מה זה דוח אפס, איך כותבים דוח אפס – טיפים חשובים ליזמים שבודקים היתכנות כלכלית של עסקת נדלן

מה זה דוח אפס?

רבים שואלים מה זה דוח אפס. דוח אפס מהווה מסמך משמעותי וחשוב המשקף את ההיתכנות הכלכלית של כל פרויקט נדל”ני. דוח האפס מנוסח באמצעות שמאי מקרקעין והוא מוצג לבנקים או לגופים המממנים וזאת בכדי להצדיק בקשה להלוואה או מימון של אדם או חברה פרטית המעוניינים לרכוש או להשקיע בנכס נדל”ני כלשהו.

דו”ח אפס נערך במתכונת קבועה והוא מבוצע עבור סוגי פרויקטים רבים, בין אם בנייני מגורים, משרדים, מבני מסחר, תעשייה, בתי מלון, דיור מוגן ועוד.

מה הביא להיווצרותו של דוח אפס?

לאחר שהבנו מה זה דוח אפס, איך נוצר הדוח? בעבר היה נהוג כי בפרויקטים של יזמות, היה היזם אחראי על הבנייה והוא היה זוכה לתשלום של הרוכשים בהתאם ללוח זמנים שנקבע והוגדר מראש. היו מקרים בהם הקבלן מצא עצמו פושט את הרגל באמצע הפרויקט מה שהביא את הרוכשים להיות ללא דירה.

מצבים לא נעימים אלו הביאו את המחוקק בישראל להבין כי חשוב להגן על הרוכשים כשיש לבדוק מראש את יכולותיו הכלכליות של כל קבלן. מכאן נוצר חוק מכר דירות מ-1973 שאמור להבטיח את השקעותיהם של רוכשי דירות. החוק הגדיר כללים בסיסיים וראשוניים לליווי בנקאי הנוגעים לפרויקטים של בנייה, כשלאורך השנים כללים אלו עודכנו והתפתחו בהתאם למציאות בשטח ובהתאם להתפתחות ענף הנדל”ן.

נכון להיום מחייב הבנק את היזם למנות מפקח מטעם הבנק, כשברוב המקרים מדובר על אדם המשמש כשמאי מקרקעין. עם התחלת פרויקט הבנייה שמאי המקרקעין מנפיק דו”ח ראשוני שנקרא “דו”ח פיקוח מספר אחד”. הדו”חות הממוספרים בהמשך יונפקו על ידי שמאי המקרקעין בהתאם להתקדמות הבנייה.

עצם העובדה שהבנק צריך לאשר הפרויקט עוד בטרם החל ביצועו מתבקש שמאי המקרקעין לערוך דו”ח המוכיח את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. שמו של אותו דו”ח הינו “דו”ח אפס”. המספר “אפס” שניתן לו בא להסביר את העובדה שמדובר בדו”ח הנערך לפני תחילת פרויקט הבנייה. גופים המעניקים אשראי וליווי פיננסי יידרשו לרוב לראות “דו”ח אפס” כשבהתאם לו יחליטו אם להעניק מימון לפרויקט ואם כן מה יהיה גובה המימון.

למה משמש דו”ח אפס?

הבנו מה זה דוח אפס, איך הוא נוצר, אבל למה הוא משמש? דו”ח אפס בוחן את הפרויקט במצבו הראשוני ממש. בדו”ח תהיה התייחסות לקרקע הקיימת ובמקרים ושלד המבנה או המבנה עצמו קיים הם יקבלו התייחסות מעמיקה בדו”ח.

דו”ח אפס מופק כמובן גם במקרים של מבנים המיועדים לפינוי-בינוי ואף בפרויקטים של תמ”א שלא כוללים הריסת מבנה ובנייה של מבנה חדש. הדו”ח יעריך את העלויות העתידיות הנדרשות לפרויקט ואף יעריך אודות השווי הסופי של הבניין החדש שיוקם. בכך, בעצם, מעריך דו”ח אפס את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט.

העמקה בדו”ח אפס תלמד אותנו במה מעמיק שמאי המקרקעין. ההתייחסות המעמיקה של שמאי המקרעין בדו”ח מקבלת ביטוי במספר סעיפים קבועים. אלו כוללים את מטרת חוות הדעת שהובילה לדו”ח, תיאורו של הפרויקט, פרטים על הנכסים בפרויקט, דו”ח על המצב המשפטי, אסמכתאות למידע ומקורן, תיאור סביבתי רחב של המקום בו מוקם הפרויקט, דו”ח המצב התכנוני, המודל התכנוני המוצע, ניתוח כדאיות, תחשיבים ועוד.

