולו ברבעונים האחרונים – הנתונים שקיימים מגיעים מדוגמאות פרטניות של חברות בודדות ולא מסיכום ענפי מלא.

מכירות הדירות זינקו אך רווחיות הקבלנים נשחקת: מלאי גבוה, חוב בנקאי תופח ומבצעי מימון שמסתירים הנחות מחיר. — תמונה: הופקה באמצעות בינה מלאכותית

המשיכו לקרוא בנושא נדל”ן בישראל

שוק המשרדים: התעשייה הביטחונית מפצה על החולשה בחברות ההייטק האזרחיות

05/09/26 | מערכת אפיק

נדל”ן בישראל

הרבה מעבר למרכז הארץ: "השילוב בין פרויקטים זמינים לבין ארוכי טווח הוא שמעניק לנו יציבות ופוטנציאל צמיחה"

04/09/26 | מערכת אפיק

נדל”ן בישראל

אמיר ירון, נגיד בנק ישראל: "הייתי רוצה לראות הורדת מחירים מצד הקבלנים"

03/09/26 | מערכת אפיק

נדל”ן בישראל

יאיר קפלן, מנכ"ל בנק ירושלים: "ביטולי עסקות 20/80 עלו ב–40% — וזה רק יגדל"

03/09/26 | מערכת אפיק

נדל”ן בישראל

דוגמת אשטרום – הכנסות עולות, רווח נעלם

הדוגמה הבולטת ביותר לפער בין מכירות להישרדות פיננסית היא אשטרום מגורים. לפי הדוח שדיווח כלכליסט, החברה הציגה עלייה של 28% בהכנסות ל-215 מיליון שקל, אבל הרווח דווקא ירד ב-25% ל-29 מיליון שקל, כאשר מספר הדירות שנמכרו בפועל ירד מ-63 ל-51 בהשוואה לתקופה המקבילה. קבוצת אשטרום כולה סיימה את התקופה בהפסד נקי של 78 מיליון שקל, כפי שדיווח כלכליסט. איך ייתכן שהכנסות עולות אבל הרווח יורד? התשובה נמצאת בהוצאות המימון שזינקו וגם בכך שהמחיר האפקטיבי למ"ר, אחרי מבצעי הטבות והנחות, נמוך ממה שנראה בדוח החשבונאי. חברות רבות בענף מגלות שגם כשהן מצליחות "לסגור עסקאות", העלות של הכסף שמימן את הפרויקט אוכלת חלק גדול מהרווח שנותר.

מבצעי המימון – הנחת מחיר שלא קוראים לה ככה

אחד הכלים המרכזיים ששומרים על נפח המכירות הוא מבצעי מימון מסוג 20/80, שבהם הרוכש משלם רק חלק קטן מהמחיר במעמד החתימה והיתרה נדחית. בישראל קנדה, למשל, היקף המכירות במסגרת מבצעים כאלה היה 80% מהמכירות ב-2023, ירד ל-55% ב-2024 ול-52% ב-2025, לפי הדוחות שדווחו בגלובס. גם באאורה נרשמה פעילות מכירות דומה בהיקפה בשנים האחרונות, לפי אותה סקירה בגלובס, כשחלק ממכירות הענף כולו ממשיך להישען על מבצעי מימון מסוג זה ולא רק על ביקוש טבעי. המשמעות עבור מי שרוכש דירה: המחיר הנקוב בפרסום לא תמיד משקף את המחיר הכלכלי האמיתי של העסקה, כי ההטבות המימוניות שקולות בפועל להנחה משמעותית שלא תמיד באה לידי ביטוי בטבלת המחירים הרשמית. מי שמתעניין בהיבט הרחב יותר של איך זיהוי מגמות כאלה עוזר לצרכן יכול לקרוא גם על מי בעצם מרוויח מירידת מחירי הנדל"ן.

