"הבנתי ששווה לחכות. מה שקורה עכשיו זו רק תחילת המפולת"

זינוק בביטולי עסקאות דירה, בעיקר בדרום, חושף את הסיכון שבמבצעי מימון 20/80 ואת פערי הפיצוי בין הפריפריה למרכז.

היום ב-02:11 (י׳ אלול תשפ״ו) |

אלי קאופמן

"הבנתי ששווה לחכות. מה שקורה עכשיו זו רק תחילת המפולת"

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

מי שרכש דירה על הנייר במבצע מימון 20/80 או 10/90 בשנתיים האחרונות ומגיע עכשיו לרגע שבו צריך להעביר את יתרת התשלום, לא לבד: נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמו באוגוסט 2026 מראים זינוק של כ-41% בביטולי עסקאות דירה בשנה האחרונה, כאשר באר שבע וטבריה מובילות את המגמה. המסקנה המעשית לרוכש פוטנציאלי: שוק שבו כמעט 7% מהעסקאות בבאר שבע כבר בוטלו הוא שוק שנותן לרוכש כוח מיקוח שלא היה לו שנתיים קודם, אבל גם שוק שבו מי שנכנס בלי הון עצמי אמיתי עלול לצאת ממנו בהפסד כואב. מי שכבר נמצא בעסקה כזו צריך להבין את המנגנון לעומק לפני שמחליט אם לשלם את השאר או לספוג את הפיצוי ולסגת.

מה בדיוק קורה בדרום

לפי סקירת אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר שצוטטה בBizportal וב-ynet, כ-7% מהעסקאות שנחתמו בבאר שבע ב-2023 כבר בוטלו עד אוגוסט 2026 — השיעור הגבוה בישראל. באזור הדרום כולו מדובר ב-475 עסקאות שבוטלו מתוך אלו שנחתמו בין 2023 ל-2025, כך על פי סקירה שפורסמה בישראל היום. הנתון הזה לא מדבר על עסקאות אקראיות שנפלו מסיבות אישיות: בכשני שלישים מהמקרים בדרום הסיבה שדווחה לרשות המסים הייתה קושי כלכלי מפורש של הרוכשים. כלומר, לא מדובר בהתחרטות טכנית אלא במצב שבו אנשים שחתמו על חוזה רכישה מגלים בפועל שאין להם את היכולת לעמוד בתשלום היתרה.

חשוב להבהיר שיש פערים בין המקורות לגבי המספר המדויק בבאר שבע — יש דיווחים על 6%, אחרים על 6.5%, ואחרים כמעט 7%, בהתאם למועד הבדיקה ולהגדרת המדגם. אין נתון רשמי אחד וסופי, אבל הכיוון בכל הגרסאות זהה: ריכוז חריג של ביטולים באזור אחד.

המנגנון שמזין את המפולת

מבצעי המימון 20/80 ו-10/90 אפשרו לרוכשים להיכנס לעסקה עם הון עצמי מזערי — לפעמים רק 10% ממחיר הדירה — ולדחות את התשלום העיקרי לשלב מאוחר, בדרך כלל מסירת המפתח. הבעיה מתגלה כשמגיע "רגע האמת": הרוכש צריך לגייס משכנתא על יתרת הסכום, אבל בינתיים הריבית עלתה, ההכנסה שלו לא בהכרח גדלה באותו קצב, ולעיתים מחיר הדירה בפועל בשוק החופשי נמוך ממה שהוא התחייב לשלם. במצב כזה, רוכשים רבים מגלים שהם לא יכולים לקבל אישור משכנתא בתנאים שיאפשרו להם לסיים את העסקה, או שהם פשוט מחליטים שזה לא משתלם להם עוד.

הפיצוי הממוצע ששילמו רוכשים שביטלו עסקה בדרום עמד על כ-20 אלף שקל בלבד, ובחלק מהמקרים היזמים אף ויתרו על הפיצוי כליל, כפי שעולה מבדיקת עסקאות מבוטלות שפורסמה ב-Bizportal ובישראל היום. זה בדיוק ההפך ממה שקורה במרכז הארץ: בתל אביב נרשמו מקרים שבהם פיצויי ביטול הגיעו לכחצי מיליון שקל. הפער הזה מספר את כל הסיפור על ההבדל בין השווקים — במרכז יש עדיין ביקוש שמצדיק פיצוי גבוה, בפריפריה היזמים לפעמים מעדיפים לשחרר את הרוכש בלי קרב משפטי, כי הם ממילא צריכים למכור את הדירה מחדש בשוק רדוד יותר.

