שוק המשרדים: התעשייה הביטחונית מפצה על החולשה בחברות ההייטק האזרחיות

חברות ביטחוניות וסייבר הפכו לשוכרות הגדולות בשוק המשרדים, בעוד ההייטק האזרחי מצמצם — והמפה האזורית משתנה בהתאם.

05/09/26 (כ״ד אלול תשפ״ו) |

אלי קאופמן

שוק המשרדים: התעשייה הביטחונית מפצה על החולשה בחברות ההייטק האזרחיות

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

שוק המשרדים בישראל עובר תזוזה שקטה אך מהותית: חברות דיפנס-טק, סייבר ותעשיות ביטחוניות הפכו למנוע הביקוש המרכזי, בזמן שהייטק אזרחי – תוכנה וגיימינג בעיקר – מצמצם שטחים ומפטר. עבור מי שמחזיק נכס מניב, שוקל להשקיע במשרדים או פשוט רוצה להבין לאן זורם הכסח במקרקעין המסחרי, המשמעות המעשית היא שהמפה הגיאוגרפית של הביקוש משתנה: תל אביב נשארת יקרה ותפוסה כמעט במלואה, אבל האזורים שמסביבה מתחלקים בבירור למנצחים ולמפסידים, לפי הקרבה לגורמים ממשלתיים-ביטחוניים ולתשתית תחבורתית.

מה קרה בפועל בשוק המשרדים

הנתונים שפרסמה קוליירס ישראל, כפי שדווח בכלכליסט ביולי 2026, מציגים תמונה חדה: היקף שטחי המשרדים ששכרו חברות ביטחוניות זינק ב-32% במחצית הראשונה של 2026, לכ-140 אלף מ"ר, לעומת כ-106 אלף מ"ר במחצית שלפני כן. במקביל, אותן חברות עדיין מחפשות עוד כ-145 אלף מ"ר נוספים – כשליש מכלל הביקושים הפעילים בשוק כרגע. זה לא תיקון קטן, זו הזזה של מרכז הכובד של הביקוש למשרדים מסקטור אחד לסקטור אחר לחלוטין. אפשר לקרוא את הפירוט המלא בכתבה של ynet על המהפך בשוק המשרדים ובניתוח המקביל בכלכליסט על השוכרים החדשים שמתדלקים את השוק.

מנהל בחברה המחזיקה מבני משרדים תיאר את התופעה במשפט חד: "במובן הזה הן הפכו לגוגל ולאמזון המקומיות" – כלומר חברות הדיפנס-טק הן כיום מה שהיו ענקיות הטכנולוגיה האזרחית לשוק המשרדים לפני כמה שנים: השוכרות הגדולות שמכתיבות ביקוש, מחיר ותנאים.

תל אביב: תפוסה כמעט מלאה, אבל לא בגלל הייטק

דוח קבוצת נת"מ (Newmark Natam) למחצית הראשונה של 2026, שסקר 61 מגדלי Class A בתל אביב ורמת גן בהיקף כולל של 2.15 מיליון מ"ר, מצא ששיעור האכלוס הממוצע עלה ל-98.89%, לעומת 95.83% במחצית הקודמת. במקביל דמי השכירות הממוצעים עלו מ-124.77 שקל למ"ר ל-126.13 שקל למ"ר. אלה מספרים שנשמעים כמו המשך שגרתי של שוק חזק, אבל ההרכב מאחוריהם השתנה: השוכר שממלא את השטח הפנוי כבר לא בהכרח סטארט-אפ תוכנה, אלא חברת סייבר או קבלן ביטחוני.

תופעה נוספת שמעידה על שינוי במבנה השוק היא התקצרות תקופת חוזי השכירות בתל אביב לכשלוש שנים בלבד, לעומת חמש שנים ומעלה בעבר. חוזים קצרים יותר משקפים זהירות הן מצד השוכרים והן מצד המשכירים – אף אחד לא רוצה להתחייב לטווח ארוך בשוק שמשנה כיוון כל כך מהר. מי שעוקב אחרי סימנים מקבילים בשוק הדיור יכול למצוא זווית דומה במאמר איך תדעו אם שוק הנדל"ן מתקרר.

הטבעת שסביב תל אביב: מנצחים ומפסידים

מחוץ לגבולות תל אביב-רמת גן התמונה הרבה פחות אחידה. דוח נת"מ שבדק 114 מגדלי Class A בתשעה אזורי תעסוקה ברדיוס של עד 30 ק"מ מתל אביב מצא שהתפוסה הממוצעת עלתה מ-82.1% ל-88.98% – שיפור משמעותי – אבל דמי השכירות דווקא ירדו מעט. כלומר, יותר שטח נתפס, אבל במחיר נמוך יותר. זה מעיד על שוק שבו יש ביקוש אמיתי, אך גם היצע גדול שמותיר למשכירים כוח מיקוח מוגבל.