הביטולים ותשעה חודשים של ירידה – מה זה אומר לרוכש

סימן נוסף לאי-יציבות בשוק הוא שיעור הביטולים של עסקאות רכישה מקבלנים. עסקאות שנחתמו ב-2024 הציגו שיעור ביטולים שעלה מ-1.5% בתחילת השנה ל-2.3% – זינוק של 53% בשכיחות היחסית, לעומת עלייה מתונה בהרבה של 18% בלבד בביטולי עסקאות מ-2023, כפי שעולה מהסקירה של אגף הכלכלן הראשי שפורסמה ב-ynet. עלייה כזו בביטולים יכולה לנבוע ממספר סיבות – קשיי מימון של רוכשים, חרטה על עסקאות שנחתמו במחירים גבוהים מדי, או חשש מהמשך ירידת מחירים שגורם לרוכשים "לקפוץ מהעסקה" לפני שהיא נסגרת סופית. מי שבודק היום נכס לרכישה יכול להיעזר בכלים לבדיקת שווי אמיתי, כפי שמפורט במדריך לבדיקת ערך נכס לפני רכישה.

תמונה רחבה יותר עולה מבדיקה של תשעה חודשים ראשונים של 2025 בקרב תשע חברות בנייה ציבוריות בולטות – דמרי, ישראל קנדה, אזורים, אפריקה מגורים, פרשקובסקי, עמרם אברהם, אקרו, צמח המרמן ואפי קפיטל. יחד הן מכרו כ-3,500 דירות במצטבר, ירידה של 24% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, כאשר המחיר הממוצע לדירה ירד גם הוא בכ-9% ל-2.3 מיליון שקל, לפי נתונים שפורסמו במאקו. במקביל, שיכון ובינוי מכרה 90 דירות בלבד בישראל בתקופה המקבילה, לעומת 389 בתקופה שלפני כן – ירידה חדה של יותר מ-75% – אבל הרווח הנקי המצטבר של החברה דווקא זינק ל-325 מיליון שקל, לעומת הפסד נקי של 220 מיליון שקל בשנה הקודמת. הרווח הזה, כפי שדווח בגלובס, מיוחס בעיקר לפעילות תשתיות ונדל"ן בחו"ל, ולא לשוק הדיור המקומי – כלומר, זו דוגמה מובהקת לכך שדוח רווח חיובי לא בהכרח משקף בריאות בפעילות המגורים בישראל.

הבחנה בין מגמת מכירות לבין מגמת רווחיות היא בדיוק מה שהופך את התקופה הנוכחית לרגישה עבור רוכשי דירות. קבלן שמדווח על עלייה חדה במכירות עשוי בפועל להימצא תחת לחץ אשראי גובר, ולהיות מוכן להעניק הנחות משמעותיות – בין אם דרך הנחה ישירה ובין אם דרך מבצעי מימון שמכסים על ירידת המחיר האמיתי. בבדיקת פרויקט ספציפי בולט ההבדל בין המחיר הנקוב לבין תנאי התשלום בפועל, קצב המכירות בפרויקט לעומת קצב הבנייה, ומצבו הפיננסי הכללי של הקבלן. שילוב של מלאי גבוה, חוב בנקאי תופח ורווחיות מצטמצמת יוצר סביבה שבה מרחב התמקחות על המחיר גדל, גם בפרויקטים שבהם המחיר הרשמי נראה קשיח.

מה גורם למכירות לעלות בזמן שהמחיר האמיתי יורד?

העלייה במכירות נובעת בעיקר מסבסוד ממשלתי ומעסקאות שנתמכות במבצעי מימון מסוג 20/80, שמאפשרים לרוכש לדחות תשלומים. כשמנטרלים את הרכיב המסובסד, מכירות השוק החופשי דווקא ירדו, ומבצעי המימון בפועל שקולים להנחת מחיר שלא באה תמיד לידי ביטוי במחיר הנקוב.

האם מלאי הדירות הגבוה אומר שהמחירים חייבים לרדת בקרוב?

מלאי של כ-26 חודשי היצע יוצר לחץ טבעי כלפי מטה על המחירים, אבל אין נתון רשמי שקובע קצב ירידה מסוים או לוח זמנים – מדובר בתהליך הדרגתי שתלוי גם בהיקף האשראי ובנכונות הקבלנים למכור בהפסד.

למה חברה עם עלייה בהכנסות יכולה להציג הפסד?

כפי שנראה במקרה אשטרום, עלייה בהכנסות לא מבטלת את ההשפעה של הוצאות מימון גבוהות ושל ירידה בכמות הדירות שנמכרו בפועל. כשמחזור העסקאות קטן וההוצאות על חוב גדלות, הרווח יכול להישחק גם אם קו ההכנסות בדוח נראה חיובי.