בכמה התעשרה משפחה ישראלית השנה? השכר עלה, הפנסיה זינקה והמשכנתא ירדה

ירידת יתרות המשכנתא, עליית השכר וזינוק בבורסה הגדילו את ההון המשפחתי — אך הכניסה לשוק הדיור התייקרה.

14/09/26 (ג׳ תשרי תשפ״ז) |

אלי קאופמן

בכמה התעשרה משפחה ישראלית השנה? השכר עלה, הפנסיה זינקה והמשכנתא ירדה

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

בשנה האחרונה משפחה ישראלית ממוצעת שמחזיקה משכנתא ודירה בבעלותה סיימה את התקופה עשירה יותר, גם אם המחירים סביבה נראו כאילו קפאו או ירדו. הירידה של כ-1.5% במחיר הדירה הממוצע ארצית, לצד צמצום יתרת המשכנתא בכ-20 אלף שקל בממוצע, הצטרפו לעלייה של כ-36% במדד ת"א 35 ולעלייה ריאלית בשכר, כך שההון הנקי של משק בית טיפוסי גדל בהיקף ניכר לפי הנתונים שפורסמו במאקו וב-N12 (ספטמבר 2026). אבל התמונה הזאת רלוונטית בעיקר למי שכבר בפנים, כלומר למי שיש לו דירה ומשכנתא קיימת. למי שעדיין מחוץ לשוק ומנסה לקנות דירה ראשונה, אותה תקופה בדיוק הפכה את הכניסה לשוק ליקרה משמעותית יותר מאשר לפני שנתיים.

מה קרה בפועל להון המשפחתי השנה

המנגנון פשוט למדי: ההון הנקי של משפחה מחושב כשווי הנכס פחות יתרת החוב עליו. כשיתרת המשכנתא יורדת, ההון גדל אוטומטית, גם בלי שהמחיר של הדירה זז. לפי הנתונים שפורסמו, ירידה של כ-20 אלף שקל ביתרת החוב במהלך השנה מתורגמת ישירות לתוספת זהה בהון הנקי של המשפחה (מאקו/N12, ספטמבר 2026). בנוסף, כשמחיר הדירה עצמו יורד באזור מסוים בשיעור מתון, לא מדובר בהכרח בהפסד, שכן ירידת החוב וההתייקרות הריאלית שנצברה בשנים קודמות עשויות לקזז חלק ניכר מהירידה הנקודתית. לעומת זאת, באזורים שבהם מחירי הדירות צנחו בכ-9%, חלק ניכר מאותה תוספת עלול פשוט להימחק. המשמעות: המיקום הגאוגרפי של הדירה קובע הרבה יותר מהממוצע הארצי המתפרסם בכותרות, ולכן שני משקי בית עם משכנתא דומה יכולים לסיים את השנה עם תוצאות שונות לגמרי בהתאם לאזור המגורים.

הריבית יורדת, אבל לא באותו קצב לכולם

חטיבת המחקר של בנק ישראל צפתה כי עד סוף 2026 הריבית תגיע ל-3.5%, לאחר שתי הורדות נוספות של רבע אחוז (מאקו, ינואר 2026). עבור מי שמחזיק משכנתא של מיליון שקל במסלול פריים, לפי אותו דיווח ההורדה האחרונה לבדה חסכה כ-151 שקל בחודש, ובשילוב עם ההורדה שקדמה לה מדובר בחיסכון מצטבר של כ-304 שקל בחודש, כ-3,650 שקל בשנה. זה כסף אמיתי שנשאר בכיס, אבל הוא רחוק מלהיות אחיד בין הבנקים. בדיקת ריביות המשכנתא הכוללות החזויות לאמצע 2026 הראתה פער של 0.43 נקודת אחוז בין הבנק שהציע את הריבית הזולה ביותר, 4.70% בבינלאומי, לבין מזרחי טפחות שהציע 5.13% (ביזפורטל, אוגוסט 2026). על משכנתא של מיליון שקל לפריסה של 25-30 שנה, פער כזה בין בנקים יכול להצטבר לעשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. הפער הזה נובע בין היתר ממדיניות תמחור שונה של כל בנק, ולא רק מהריבית המוניטרית שקובע בנק ישראל.

