רשות שוק ההון בודקת: כיצד מתוגמלים יועצי המשכנתאות?

הרשות צפויה לדרוש מחברות מימון חוץ־בנקאיות לחשוף את שיטות התגמול ליועצי משכנתאות, כולל הטבות כמו טיסות ונופשים – צעד ראשון לקראת הסדרה רגולטורית בענף פרוץ

11/12/25 (כ״א כסלו תשפ״ו) |

מערכת אפיק

רשות שוק ההון בודקת: כיצד מתוגמלים יועצי המשכנתאות?

קרדיט תמונה: עמית גל, אתר משרד האוצר

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

רשות שוק ההון בודקת: כיצד מתוגמלים יועצי המשכנתאות? כללי

פיקוח ראשון מסוגו על תחום ייעוץ המשכנתאות

רשות שוק ההון צפויה לצאת בימים הקרובים בבדיקה רחבה בנוגע לתגמול שמוענק ליועצי משכנתאות הפועלים מול חברות מימון חוץ־בנקאיות. מטרת הבדיקה: להבין כיצד מתבצעת ההתקשרות עם היועצים, אילו סכומים מועברים להם, והאם קיימות הטבות כגון טיסות לחו"ל או חופשות בבתי מלון כחלק מהתגמול.

המהלך נחשב לצעד ראשון בניסיון להסדיר תחום שלדברי גורמים בענף מתנהל כיום ללא שקיפות מספקת. הבדיקה תתבצע מול מספר דו־ספרתי של חברות, מתוך כוונה למפות את גודל התופעה והיקפה.

תגמול לא שקוף – והשלכות על הציבור

בניגוד לבנקים, שבהם נאסר על יועצי משכנתאות לקבל כל תמורה פרט לתשלום ישיר מהלקוח, במגזר החוץ־בנקאי המצב שונה. ליועצים מותר לקבל תגמולים ישירים ועקיפים מהחברות עצמן, דבר שעלול להוביל לניגוד עניינים ולעיתים גם לפגיעה באינטרס של הלקוח.

על פי הערכות, שוק ייעוץ המשכנתאות מגלגל מאות מיליוני שקלים בשנה, וכולל כ־2,700 יועצים. עיקר שכרם נגזר מהיקף ההלוואות שהלקוחות לוקחים – שעמד על כ־100 מיליארד שקל בשנה בשנים האחרונות.

למרות שחברות המימון החוץ־בנקאיות אחראיות כיום על נתח קטן יחסית מהשוק (1–2% בלבד), הן נמצאות בצמיחה מתמדת. בין החברות שצפויות להיכלל בבדיקה: מימון ישיר, נאוי, אי.בי.אי, קרדיטו, טריא, אופל בלאנס, גמא ואחרות.

דוגמה קודמת: פיקוח על ביטוחי הרכב

הבדיקה הנוכחית מזכירה מהלך דומה שביצעה רשות שוק ההון לאחרונה בתחום ביטוחי הרכב. אז נדרשו חברות הביטוח לחשוף את השינויים בפרמיות – מהלך שהוביל, בסופו של דבר, להורדת מחירים בכמה מהחברות. גם אז הובילה הבדיקה להתערבות רגולטורית משמעותית.

הממונה על שוק ההון, עמית גל, היה זה שהוביל את הצעד בביטוחים – וכעת מנסה ליישם גישה דומה גם בשוק ייעוץ המשכנתאות, שנחשב פרוץ ולא מוסדר.

במקביל: חקיקה להסדרת התחום

במקביל לפעילות הרשות, מקודמת בכנסת הצעת חוק להסדרת תחום ייעוץ המשכנתאות. היוזמה, שהוגשה על ידי חברי הכנסת ולדימיר בליאק (יש עתיד) ויעקב אשר (יהדות התורה), ונתמכת על ידי שר המשפטים יריב לוין, מבקשת ליצור מסגרת חוקית מחייבת.

ההצעה כוללת בין השאר:

קביעת בחינות הסמכה מחייבות
רישום יועצים בפנקס מקצועי שינוהל על ידי משרד המשפטים
סנקציות על יועצים שיפעלו ללא הסמכה
הקמת מועצת יועצי משכנתאות שתפקח על המקצוע, תייעץ לשר הרלוונטי ותנסח תקינה מקצועית

המועצה המוצעת תכלול נציגים מהמדינה, מהתאחדות יועצי המשכנתאות, מבנק ישראל ועוד.

חשש מניצול הציבור וחוסר מקצועיות

היעדר פיקוח מאפשר כיום כמעט לכל אדם, גם כזה שעבר קורס מזורז בלבד, להציע שירותי ייעוץ למשכנתאות – לעיתים בלי הבנה מעמיקה בצורכי הלקוח או בהתאמה אמיתית של מסלולי ההלוואה.

בנוסף, נשמעים קולות בענף על יועצים שגובים סכומים מופרזים עבור שירותיהם, כשהשירות אינו תמיד עומד בסטנדרט המקצועי המצופה. לכן מבקשת הצעת החוק לא רק לקבוע רף כניסה, אלא גם לאכוף את הכללים הקיימים וליצור סטנדרטיזציה.

שינוי מגמה בענף – היועצים במרכז

בשנים האחרונות התחוללה מהפכה בתחום ייעוץ המשכנתאות: כ־70% מהלקוחות מגיעים כיום לבנקים עם יועץ פרטי – מצב שלא היה נפוץ בעבר. הבנקים רואים ביועצים אתגר, שכן תפקידם הוא להוזיל ללקוח את תנאי ההלוואה – ולעיתים לחסוך עשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.

בהתאחדות יועצי המשכנתאות תומכים במהלך החקיקה, ורואים בו הזדמנות לייצר סדר ויוקרה מקצועית. עם זאת, יש הרואים בו גם דרך לצמצם את התחרות בענף ולמנוע כניסת שחקנים חדשים.

סיכום: לקראת פיקוח הדוק יותר

רשות שוק ההון מבצעת כעת צעד ראשון, אך משמעותי, בדרך להסדרת תחום ייעוץ המשכנתאות. הדרישה לחשיפת נתוני תגמול מחברות חוץ־בנקאיות עשויה להוביל לשינויים מהותיים בשקיפות, באמון הצרכנים ובאיכות הייעוץ שניתן להם.

למידע נוסף על התחום והתמחות מקצועית, מומלץ לעיין במסלולי לימודי שמאות מקרקעין ו־קורסי נדל"ן מקצועיים המציעים ידע מעשי וכלים עדכניים להשתלבות בענף.

לקבלת מידע רשמי על הרגולציה הפיננסית, ניתן להיכנס גם לאתר רשות שוק ההון הממשלתית.