כ-70% מרוכשי הדירות שביטלו עסקה בת"א לא רכשו דירה אחרת

רק כ-28% מרוכשי הדירות בתל אביב שביטלו עסקה רכשו דירה חלופית — נתון שמרמז על חולשת ביקוש רחבה ולא על תקלה נקודתית.

31/08/26 (י״ח אלול תשפ״ו) |

אלי קאופמן

כ-70% מרוכשי הדירות שביטלו עסקה בת"א לא רכשו דירה אחרת

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

כשקונה דירה מבטל עסקה, ההנחה הרווחת היא שהוא פשוט עובר לדירה אחרת. הנתונים מראים שזה לא כך: רק כ-28% מרוכשי הדירות בתל אביב שביטלו עסקה בגלל אי-קיום תנאי מתלה חזרו לשוק ורכשו דירה חלופית, ואילו כ-70% פשוט פרשו (אגף הכלכלן הראשי, מצוטט בגלובס, אוגוסט 2026). זו לא סטטיסטיקה שולית. היא מרמזת שגל הביטולים הנוכחי בשוק הדיור אינו רק עניין טכני של עסקאות שנופלות ונחתמות מחדש, אלא סימן לכך שחלק ניכר מהרוכשים פשוט מוותרים על רכישת דירה בטווח הנראה לעין. התמונה העולה מהנתונים מצביעה על שוק שבו רוכשים רבים בוחנים כל עסקה בזהירות רבה יותר, במיוחד ביחס לתנאי המימון ולמועדי המסירה.

מה בדיוק קרה בתל אביב

הנתון על ה-70% מתייחס לרוכשים שביטלו עסקה בשל אי-קיום תנאי מתלה — במקרים רבים עיכוב בקבלת היתר בנייה, שהוא תנאי מרכזי בחלק ניכר מעסקאות הרכישה מקבלן, אם כי לא בכולן. כשעסקה כזו מתבטלת, האינטואיציה אומרת שהרוכש פשוט יחפש דירה חלופית באזור, אולי אפילו אצל קבלן אחר. בפועל, רק כ-28% עשו זאת. השאר, כלומר רוב מוחלט, לא רכשו דירה אחרת בתקופה שנבדקה. זה מצביע על כך שהביטול לא נבע רק מבעיה נקודתית בפרויקט הספציפי, אלא שיקף שינוי אמיתי ביכולת או ברצון של אותם רוכשים להיכנס לשוק בכלל.

חשוב להבחין בין שני סוגי ביטולים שמתערבבים בשיח הציבורי: ביטולים בשל תנאי מתלה שלא התקיים, כמו עיכוב בהיתר, וביטולים בשל קשיי מימון של הרוכש עצמו, בעיקר כאלה שנקנו במסגרת מבצעי מימון נדחה. שני התהליכים מתרחשים במקביל, אבל המניע שונה — באחד הבעיה היא בצד היזם, בשני הבעיה היא ביכולת התשלום של הרוכש.

הזינוק הכללי במספרי הביטולים

מעבר לנתון הממוקד של תל אביב, התמונה הרחבה יותר של שוק הדיור הישראלי ב-2026 מראה עלייה חדה במספר ביטולי העסקאות. מספר הביטולים החודשי (מתוך עסקאות שנחתמו בשנים 2023-2025) עלה מ-1,294 בינואר 2026 ל-1,821 באוגוסט אותה שנה — עלייה של 41% תוך שבעה חודשים בלבד, כפי שפורסם על ידי אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר. במונחים יחסיים, שיעור הביטולים מתוך כלל העסקאות שנחתמו ב-2024 עלה מ-1.5% בתחילת השנה ל-2.3% באוגוסט — עלייה של 53% בשכיחות היחסית. במספרים אבסולוטיים, הביטולים מעסקאות 2024 עלו מ-495 ל-738, כמעט 50% תוך שבעה חודשים.

נתון שממחיש את עומק הבעיה הוא ההשוואה בין שנות חתימה שונות, על פי אותם נתונים של אגף הכלכלן הראשי: עסקאות שנחתמו ב-2023 הגיעו לשיעור ביטולים של 4.3%, לעומת 0.5% בלבד בעסקאות שנחתמו ב-2021 באותו טווח זמן יחסי מתום השנה. כלומר, ככל שהעסקה נחתמה מאוחר יותר בתקופת עליית הריבית ומבצעי המימון, כך גדל הסיכוי שהיא תתבטל בסופו של דבר.

מבצעי המימון כגורם מרכזי

הסבר מרכזי לגל הביטולים קשור למבצעי מימון מסוג 10/90 ו-20/80, שבהם הרוכש משלם רק חלק קטן ממחיר הדירה במעמד החתימה והיתרה נדחית למועד מאוחר, לרוב מועד המסירה. מבצעים כאלה אפשרו לרוכשים רבים להיכנס לעסקה מבלי לגייס מימון מלא מראש, אבל כשמגיע מועד התשלום הסופי, לא כולם מצליחים לעמוד בו. כפי שנמסר על ידי אגף הכלכלן הראשי, "רוכשים שהסתמכו על מבצעי מימון מתקשים להשלים את התשלום במועד המסירה" (מצוטט ב-mako/N12, אוגוסט 2026).