למה ההון העצמי הנדרש לרכישה זינק פי שניים

בעוד שמחזיקי דירות נהנים מירידת יתרות ומריבית נמוכה יותר, מי שעדיין לא נכנס לשוק סופג את הצד ההפוך של אותה משוואה. ההון העצמי המינימלי הנדרש לרכישת דירה ראשונה, בהנחת מימון של 70% ומקדמה של 30%, עלה מכ-480 אלף שקל לפני שנתיים לכ-600 אלף שקל כיום (ביזפורטל, 2026). הסיבה היא עליית מחיר הדירה הממוצעת מ-1.6 מיליון שקל לכ-2 מיליון שקל באותה תקופה. זה קרה על רקע עליית מחירים חדה של כמעט 20% בשנה שקדמה לתיקון הנוכחי, ועוד כ-10% בשנה שלפני כן, לפי הנתונים שפורסמו בביזפורטל. רק לאחרונה נרשמה ירידה מתונה של כ-1.5% במחירי הדירות החדשות, בתוך תיקון כולל בשוק שמוערך בכ-5%. כלומר, גם אחרי התיקון, מי שרוצה לקנות דירה ראשונה עדיין צריך לגייס הון עצמי גבוה בהרבה ממה שהיה נדרש לפני שנתיים, והירידה המתונה של השנה האחרונה לא קרובה לצמצם את הפער הזה. פער כזה בהון העצמי הנדרש הוא הסיבה המרכזית לכך שרוכשי דירה ראשונה רבים נאלצים לדחות את הרכישה בשנים, גם כאשר ההכנסה שלהם עולה בקצב סביר.

ירידת יתרות המשכנתא, עליית השכר וזינוק בבורסה הגדילו את ההון המשפחתי — אך הכניסה לשוק הדיור התייקרה. — תמונה: הופקה באמצעות בינה מלאכותית

המשיכו לקרוא בנושא נדל”ן בישראל

הבנקים, המרווחים, ולמה ההקלה לא תמיד מגיעה אליכם

הורדות הריבית של בנק ישראל אמורות, תיאורטית, להוזיל את עלות המשכנתא לכולם באופן שווה. בפועל, זה לא מה שקרה. בעקבות הורדות הריבית האחרונות, בנקים למשכנתאות בישראל הגדילו את מרווחי הרווח שלהם ב-37% על משכנתאות חדשות (גלובס, ינואר 2026). במילים פשוטות, חלק מההקלה שאמורה היתה להגיע ללווים נבלע במרווח שהבנק גובה בין הריבית שהוא עצמו משלם לבין הריבית שהוא גובה מהלקוח. זו הסיבה שהפער בין הבנק הזול לבנק היקר, אותם 0.43 נקודות אחוז שהוזכרו קודם בבדיקת הריביות, לא נעלם עם הזמן, ולעיתים אפילו מתרחב. מי שניגש למשא ומתן על משכנתא בלי להשוות הצעות ממספר גופים, למעשה מוותר מראש על חלק מההטבה שהריבית הנמוכה יותר של בנק ישראל אמורה הייתה להעניק לו.

השכר, האינפלציה והבורסה: הצד השני של המשוואה

לא רק הנדל"ן הזיז את ההון המשפחתי השנה. השכר הממוצע עלה בכ-3.5% בתוך שנה, בעוד האינפלציה עמדה סביב 1.5% בלבד, כך שמדובר בעלייה ריאלית של כשתי נקודות אחוז בכוח הקנייה (מאקו/N12, ספטמבר 2026). במקביל, מדד ת"א 35 עלה בכ-36% ב-12 החודשים האחרונים, מה שהעלה משמעותית את שווי הפנסיה, קופות הגמל וקרנות ההשתלמות של רוב הציבור העובד. עבור משפחה שמחזיקה גם דירה, גם חיסכון פנסיוני וגם משכורת שגדלה, מדובר בשילוב שלוש חזיתות חיוביות בו-זמנית, תופעה שלא קורית בכל שנה. עם זאת, חשוב לזכור שחלק ניכר מהתוספת להון הוא על הנייר בלבד, כל עוד הדירה לא נמכרת בפועל, וגם עליית שווי תיק ההשקעות אינה מובטחת ותלויה בתנודתיות השוק.