בני ברק היא הדוגמה הבולטת לכיוון החיובי: התפוסה שם עלתה מ-85% ל-90% בין המחציות, בעיקר הודות לשטחים ששכרו גופים מטעם המדינה. עם זאת, גם שם המחירים לא עלו בהתאם – הם ירדו מעט, לכ-69 שקל למ"ר, לפי דוח נת"מ למחצית השנייה של 2025 שצוטט בכלכליסט באפריל 2026. פתח תקווה, לעומת זאת, ממחישה את הצד השני של המטבע: התפוסה שם ירדה ל-69% והמחיר צנח מתחת ל-70 שקל למ"ר. שתי הערים נהנות מאותה תשתית – קווי הרכבת הקלה – אבל התוצאה שונה בתכלית, מה שממחיש שקרבה לתחבורה ציבורית היא תנאי הכרחי אך לא מספיק להצלחת אזור תעסוקה.

נת"מ מעריכים כי שתי הערים ימשיכו ליהנות מהשפעת הרכבת הקלה, אך ריבוי הנכסים בשוק ימשיך ללחוץ הן על שיעורי האכלוס והן על דמי השכירות המבוקשים, כפי שדווח בכלכליסט באוקטובר 2025. במילים אחרות, גם ביקוש עולה לא בהכרח מתורגם למחירים גבוהים יותר כשההיצע רודף אחריו.

חברות ביטחוניות וסייבר הפכו לשוכרות הגדולות בשוק המשרדים, בעוד ההייטק האזרחי מצמצם — והמפה האזורית משתנה בהתאם. — תמונה: הופקה באמצעות בינה מלאכותית

המשיכו לקרוא בנושא נדל”ן בישראל

המכירות עלו? הקבלנים עדיין לא יכולים לחגוג: מאחורי הדוחות של חברות הנדל"ן

05/09/26 | מערכת אפיק

נדל”ן בישראל

הרבה מעבר למרכז הארץ: "השילוב בין פרויקטים זמינים לבין ארוכי טווח הוא שמעניק לנו יציבות ופוטנציאל צמיחה"

04/09/26 | מערכת אפיק

נדל”ן בישראל

אמיר ירון, נגיד בנק ישראל: "הייתי רוצה לראות הורדת מחירים מצד הקבלנים"

03/09/26 | מערכת אפיק

נדל”ן בישראל

יאיר קפלן, מנכ"ל בנק ירושלים: "ביטולי עסקות 20/80 עלו ב–40% — וזה רק יגדל"

03/09/26 | מערכת אפיק

נדל”ן בישראל

הרצליה: מסמל יוקרה לסימן שאלה

הרצליה פיתוח הייתה עד לאחרונה אחד מסמלי ההצלחה של שוק המשרדים מחוץ לתל אביב, עם דמי שכירות ממוצעים של 99 שקל למ"ר ושיעור אכלוס של כ-95.7%, לפי דוח נת"מ שצוטט בכלכליסט בספטמבר 2025. הנתון הזה נשען במידה רבה על ריכוז חברות הייטק אזרחיות באזור – בדיוק הסקטור שכיום מצמצם שטחים ומפטר עובדים. אין כרגע נתון רשמי מאומת שמאשר בדיוק כמה ירד המחיר בהרצליה בחודשים האחרונים, אבל הכיוון הכללי של השוק – היחלשות הביקוש מצד הייטק אזרחי לצד עלייה בהיצע – תואם תרחיש שבו אזורים שהתבססו על אותו סקטור נחלשים יחסית לאזורים שנהנים מכניסת גופים ביטחוניים וממשלתיים.

באופן רחב יותר, בערים הסובבות את תל אביב נרשמה במחצית השנייה של 2025 ירידה של כ-0.3% בשיעור האכלוס וירידה ממוצעת של 1.8% בדמי השכירות, לפי אותו דוח נת"מ. זה לא קריסה, אבל זה כיוון ברור: השוק סביב תל אביב נחלש יחסית למרכז, וההבדל בין אזור לאזור תלוי בשאלה מי השוכר הדומיננטי שם.

מה זה אומר למי שמחזיק נכס מניב או שוקל להשקיע

המסקנה המעשית לבעל נכס מניב היא שהערך של משרד תלוי הרבה יותר מבעבר בזהות השוכרים הפוטנציאליים באזור, ופחות במגמה הכללית של "שוק המשרדים". אזור שמרוכז בו הייטק אזרחי חשוף כרגע לירידת ביקוש, בעוד אזור שמושך גופים ביטחוניים או ממשלתיים – כמו בני ברק – עשוי להראות עלייה בתפוסה גם אם המחיר למ"ר לא זינק בהתאם. משקיע ששוקל לרכוש נכס מסחרי צריך לבדוק לא רק את שיעור התפוסה הנוכחי, אלא את הרכב השוכרים הקיימים ואת כיוון הביקוש הצפוי מהסקטור הדומיננטי באזור.

