השמאי הממשלתי גיל בלולו לא עיגל את הפינות: "החסם המרכזי ביותר בעולם ההתחדשות העירונית זה מצב השוק. הפרויקטים האלה לוקחים הרבה שנים. יזמים הבטיחו תמורות כשהמצב היה שונה, אבל היום השוק בקיפאון, ובפרויקטים רבים מגיעים להיתר בנייה ולא יכולים לעמוד בהתחייבויות וצריכים לפתוח הסכמים ולהפחית תמורות".

בפריפריה, לדבריו, האתגר חריף אף יותר: "החסם המרכזי בפריפריה הוא הכדאיות הכלכלית – אין עדיין כדאיות. מישהו צריך להכניס את היד לכיס כדי שזה יקרה". בלולו קרא גם לשינוי רגולטורי בנושא המס וציין כי "רשות המיסים צריכה לתת זיכוי מלא על אובדן רווחים ליזם – זה חסם שאפשר לפתור".

ראש עיריית קריית ים: "רמ"י היא ספסרית של קרקעות"

ביקורת חריפה במיוחד השמיע ראש עיריית קריית ים, דוד אבן צור, שתקף את רשות מקרקעי ישראל: "הבעיה הכי גדולה של מדינת ישראל זה רמ"י – היא ספסרית של קרקעות ומתנהגת כאילו העירייה היא הקופה הציבורית שלה". אבן צור סיפר כי ויתר על היטלי השבחה כדי לקדם מיגון לתושבים, אך רמ"י סירבה לוותר על חלקה, ואף עיכבה קבלן שנתיים בגלל חצי דונם בתוך הקו הכחול.

גישה שונה: לבנות שכונות קודם, ואז לחדש

ראש מועצת באר יעקב, ניסים גוזלן, הציג תפיסה אסטרטגית שונה. לדבריו, בשנת 2005 מחיר הקרקע היה אפסי ולא ניתן היה להניע התחדשות עירונית כלל. הפתרון שלו היה לבנות תחילה שכונות חדשות, להעלות את ערכי הקרקע, ורק לאחר מכן לקדם פינוי-בינוי. "היום זה הזמן להאיץ", אמר, "המטרה היא לא לייצר את הסלאמס הבא בעוד 15 שנה".

מינהל התכנון: מסלול ירוק של 18 חודשים

אדריכלית סיגי בארי, סמנכ"לית מגורים במינהל התכנון, הציגה את המענה הרגולטורי: "יצרנו מסלול ירוק לקידום תוכניות חדשות בהתחדשות עירונית שיאושרו בתוך 18 חודשים". אך הדגישה שהצלחת המסלול מותנית בשיתוף פעולה מלא של כל הצדדים – יזם, רשות מקומית ומחוז – כשכולם מחויבים לעמוד בלוחות הזמנים.

היזמים: גם במרכז יש בעיית כלכליות

גילי פייגלין ברנדייס, סמנכ"לית התחדשות עירונית בצמח המרמן מקבוצת עזריאלי, הזהירה מפני שחיקת הכדאיות הכלכלית אפילו במרכז הארץ: "מחירי הביצוע עלו מאוד, וגם במרכז יש בעיית כלכליות". לדבריה, תחרות לא מבוקרת על התמורות לדיירים – כשיזם אחד מציע 12 מ"ר ואחר מציע 30 – תוקעת פרויקטים ומונעת מיגון. "עירייה שלא מגבילה היום תמורות היא עירייה שמונעת מיגון מהתושבים שלה", אמרה.

עו"ד הלפרט: הבירוקרטיה תוקעת, הקשישים לא חוזרים

עו"ד דן הלפרט הפנה זרקור לשני חסמים פחות מדוברים: הפער בין אישור תוכניות להוצאת היתרי בנייה, ועלויות התחזוקה הגבוהות שמונעות מדיירים לחזור לדירות החדשות. "פתאום צריך לשלם 800-1,000 שקל בחודש, ואנשים לא חוזרים לדירות החדשות כי הם לא עומדים בזה", אמר. הלפרט הוסיף כי חסר פתרון של היוון עבור דיירים קשישים שמעדיפים לקבל כסף במקום דירה.

שמאי ברק: "גם 12 מ"ר כבר לא מבטיחים כדאיות"

את הדיון חתם שמאי מקרקעין בנימין ברק, מייסד ושותף במנע-ברק שמאות מקרקעין, בנימה פסימית: "מאז המלחמה עלויות הבנייה עלו בצורה משמעותית, עד שגם תוספת של 12 מ"ר כבר לא מבטיחה כדאיות". לדבריו, הפתרון אינו שיפורים קוסמטיים אלא רפורמה של ממש: "צריך לתחום פרויקטים בזמן, לוודא כלכליות אמיתית, ולהגדיל מעט את שולי הרווח למקרים לא מתוכננים".