ערך הנדל”ן המניב במגמת ירידה

הדיון בנושא ירידת ערך הנדל”ן בישראל עלה בכנס שערך מכון אלרוב לחקר הנדל”ן בפקולטה לניהול בתל אביב בחודש יולי באמצעות תוכנת ה”זום”. בכנס שארגן המכון השתתפו שמאים, אנשי אקדמיה ובכירים בשוק ההון הישראלי. הנדל”ן שסומן ככזה שאמור ממש בקרוב לרדת בערכו כולל מבנים של משרדים ישנים, נכסים המאופיינים בעלויות תחזוקה גבוהות ונכסים המושכרים בהסכמי שכירות קצרים האמורים לפוג בקרוב.

בכל הנוגע להערכת הערכים הכספיים של נדל”ן בעתיד, עומדים שמאי המקרקעין בדעתם כי אין בכוונתם לשנות את הערכות שכבר ניתנו על ידם למול הסיטואציה המורכבת שקיימת כיום בתחום הנדל”ן הישראלי. טענתם מגובה בעובדה שאין לשנות את אותן הערכות שכבר ניתנו על ידם בשל חוסר מידע.

פרופסור דני בן שחר תיאר ל”גלובס” על התפישות השונות הקיימות בין מומחים משוק ההון מול שמאי המקרקעין. בן שחר טוען כי שתי תפיסות אלו “לא תמיד חיות בשלום ואנו ראינו את זה גם ערב הקורונה, שבה המחירים היו הרבה יותר גבוהים מהערכות השמאים והיה לחץ על השמאים להוריד את התשואות שפיגרו אחרי השוק ועכשיו פעם נוספת הם מפגרים אחרי השוק, כי השוק מעריך מאוד נמוך את הנכסים והם לא מעלים את התשואות”.

לאור המצב הקיים כיום ברור לכל כי ברוב המקרים בעליהם של נכסי מסחר ומשרדים לא יוכלו להמשיך לדרוש את אותה השכירות אליה הורגלו אשתקד. מעבר לכך, ישנה סבירות גבוהה שחלק ניכר מאותם נכסים ומשרדים יישארו ריקים ובכך יקטין משמעותית את הכנסות הבעלים ויפגע בשווי הנכסים.

פרופסור דני וייס, ראש מכון קסירר למחקר בחשבונאות בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב, אמר ל”גלובס” כי “השמאים העריכו אז שהקורונה היא משבר זמני ולכן ביצעו הפחתה בתזרים המזומנים של החברות למשך שנה עד שנתיים, אך לא נעשה שינוי בשיעור ההיוון. עכשיו אנחנו מדברים על הרבעון השני והמצב צריך להיבחן. היו נפילות משמעותיות במניות חברות בענף הנדל”ן, מה שמעיד על כך שלא קנו את הסיפורים שמחירי הנדל”ן לא פוחתים”.

אנשי המקצוע שלקחו חלק בכנס ה”זום” העלו מספר היבטים חשובים שעליהם יש לדון ולבחון. חלק מהמאמירות עסקו כמובן בהכרה שהמצב כיום אינו זמני ובר חלוף והוא אמור להישאר איתנו לאורך זמן ועל כן יש להיערך בהתאם.

קולותיהם של שמאי המקרקעין נשמע ברור מפיה של השמאית דברת אולפינר, מהבעלים של גרינברג אולפינר ושות’. אולפינר הסבירה כי “השמאים לא בודקים רק את סך השטחים ואת ההכנסות משכירות וניהול בעבורם, אלא עורכים מיון קפדני. במקרה שחברה בינלאומית גדולה נוסח ‘איקאה’ שוכרת את השטח, או הממשלה, או משרד עורכי דין בולט, השטחים יחושבו לפי היוון נמוך יחסית. מבחן אחר הוא אורך תקופת השכירות. אם החוזה חתום לתקופה של למעלה מחמש שנים, השמאי בודק כמה נקודות יציאה הוא כולל ועד כמה השוכר נחשב ליציב. כמו כן נבדקים גם מצבו הפיזי של הנכס, גילו, המיקום שלו ועוד”.

אולפינר יודעת להצביע איפה הפער התחדד כיום באומרה כי פער קיים ב”מסחר – בין חנויות לאורך הרחוב למרכזים השכונתיים לקניונים ולמרכזים הפתוחים. במשרדים – בין המשרדים שמוחזקים בידי חברה אחת כמו ‘אמות’ או ‘עזריאלי’, לבין שטחים שמוחזקים בידי בעלים רבים ובין המבנים החדשים למבנים הישנים. אנו רואים, למשל, שהקניונים השכונתיים, פחות נפגעו, מאשר קניונים שבהם כמות חנויות האופנה והמסעדות גדולה יותר”.

מומחים מכל הצדדים יודעים להצביע כי נקודת הזמן המשמעותית הבאה תהה כשיימצא חיסון לנגיף הקורונה. אז, טוענים רבים, יוסרו מגבלות הריחוק והחיים ישובו למסלולם גם באופן שבו יתנהלו משרדים ולבטח במרכזים מסחריים וקניונים שבהם החנויות יוכלו לקבל לקוחות ללא הגבלות שמרחיקות אותם משם כיום.