חוזי השכירות הקצרים יותר בתל אביב – כשלוש שנים במקום חמש – מהווים גם הם איתות. הם מקטינים את הוודאות התזרימית לבעלי נכסים, אבל גם מאפשרים גמישות רבה יותר להתאמת מחירים כלפי מעלה או מטה מהר יותר משהיה נהוג בעבר. מי שמעוניין להבין כיצד תנודות מקרו כמו ריבית משפיעות על שוק הנדל"ן הרחב יותר יכול לעיין במאמר העלאת ריבית במשק ומה היא עושה למשכנתא, שכן שיעורי ריבית משפיעים גם על שווי נכסים מסחריים דרך שיעורי ההיוון.

הסקטור הביטחוני כמנוע צמיחה מקומי

הגידול בביקוש מצד דיפנס-טק לא מגיע משום מקום. תעשיות הביטחון והסייבר בישראל גדלות בקצב מהיר בשנים האחרונות, וההשלכה הישירה היא ביקוש לשטחי משרד, לרוב באזורים שבהם יש כבר תשתית קיימת של גופי ביטחון או קרבה לגורמי ממשל. זה מסביר חלקית מדוע בני ברק – עיר שלא נחשבה מסורתית למרכז הייטק – מצליחה למשוך שוכרים חדשים בזמן שאזורים שהתבססו על הייטק אזרחי, כמו חלקים מהרצליה, מתקשים יותר.

מגמה כזו יכולה להימשך זמן רב אם ההשקעה הממשלתית והפרטית בתעשיות הביטחוניות תמשיך לגדול, אבל היא גם תלויה בגורמים שקשה לחזות מראש, כמו קצב הגיוס של חברות אלה ומידת נכונותן להתחייב לחוזי שכירות ארוכי טווח. מי שמעוניין להבין את התמונה הרחבה יותר של שוק הנדל"ן הישראלי, כולל נתוני רקע ממשלתיים, יכול לעיין בסקירת הנדל"ן של משרד האוצר.

מה עשוי לקרות בהמשך

אם המגמה הנוכחית תימשך, סביר שהפער בין תל אביב לבין הערים שסביבה יעמיק: תל אביב תמשיך למשוך את השוכרים החזקים ביותר – כולל חברות דיפנס-טק שרוצות כתובת יוקרתית – ותשמור על תפוסה גבוהה ומחירים יציבים או עולים בקצב מתון. הערים שמסביב ימשיכו להתחלק בין אלה שמצליחות למשוך שוכרים ממשלתיים וביטחוניים, כמו בני ברק, לבין אלה שנשענות עדיין על הייטק אזרחי מתכווץ, כמו פתח תקווה והרצליה. נת"מ עצמם מציינים שריבוי הנכסים באזורי הרכבת הקלה ימשיך ללחוץ על המחירים גם באזורים שמראים שיפור בתפוסה, כך שגם "מנצחים" לא בהכרח יראו זינוק במחירי השכירות בטווח הקרוב. תמונת מצב דומה של שוק שמתקשה למצוא שיווי משקל מתוארת גם במאמר אתגרי נדל"ן ושינויי שוק.

איך משפיע השינוי הזה על שוק הדיור?

אין נתון ישיר שמקשר בין ביקוש למשרדים לבין מחירי דירות, אבל באזורים שמושכים שוכרי משרדים חדשים – כמו בני ברק – עלייה בפעילות עסקית ותעסוקתית עשויה לתמוך בביקוש למגורים בטווח הארוך, בעוד אזורים שחווים היחלשות בשוק המשרדים עלולים לראות פחות לחץ ביקוש נלווה.

מה קורה לחוזי שכירות קיימים בתל אביב לאור התקצרות התקופה הממוצעת?

ההתקצרות לכשלוש שנים משפיעה בעיקר על חוזים חדשים; מי שכבר נמצא בחוזה ארוך יותר אינו נדרש לשנות אותו, אך בעת חידוש הוא עשוי להיתקל בתנאים גמישים יותר משני הצדדים.

האם הירידה במחירי הרצליה היא נתון מאומת?

אין כרגע נתון רשמי מאומת לגבי ירידת מחיר מדויקת מתחת ל-100 שקל למ"ר בהרצליה; הדוחות הזמינים מציגים את האזור בטווח של כ-99 שקל למ"ר בתקופה קודמת, וטרם אותר דוח מעודכן שמאשר את גובה הירידה הנוכחית.