הנתונים תומכים בכך שהבעיה רק מחריפה ככל שמועדי המסירה מתקרבים: רק ב-40% מעסקאות 2024 שלא בוטלו הדירה כבר אמורה הייתה להימסר, וברבע מהעסקאות מועד המסירה החוזי הוא 2028 ואילך. כלומר, גל הביטולים הנוכחי הוא ככל הנראה רק תחילתו של תהליך ארוך יותר — עוד לפני שרוב העסקאות שנחתמו בשנים האחרונות הגיעו בכלל למועד שבו נבדקת יכולת התשלום המלאה. מי שמעוניין להבין את הרקע להתרחבות מבצעי המימון בשוק יכול לקרוא על הלחץ על יזמים לעדכן את הרווח החזוי מול הבנקים, שמסביר חלק מהדינמיקה הזו מצד הקבלנים.

רק כ-28% מרוכשי הדירות בתל אביב שביטלו עסקה רכשו דירה חלופית — נתון שמרמז על חולשת ביקוש רחבה ולא על תקלה נקודתית. — תמונה: הופקה באמצעות בינה מלאכותית

איפה זה קורה בפועל

הפילוג הגיאוגרפי של הביטולים מספר סיפור מעניין. האזור עם המספר הגדול ביותר של ביטולים הוא דווקא הנגב, עם 475 עסקאות שבוטלו, לעומת 167 ביטולים באזור תל אביב, על פי נתוני אגף הכלכלן הראשי שצוטטו לעיל. זה מרמז שהבעיה אינה מוגבלת לשוק היוקרה או למרכז הארץ, אלא פרושה על פני הפריפריה באופן משמעותי לא פחות, ואולי אף יותר.

מעבר לביטולי עסקאות מקבלן, גם שוק היד השנייה בתל אביב מגלה סימני חולשה, בניגוד למגמה הארצית היציבה יותר, מה שמחזק את התמונה שהעיר עוברת תהליך ייחודי משלה, ולא רק גל ארצי כללי.

המשיכו לקרוא בנושא נדל”ן בישראל

ההיצע שלא נבלם

בזמן שהביקוש מתכווץ, קצב הבנייה ממשיך כמעט ללא הפרעה. פער בין קצב מכירת הדירות החדשות לקצב היתרי הבנייה יוצר מלאי הולך וגדל של דירות שלא נמכרות. מכירות הקבלנים בשוק החופשי ביוני 2026 הסתכמו ב-2,386 דירות בלבד, ירידה של 18% לעומת יוני 2024, כפי שפורסם על ידי אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר. יחד עם זאת, סך העסקאות בשוק בכללותו נותר יציב יחסית במחצית הראשונה של 2026 לעומת התקופה המקבילה אשתקד, על רקע שנה קודמת שהייתה חלשה היסטורית.

הפער הזה — בין היקף כללי שנראה יציב יחסית לבין ירידה חדה במכירות קבלנים ספציפית — מסביר חלק מהבלבול הציבורי סביב מצב השוק. יש מי שרואה את מספר העסקאות הכללי ומסיק שהשוק יציב, ומי שרואה את הירידה במכירות החדשות ומסיק שהשוק קורס. שני התיאורים נכונים בו-זמנית, כי הם מתארים מגזרים שונים של השוק. מי שמתעניין ברקע הרחב יותר של הקשר בין מחירי דירות לכלכלה הכללית יכול לקרוא על השפעת מחירי הדירות על הכלכלה וההשקעות בישראל.

מה זה עולה לרוכש שמבטל

ביטול עסקה אינו חסר עלות. הפיצוי המוסכם המקובל במקרה של ביטול עומד על כ-15% ממחיר הדירה, כפי שמציין השמאי אוהד דנוס (מצוטט בmako/N12, אוגוסט 2026), אם כי שיעור הפיצוי בפועל משתנה בין חוזים ולעיתים נמוך יותר. על דירה בשווי 2 מיליון שקל, מדובר בסכום של כ-300 אלף שקל — סכום שיכול לשמש כמקדמה לדירה אחרת, אבל במקום זה הולך לאיבוד כתוצאה מהביטול. ההפסד הזה אינו רק חשבונאי: מדובר בהון עצמי שנצבר לאורך זמן, ולעיתים כלל את חסכונות משפחה שלמה, מה שמסביר מדוע רבים מהמבטלים בוחרים להמתין תקופה ארוכה לפני שהם שוקלים כניסה מחודשת לשוק. זה מסביר חלקית מדוע רוכשים רבים שמבטלים עסקה לא ממהרים לחזור לשוק: מעבר לקושי הכלכלי שהוביל לביטול מלכתחילה, הם גם מפסידים חלק ניכר מההון העצמי שכבר הושקע. מי שמתמודד עם השלכות כלכליות של ביטול עסקה יכול למצוא הקשר רחב יותר במאמר על רוכשים בעלי הכנסה גבוהה שביטלו רכישת דירה מסיבות כלכליות, שמראה שהתופעה חוצה גם מגזרי הכנסה שלא היו חשודים מראש בקשיי מימון.

