חנוך דב מלביצקי: "תמרוץ והקלות במס דורשות תקציב" — מה זה אומר למשלמי המסים

יו"ר ועדת הכספים הבהיר שהקלות מס בשוק השכירות מחייבות מקור תקציבי, על רקע גידול מהיר בהוצאות הביטחון.

היום ב-17:14 (ז׳ תשרי תשפ״ז) |

אלי קאופמן

חנוך דב מלביצקי: "תמרוץ והקלות במס דורשות תקציב" — מה זה אומר למשלמי המסים

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

תמונה ראשית — צילום מסך: באדיבות ערוץ כנסת 99 · רקע: Unsplash

מי שמצפה בקרוב להקלת מס שתקל על שוק השכירות הישראלי צריך לדעת: כל תמרוץ מסוג זה מותנה כרגע בתקציב שעדיין לא נמצא. יו"ר ועדת הכספים חנוך דב מלביצקי הבהיר בכנס "נדל"ן בקלפי" שהוצאות הביטחון התופחות מותירות פחות מקום לכל הקלת מס חדשה, וכל שינוי מחייב להראות קודם מאיפה מגיע הכסף. למשקיע ולרוכש דירה זה אומר שההמתנה לרפורמת מיסוי דרמטית בשוק ההשכרה תימשך זמן, ושבינתיים כל שינוי אפשרי יהיה חלקי, זהיר, ותלוי בסדרי עדיפויות תקציביים שמתחדדים ככל שהביטחון תופס נתח גדל.

מה בדיוק אמר מלביצקי ולמה זה חשוב

מלביצקי הצהיר: "תמרוץ והקלות במס דורשות תקציב וצריך לחשוב מאיפה להביא את זה". זו לא הצהרה טכנית. יו"ר ועדת הכספים הוא הגורם שבפועל מוביל בכנסת את החקיקה הפיסקלית, ואמירה כזו ממנו מסמנת לענף הנדל"ן שכל בקשה להקלה תיבחן דרך מסננת תקציבית מחייבת, לא כמדיניות עידוד עצמאית. לפי ישראל היום, מלביצקי ציין שתקציב המדינה עומד על יותר מ-900 מיליארד שקל, נתון שממחיש את הסדר גודל שבו כל בקשת מימון מהענף צריכה להתחרות על משאבים מול תחומים אחרים כמו חינוך, בריאות ותשתיות.

הביטחון בולע את שולי התמרון התקציבי

הנתון המרכזי שמלביצקי הביא להצדקת עמדתו הוא הקצב שבו תקציב הביטחון גדל: לפי ישראל היום, ההוצאה הביטחונית צפויה לעלות בכ-30 מיליארד שקל מדי שנה במשך חמש השנים הבאות. זהו גידול שנתי חוזר, לא חד פעמי, כך שכל שנה מחדש נדרש מקור מימון נוסף שלא היה קיים קודם. במציאות הזו, כל הקלת מס שלא מגיעה עם מקור מימון מסודר נדחקת אוטומטית לתחתית סדר העדיפויות, גם אם היא נתפסת כמענה למשבר דיור אמיתי. זו בעצם המשמעות הפרקטית של דבריו: לא מדיניות שמסרבת לעזור לענף השכירות, אלא דרישה מבנית שהעזרה תמומן ממקום קונקרטי, ושמישהו יראה מראש מהיכן מגיע הכסף החדש.

מה מבקש ענף הנדל"ן להשכרה

מהצד השני של הפאנל עמדו בכירי הענף, ובראשם יו"ר החברה הממשלתית "דירה להשכיר", חיים פרוימוביץ. לפי דיווח ynet, פרוימוביץ קרא להפחית את מס הרכישה שמוסדיים משלמים כשהם רוכשים קרקע להשכרה, מ-8% היום ל-0.5% בלבד. זו הצעה שמכוונת ישירות לנקודת החיכוך: מוסדיים (חברות ביטוח, קרנות פנסיה) יכולים תיאורטית להיות המשקיעים שיבנו מלאי שכירות ארוך טווח, בדומה למקובל בעולם, אבל מס רכישה גבוה מייקר את הכניסה שלהם לשוק ופוגע בכדאיות הכלכלית של העסקה מבחינתם. בנוסף, פרוימוביץ הציב יעד ארוך טווח של 10,000 דירות להשכרה בשנה במשך עשור, נתון שממחיש את הפער בין המצב הקיים לצרכים. לפי מאקו, האווירה בשוק השכירות טעונה כרגע, עם דיונים נרחבים על יעדי הענף לשנים הקרובות.