התמונה הארצית

מעבר לדרום, המגמה הארצית מדאיגה בפני עצמה. בין 2023 ל-2025 בוטלו 1,294 עסקאות רכישת דירה ברחבי הארץ, ומספר זה קפץ ל-1,821 עסקאות עד אוגוסט 2026 — עלייה של כ-41%, כך לפי סקירת הכלכלן הראשי שפורסמה בכלכליסט. שיעור הביטולים הכללי גם הוא מספר את הסיפור: מרמה של כחצי אחוז בעסקאות 2021, השיעור טיפס לכ-2.3% בעסקאות 2024. זו קפיצה של פי כמה תוך שלוש שנים, והיא לא נעצרת כי חלק גדול מהעסקאות עוד לא הגיעו לשלב שבו ביטול בכלל אפשרי.

הנתון המדאיג ביותר לטווח הקרוב הוא שרק כ-40% מעסקאות 2024 שלא בוטלו כבר הגיעו למועד מסירת הדירה, ואילו ברבע מהעסקאות מועד המסירה החוזי הוא 2028 ואילך, לפי דיווח בynet. כלומר, "רגע האמת" של אלפי רוכשים נוספים עוד לפניו, ואם התנאים הכלכליים לא ישתפרו משמעותית, סביר שנראה עוד גל ביטולים בשנים הקרובות ולא רק תופעה חד-פעמית של 2026.

זינוק בביטולי עסקאות דירה, בעיקר בדרום, חושף את הסיכון שבמבצעי מימון 20/80 ואת פערי הפיצוי בין הפריפריה למרכז. — תמונה: הופקה באמצעות בינה מלאכותית

המשיכו לקרוא בנושא נדל”ן בישראל

מלאי הדירות שלא נמכרות

במקביל לגל הביטולים, בישראל קיים מלאי של כ-84 אלף דירות חדשות שלא נמכרו, המהווה כ-29 חודשי מכירה בקצב הנוכחי, כך לפי דיווחי Bizportal מיולי-אוגוסט 2026. יש לציין שאין נתון רשמי מאומת לחלוטין על גודל המלאי המדויק, ויש דיווחים שחלק מהדירות "נעלמות" מהספירה הרשמית, כך שהמספר עשוי להיות אף גבוה יותר. מלאי כזה, כשהוא מצטרף לגל ביטולים, יוצר מציאות שבה יזמים נאלצים להתחרות על אותם רוכשים מצטמצמים, מה שמסביר גם למה חלקם מוותרים על פיצויי ביטול בפריפריה — הם מעדיפים לשחרר את הדירה ולמכור אותה מחדש מאשר להיכנס להליך משפטי ארוך.

נתון נוסף שמחדד את התמונה הוא התלות הגוברת בסבסוד ממשלתי: שיעור העסקאות שנשענות על סבסוד עלה מ-22% ב-2024 ל-36% ב-2025, לפי סקירת אגף הכלכלן הראשי. כלומר, יותר ויותר מהמכירות בשוק לא היו קורות בלי תמיכה ממשלתית, מה שמעיד על שוק שמתקשה לעמוד בכוחות עצמו. מי שרוצה להבין את מלוא התמונה לפני רכישה כדאי שיעיין גם במדריך המלא להערכת שווי דירה לפני קניה, כדי לא להסתמך רק על מחיר הפתיחה שהיזם מציג.

מה הסיכון האמיתי לרוכש שכבר בעסקה

בנק ישראל מזהיר בדוח היציבות הפיננסית שלו כי רוכשים שמבטלים עסקה עלולים לספוג הפסד של כ-10% ממחיר הנכס, כפי שצוטט ב-Bizportal. זה מספר משמעותי: על דירה בשווי מיליון וחצי שקל, הפסד של 10% מתורגם לכ-150 אלף שקל — לפעמים בתשלום ישיר של פיצוי, ולפעמים בירידת ערך שנרשמת בפועל כשמנסים למכור נכס דומה בשוק שכבר שינה כיוון. מי שנמצא במבצע מימון ושוקל אם להמשיך או לוותר, כדאי שיבדוק לא רק את גובה הפיצוי החוזי אלא גם את מה שקורה בפועל בשוק המקומי — ההבדל בין באר שבע לתל אביב בגובה הפיצויים בפועל מוכיח שהתשובה תלויה מאוד במיקום.