מה זה אומר בפועל לזוג שרוצה לקנות דירה עכשיו

עבור זוג שכבר בבעלותו דירה, השנה האחרונה הייתה טובה: ירידת יתרת החוב, ריבית נמוכה יותר, ותיק פנסיוני ששווה יותר. עבור זוג שעדיין שוכר ומנסה לחסוך להון עצמי, התמונה הפוכה. קצב עליית מחירי הדירות בשנתיים שקדמו לתיקון הנוכחי היה מהיר בהרבה מקצב החיסכון האפשרי של משק בית ממוצע, כך שהפער בין מה שיש לזוג צעיר בבנק לבין מה שנדרש ממנו כדי לקנות דירה, הלך והתרחב. הירידה המתונה של 1.5% במחירים לא הפכה את המגמה הזאת, היא רק בלמה אותה חלקית. מהנתונים עולה שפערי הריבית בין הבנקים משמעותיים, לעיתים יותר מהשינוי בריבית המוניטרית עצמה, כפי שעולה מהשוואת הריביות שהוצגה למעלה, כך שהשוואת הצעות בין מספר בנקים היא חלק בלתי נפרד מהתמונה הכוללת ולא רק כיוון הריבית של בנק ישראל.

כמה כסף באמת נכנס לכיס בעקבות הורדת הריבית?

על משכנתא של מיליון שקל במסלול פריים, שילוב שתי הורדות הריבית האחרונות תרגם לחיסכון חודשי של כ-304 שקל, כ-3,650 שקל בשנה, לפי נתוני בנק ישראל שצוטטו במאקו בינואר 2026. זה סכום אמיתי, אבל שווה לזכור שהוא מחושב על משכנתא ספציפית בגודל מסוים, ושהבנקים הגדילו את המרווחים שלהם ב-37% על הלוואות חדשות, כך שחלק מההטבה עלול להיבלע במרווח הבנקאי ולא להגיע ללווה במלואה. ככל שהריבית הבסיסית ממשיכה לרדת, השאלה המרכזית עבור לווים קיימים היא לא רק כמה יורדת הריבית של בנק ישראל, אלא כמה מהירידה הזו מועברת בפועל דרך הבנק שלהם.

האם כדאי לחכות עם רכישת דירה עד שהריביות ירדו עוד?

אין תשובה אחת נכונה לכולם, שכן זה תלוי בהון העצמי הקיים, ביכולת ההחזר ובאזור המבוקש. מה שברור מהנתונים הוא שריבית נמוכה יותר לא בהכרח מפצה על עליית מחירי הדירות שקדמה לתיקון, ושפערי הריבית בין הבנקים עצמם משמעותיים דיים כדי לשנות את שיקול הדעת לפני שמקבלים החלטה. במילים אחרות, מי שממתין לירידת ריבית נוספת אך מתעלם מהפערים בין הבנקים, עשוי לפספס חיסכון גדול יותר ממה שההמתנה עצמה תניב.

למה יש פערים בין הדיווחים על שיעור ירידת מחירי הדירות?

הדיווחים מציגים טווח רחב, בין ירידה של 1.5% במחיר הדירה החדשה הממוצעת ארצית לבין ירידה של עד 9% באזורים ספציפיים, בתוך תיקון כולל שמוערך בכ-5% בשוק. אין נתון רשמי אחד ועקבי מגורם ממשלתי כמו הלמ"ס או רמ"י שמאחד את הנתונים הללו, ולכן מדובר בהערכות מתקשורת כלכלית ולא בפרסום רשמי סופי. הפער הזה בין הדיווחים מסביר גם למה קשה לתת תשובה אחידה לשאלה "האם מחירי הדירות עולים או יורדים": התשובה תלויה מאוד באזור הספציפי ובתקופה שנבחנת.