הפער בין הסטטיסטיקה לבין הפתרון המבוקש

כדי להבין את גודל האתגר, כדאי להסתכל על הנתונים שהחברה עצמה מציגה. "דירה להשכיר" מקדמת כיום כ-32 אלף יחידות דיור, נתון שפרוימוביץ עצמו מגדיר כ"טיפה בים" לעומת הצרכים בשוק. בפועל, מעל 30,000 יחידות דיור נמצאות בשלבי שיווק, אכלוס והקמה, ולמעלה מ-100,000 יחידות נוספות נמצאות בתכנון סטטוטורי, נכון למאי 2026, כפי שדיווח ynet. אלא שגם המספרים האלה, כשהם נפרשים על פני שנים רבות של תכנון ובנייה, אינם קרובים לפתור את הבעיה המבנית: שיעור השכירות הממוסדת בישראל עומד על כ-4% בלבד, בעוד שבעולם הממוצע נע בין 15% ל-20%, נתון שמצוטט בדיווח של מעריב. הפער הזה הוא בעצם ההסבר לכל השיח סביב תמריצי המס: בלי גוף מוסדי מהותי בשוק השכירות, אין למי שיבנה מלאי דיור להשכרה בסדר גודל שמשנה את התמונה. גם עודד פורר, יו"ר הוועדה לפיתוח הנגב והגליל, אמר בכנס "נדל"ן בקלפי" כי דרושות 10,000 יחידות דיור להשכרה בכל שנה רק כדי "להתחיל בצעדים". ההשוואה בין קצב זה לבין הקצב הקיים בפועל מבהירה עד כמה גדול הפער שעליו מדברים בענף.

יו"ר ועדת הכספים הבהיר שהקלות מס בשוק השכירות מחייבות מקור תקציבי, על רקע גידול מהיר בהוצאות הביטחון. — צילום מסך: באדיבות ערוץ כנסת 99 · רקע: Unsplash

המשיכו לקרוא בנושא נדל”ן בישראל

מה זה אומר בפועל למי שמשלם מס או שוכר דירה

הנקודה המעשית לקורא היא שיש כאן שני מסלולים נפרדים שמתקדמים בקצב שונה. מסלול אחד הוא הקלות שדורשות תקציב, כמו הפחתת מס רכישה על רכישת קרקע על ידי מוסדיים, ולפי דברי מלביצקי אלה יתקדמו רק אם יימצא להן מקור מימון מפורש, מה שעשוי לקחת זמן ולהיות תלוי בהחלטות תקציביות רחבות יותר של הממשלה הבאה. מסלול שני הוא הקלות רגולטוריות שאינן דורשות תקציב, למשל שינויי תכנון או פישוט הליכים, ואלה עקרונית יכולות להתקדם מהר יותר כי אינן מתחרות על משאבי התקציב. עבור מי שממתין להוזלה בשכר הדירה או לגידול משמעותי במלאי הדיור להשכרה, המשמעות היא שהשינוי הצפוי ב-2026 ובשנים הקרובות יהיה הדרגתי, ולא מתגלגל ממחר בבוקר. לפי ישראל היום, פרוימוביץ פירט מספר צעדים שהוא דורש מהממשלה הבאה, ובהם דיוק ההגדרות לגבי מי שנושא בעלויות המס בעסקאות קרקע להשכרה, לצד שינויים רגולטוריים נוספים שנועדו לקצר את משך הזמן בין תכנון לבנייה בפועל. מי שמעוניין להבין את ההקשר הרחב יותר של איך תקציב המדינה מתמודד עם לחצים תחרותיים על משאבים, יכול לקרוא גם על הדיון על התחמקות ממסים והשלכותיה על הכלכלה, שמסביר עוד היבט של תחרות על מקורות תקציביים. מי שרוצה להבין את ההשפעה הרוחבית של הגירעון על מדיניות המס יכול לעיין גם בניתוח נפרד בנושא, ולהשלים את התמונה בעזרת ההשוואה בין תמריצים תקציביים לרגולטוריים.