מנגד, יש גם סימן מעודד לרוכשי דירה ראשונה: רכישות דירה ראשונה הסתכמו ביוני 2026 ב-5,044 דירות כולל סבסוד — זינוק של 60% לעומת יוני 2025. גם בניכוי הסבסוד יש עלייה של 45% ל-3,837 דירות, לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי שפורסמו ב-ynet. כלומר, לצד גל הביטולים יש גם ביקוש אמיתי מצד רוכשים חדשים שמנצלים את השוק המשתנה, ולא כל הסיפור הוא סיפור של קריסה. מי שמתלבט בין רכישה עכשיו לבין המתנה, כדאי שיבחן גם את הכלים לבדיקת שווי נכס לפני חתימה, כפי שמפורט במדריך לבדיקת שווי דירה לפני קניה.

איך זה משפיע על משקיע בדרום

למשקיע שרכש דירה בבאר שבע או בטבריה כהשקעה, גל הביטולים הוא אינדיקציה לשתי מגמות שקשה להתעלם מהן: ראשית, יש קושי ממשי מצד רוכשים סופיים לעמוד בתשלומים, מה שמעיד על עודף היצע ביחס לביקוש האמיתי, לא רק ביחס לביקוש הפוטנציאלי. שנית, מכיוון שהפיצוי הממוצע על ביטול בדרום עומד על כ-20 אלף שקל בלבד, ולעיתים אף מבוטל כליל, יזמים באזור נמצאים בעמדת מיקוח חלשה יחסית ליזמים במרכז. משקיע ששוקל למכור נכס בדרום צריך לקחת בחשבון שגם הוא עלול להיתקל בקונים שמבטלים בשלב מאוחר, ושתמחור הנכס צריך לשקף את הסיכון הזה מראש ולא רק את מחיר השוק ההיסטורי.

מהי מבצעי מימון 20/80 ולמה הם יצרו את הבעיה?

מבצע מימון 20/80 הוא הסדר שבו הרוכש משלם רק 20% (או פחות, במקרה של 10/90) ממחיר הדירה בעת החתימה על החוזה, והיתרה משולמת במועד מאוחר יותר, לרוב סמוך למסירת הדירה. ההסדר אפשר לרוכשים רבים להיכנס לשוק בלי הון עצמי גדול, אך כשמגיע מועד התשלום הסופי תחת ריבית גבוהה יותר ותנאי משכנתא מחמירים, חלק מהרוכשים מגלים שאין להם את היכולת הכלכלית לעמוד בהתחייבות, ומעדיפים לבטל את העסקה ולשלם פיצוי.

כמה עולה בפועל לבטל עסקת דירה בדרום לעומת המרכז?

לפי בדיקת עסקאות מבוטלות שפורסמה ב-Bizportal ובישראל היום, הפיצוי הממוצע בדרום עמד על כ-20 אלף שקל, ובחלק מהמקרים היזמים ויתרו עליו לחלוטין. בתל אביב, לעומת זאת, נרשמו מקרים שבהם הפיצוי הגיע לכחצי מיליון שקל, שיקוף לביקוש הגבוה יותר במרכז הארץ ולעמדת המיקוח החזקה יותר של היזמים שם.

האם המצב הזה אומר שהמחירים בדרום ירדו בהמשך?

אין נתון רשמי ומאומת של הלמ"ס או רמ"י על מדד מחירי הדירות בדרום באופן ספציפי לתקופה הנוכחית, ולכן אי אפשר לקבוע זאת בוודאות. מה שכן ידוע הוא שריכוז הביטולים באזור, יחד עם מלאי הדירות הלא מכורות הגבוה בארץ, יוצר לחץ מבני על השוק שיכול להתבטא בהמשך בירידת מחירים או בהארכת זמני המכירה.