אם אתם יזמים בתחילת הדרך, אתם מוזמנים לקרוא פה על קורס יזמות בנדלן >>

כיצד דו”ח אפס מסייע ליזמים וקבוצות רכישה?

דו”ח אפס מאפשר ליזמים וקבוצות רכישה לקבל אומדן אודות עלות המיזם והאם קיימות בו היתכנות מכלכלית. בנוסף, הגוף שמלווה את הפרויקט ברמה הכלכלית, דוגמת אחד הבנקים, נעזר גם הוא בדו”ח אפס ובכך מאפשר לו להבין לעומק את רמת הסיכון שהוא נמצא בו כמי שמעניק את המימון לפרויקט. כך הופך דו”ח אפס כחלק מביטחונות הבנק לבחון אם הלווה יוכל לפרוע את חובו לאורך זמן.

ייחודיות דו”ח אפס בפרויקטים של תמ”א 38

בפרויקטים של התחדשות עירונית המוכרת כתמ”א 38, פרויקטים הכוללים הריסה של מבנים ובנייה מחדש או כאלו העוברים שיפוץ רחובי הכוללת תוספות לדירות הקיימות ותוספות של קומות ודירות נוספות, אלו דורשים משמאי המקרקעין להפיק דוח”ות אפס בעלי מורכבות גבוהה יותר לעומת פרויקטים אחרים בתחום הנדל”ן.

חלק ממורכבות דו”ח אפס תחת פרויקט של תמ”א 38 נוגע בעובדה כי בפרויקט זה ישנו אלמנט משמעותי של חוסר וודאות לגבי נושאים שאותם יכירו היזמים, הקבלנים הבנקים והדיירים רק במהלך הבנייה.

חוסר הוודאות נוגע לנושאים דוגמת גילוי של תשתיות ישנות הדורשות אלמנטים נוספים של חיזוק ומכאן להארכת הפרויקט ואז גם הצורך לשכן למשך זמן רב יותר את הדיירים במגורים זמניים. מכאן כולל דו”ח אפס התייחסות של שמאי המקרקעין לסעיף של “הוצאות בלתי צפויות”. 

בפרויקטים של תמ”א 38 ישנן הוצאות כלכליות שאינן קיימות בפרויקטים אחרים והן כמובן מקבלות התייחסות בדו”ח האפס של שמאי המקרקעין. הוצאות אלו כוללות, למשל, תשלום עבור פיקוח הנדסי ושירות משפטי עבור דיירי הבניין.הוצאות רבות בדו”ח אפס מתייחסות לנושאים של חיזוק מבנים קיימים. אלו כוללים את החיזוקים וההתאמות במבנים כנגד רעשי אדמה עתידיים ובכך היקף חיזוק היסודות, שינוי חדר המדרגות, הוספה של מעליות, הוספה של יציאה רגלית לחנייה ועוד.

אתגר ומורכבות נוספת של דו”ח אפס בפרויקט תמ”א 38 נוגע ליכולת להעריך את ההכנסות העתידיות. את ההערכות להכנסות עתידיות עושים שמאי המקרקעין תוך השוואה למחירי דירות בפרויקטים אחרים דומים שכבר הסתיימו. עם זאת, השוואה זו לא תמיד מאפשרת להעריך בקירוב את אופן ההכנסות, גם בשל ייחודיות כל פרויקט וגם לגבי משתנים שונים אחרים שלא נלקחו בחשבון.

גורם נוסף של חוסר וודאות המובע בדו”ח האפס נוגע לתקנות וההנחיות השונות מצד הרשויות המקומיות והעיריות. אי הוודאות, השוני בתקנות, ההנחיות והדינמיות הרבה יוצרות גם הן אי וודאות בנוגע להוצאות של פרויקטים אלו ועל כן מלאכת הפקת הדו”ח מצידו של שמאי המקרקעין מאתגרת הרבה יותר.

לימוד אודות דו”ח אפס במכללת אפיק

לימודי שמאות המקרקעין של מכללת אפיק מאפשרים לתלמידים להכיר מקרוב אודות חשיבותו ואופן חיבורו של דו”ח אפס וגם להבין טוב יותר מה זה דוח אפס. לצד הלימוד התיאורטי יזכו הסטודנטים ללמוד כיצד מופק אותו דו”ח בפועל במסגרת התמחותם.