מה המשמעות למשקיעים בשוק ההון

למי שעוקב אחרי שוק ההון ולא רק אחרי שוק הדיור, הסיפור הזה נותן אינדיקציה לקצב שבו הממשלה מתכננת לפעול בכלל בתחום המיסוי בשנה הקרובה. עמדה שמחייבת מקור תקציבי לכל הקלה מסמנת גישה שמרנית יותר, שמעדיפה לא להרחיב את הגירעון כדי לתמרץ ענפים ספציפיים. מבחינת חברות נדל"ן וקרנות המשקיעות בנדל"ן להשכרה, המשמעות היא שגם אם הרגולציה תתקדם, היא צפויה להתקדם בצעדים קטנים ומדודים ולא ברפורמה גדולה אחת. זה רלוונטי גם למי שבוחן חברות מוסדיות שעלולות להיכנס לתחום ההשכרה בעקבות שינוי אפשרי במס הרכישה, שכן קצב השינוי הרגולטורי ישפיע ישירות על התשואה הצפויה מהשקעה כזו. גם משקיעים שמסתכלים על מדדי נדל"ן בבורסה עשויים להתייחס לדברי מלביצקי כאינדיקציה לכך שהסביבה התקציבית הכללית תישאר מהודקת בשנים הקרובות, מה שעלול להשפיע על תמחור חברות שמתבססות על תמריצי מס עתידיים בתחזיותיהן.

איזה סוג הקלות מס יכול להתקדם בלי לחכות לתקציב חדש?

הקלות רגולטוריות שאינן כרוכות בהוצאה תקציבית ישירה, כמו שינויי תכנון או קיצור הליכים בירוקרטיים, יכולות עקרונית להתקדם בלי להמתין לתקציב חדש, בניגוד להפחתת מס שדורשת מקור מימון מפורש כפי שציין מלביצקי. הבחנה זו חשובה מפני שהיא מסמנת לענף אילו כלים עומדים לרשותו כאן ועכשיו, לעומת כלים שדורשים מו"מ תקציבי ממושך מול משרד האוצר ודורשים אישור ממשלתי רחב יותר.

מה ההבדל בין שכירות ממוסדת לשכירות פרטית מבחינת המשקיע?

שכירות ממוסדת מנוהלת בידי גופים גדולים כמו קרנות פנסיה או חברות ביטוח שמחזיקות במלאי דירות ארוך טווח, בעוד שהשוק הפרטי בישראל מבוסס ברובו על משכירים בודדים, מה שמסביר את הפער בין שיעור השכירות הממוסדת בישראל של כ-4% לממוצע העולמי של 15% עד 20%. גופים מוסדיים נהנים מיתרונות גודל ומיכולת לתכנן החזקה ארוכת טווח, בעוד משכירים פרטיים בדרך כלל מגיבים לשינויים בשוק בקצב מהיר יותר אך גם בהיקפים קטנים בהרבה, ולכן אינם יכולים לבדם לשנות את התמונה המבנית של שוק השכירות.

האם גידול תקציב הביטחון ימשיך לדחוק הקלות מס אזרחיות בשנים הקרובות?

לפי דברי מלביצקי, הגידול השנתי הצפוי בתקציב הביטחון בסביבות 30 מיליארד שקל למשך חמש שנים ימשיך להעיב על היכולת התקציבית להוציא לפועל הקלות מס חדשות, כל עוד לא יימצא להן מקור מימון נפרד. המשמעות היא שכל דיון עתידי בהקלות מס לענף השכירות צפוי להתנהל בצמוד לדיון התקציבי הכולל, ולא כמדיניות עצמאית שמנותקת מהמסגרת התקציבית הרחבה.