מבחינת הרוכש הפרטי, המשמעות המעשית היא שכניסה לעסקה במסגרת מבצע מימון דחוי מחייבת בדיקה זהירה של היכולת לעמוד בתשלום המלא במועד המסירה בפועל, ולא רק במועד החוזי המתוכנן — בהתחשב בכך שרבע מהעסקאות כבר נדחו למועד מסירה של 2028 ואילך.

קריסה זמנית או שינוי מבני

השאלה המרכזית שעולה מהזווית הזו היא אם מדובר בגל ביטולים חולף, שיירגע ברגע שהריבית תרד או שהיצע הדירות יתאזן מול הביקוש, או שמדובר בשינוי מבני עמוק יותר בהתנהגות הרוכשים. הנתון שלפיו 70% מהמבטלים בתל אביב לא חוזרים לשוק תומך יותר בפרשנות השנייה: אילו היה מדובר בתקלה זמנית וספציפית לפרויקט מסוים, היינו מצפים לראות את רוב הרוכשים פשוט עוברים לפרויקט אחר. העובדה שהם לא עושים זאת מרמזת שהבעיה נעוצה ביכולת הכלכלית הכוללת שלהם, ולא רק באירוע נקודתי אחד.

עם זאת, חשוב לומר בבירור שאין נתון רשמי ומפורט על הרכב אותם 70% שלא חזרו לשוק — האם מדובר בעיקר בזוגות צעירים שדחו את הרכישה, במשפרי דיור שוויתרו על השדרוג, או במשקיעים שפרשו לחלוטין. גם הסיבות הכלכליות המדויקות שהובילו לביטול, מעבר לעיכוב בהיתר עצמו, אינן מפורטות באופן שמאפשר לקבוע בוודאות אם מדובר באובדן הכנסה, סירוב בנקאי למשכנתא, או שינוי בהעדפות. בלי הנתונים האלה, קשה לקבוע במדויק אם מדובר בפרישה זמנית מהשוק עד שהתנאים ישתפרו, או בירידה קבועה בביקוש. מי שמתמודד עם תנודתיות דומה בהחלטות רכישה יכול למצוא כלים מעשיים במאמר על התמודדות עם תנודתיות בשוק הדירות.

מי ששוקל רכישת דירה כרגע נתקל בשוק שבו התלות במבצעי מימון נדחה הופכת לגורם סיכון מרכזי, ללא קשר ליכולת ההחזר הריאלית במועד המסירה בפועל, כולל תרחיש שבו המועד יידחה מעבר לתאריך החוזי. סעיף הפיצוי המוסכם בחוזה הוא מרכיב שמקבל משקל גובר בהחלטות רוכשים, משום שהוא קובע מה עלות הביטול אם התנאים משתנים. מבחינת פיזור גיאוגרפי, ההבדלים בין אזורים — כפי שמשתקף בנתוני שוק היד השנייה בתל אביב לעומת המגמה הארצית — מצביעים על כך שהתנהגות השוק אינה אחידה, ומחירים והיצע משתנים מאזור לאזור יותר משמרמזים ממוצעים ארציים.

למה רוב מבטלי העסקה בתל אביב לא חוזרים לשוק?

אין נתון רשמי המפרט את הסיבה המדויקת, אבל השילוב בין מבצעי מימון שקרסו, קשיי עמידה בתשלומים במועד המסירה, ועלות ביטול גבוהה (כ-15% ממחיר הדירה) מרמז שמדובר בבעיה כלכלית רחבה יותר מסתם עיכוב בפרויקט ספציפי. ייתכן שגם רמת המחירים הגבוהה בתל אביב עצמה מקשה על רוכשים שכבר איבדו הון עצמי בביטול לגייס מחדש מימון לעסקה חדשה באותו אזור.

האם הזינוק בביטולים מוגבל לתל אביב?

לא. הזינוק הכללי במספר הביטולים, מ-1,294 בינואר 2026 ל-1,821 באוגוסט אותה שנה, הוא ארצי, והאזור עם המספר הגבוה ביותר של ביטולים הוא דווקא הנגב עם 475 מקרים, לא תל אביב. הפער הזה מלמד שהתופעה קשורה בעיקר למבנה העסקאות ולתנאי המימון, ופחות למאפיינים ייחודיים לשוק היוקרה במרכז הארץ.

האם ירידה במכירות קבלנים אומרת שמחירי הדירות יירדו?

הנתונים מצביעים על ירידה במכירות ופער הולך וגדל מול קצב הבנייה, אך אין נתון פומבי על מגמת המחירים בפועל, ולכן אי אפשר לקבוע מסקנה ודאית לגבי כיוון המחירים מהמידע הקיים. מה שכן ניתן לומר הוא שהמלאי ההולך וגדל של דירות שלא נמכרות עשוי להעיב על עמדת המיקוח של קבלנים בעסקאות עתידיות, גם אם אין עדיין ביטוי ברור בסטטיסטיקת המחירים הרשמית.