כמה באמת עלתה הדירה? הנתונים התנתקו מהמציאות, וזה עלול לעלות לכם ביוקר

מאגר הנתונים שעליו נשען מדד מחירי הדיור חסר מאות אלפי דירות וסובל משגיאות הזנה — וזה משפיע על שומות ומיסוי.

17/09/26 (ו׳ תשרי תשפ״ז) |

אלי קאופמן

כמה באמת עלתה הדירה? הנתונים התנתקו מהמציאות, וזה עלול לעלות לכם ביוקר

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

מדד מחירי הדיור שכולם מצטטים – בחדשות, בבנק, אצל השמאי שמעריך את הדירה שלכם – נשען על מאגר נתונים שבו חסרות יותר מ-900 אלף דירות, כמחצית מכלל הדירות הרשומות בטאבו, כפי שעלה מדוח מבקר המדינה שפורסם ב-21.10.2025 ומובא ב-Ynet. המשמעות המעשית: כשאתם מסתמכים על "מחיר השוק" כדי לקבוע שווי דירה, לבחון כדאיות רכישה או להתווכח עם שמאי ביטוח על גובה פיצוי, אתם נשענים על סטטיסטיקה שנבנית ממדגם חלקי ולעיתים שגוי. זה לא עניין טכני שולי – זה משפיע ישירות על הכסף שלכם, בין אם אתם מוכרים דירה, קונים אותה, או מגישים תביעת ביטוח על נזק שקרה בה.

מאגר כרמ"ן – הבסיס שכולם משתמשים בו, ואף אחד לא בדק לעומק

מדד מחירי הדירות שמפרסמת הלמ"ס, זה שמצטט כל כתב כלכלי וכל שמאי שמכין חוות דעת, מבוסס על מאגר "כרמ"ן" של רשות המסים. מבקר המדינה בדק את איכות הנתונים במאגר הזה ומצא תמונה בעייתית: מתוך 1,837,382 דירות בבתים משותפים הרשומות בטאבו, נכון ל-16.2.2025, חלק ניכר כלל אינו מופיע בקובץ, לפי דוח מבקר המדינה. כשחצי מהדירות בישראל – מתוך כ-2.96 מיליון דירות ויחידות דיור למגורים שרשומות אצל הלמ"ס נכון ליולי 2024 – נעדרות ממאגר המקור, כל חישוב שנשען עליו הוא בהכרח קירוב גס, לא תמונה מדויקת של השוק.

הבעיה לא נעצרת בהיעדר דירות מהמאגר. גם העסקאות שכן נרשמות סובלות מבעיות איכות. רק כ-85% מעסקאות הנדל"ן נכנסות בכלל למאגר כרמ"ן, ורק במחצית מהן מוזנים כל הנתונים הפיזיים של הדירה שנמכרה, כך עולה מדוח קודם של המבקר שסקר כלכליסט. כלומר גם כשעסקה נרשמת, לא בטוח שיש לה תיעוד מלא של גודל הדירה, מספר החדרים או מצבה – נתונים שקריטיים לכל השוואה בין דירה לדירה.

שגיאות הזנה: מה קורה כשפקיד מקליד מספר לא נכון

מעבר לחוסרים במאגר, יש גם בעיה של דיוק בהזנה עצמה. בבדיקה שערך מבקר המדינה על נתוני 2012 מול עסקאות שנרשמו בין 2003 ל-2011, התברר שרק ב-20% מהמקרים פקידי רשות המסים הזינו את הנתונים למערכת ללא טעויות כלל. ב-26% מהמקרים נמצאו שתי טעויות ויותר באותה עסקה, לפי הבדיקה שפורסמה בכלכליסט. זה אומר שברוב המכריע של העסקאות יש לפחות טעות אחת בנתונים – שגיאה בשטח, במספר החדרים, בקומה, או בפרטים אחרים שמשפיעים ישירות על איך שהשומה מחשבת שווי.

לטעויות האלה יש מחיר אמיתי לאזרחים, לא רק לסטטיסטיקאים. ב-2022 הוגשו 5,700 פניות לבחינה מחודשת של שלילת מענק עבודה בעקבות ליקויים במאגר הנדל"ן, ומתוכן 4,783 – כ-83.9% – התבררו כנכונות, כלומר אנשים אכן נפגעו כלכלית בגלל נתונים שגויים במאגר, כפי שמפורט בדוח המבקר ומובא בYnet. אם מאגר שגוי יכול לשלול מענק עבודה ממישהו בטעות, קל להבין למה אותו מאגר יכול גם לעוות שומת ביטוח או הערכת שווי לצורך מיסוי מקרקעין.

הטבות המימון של הקבלנים שנעלמות מהמדד

בעיה נוספת, אולי המשמעותית ביותר לרוכשי דירות חדשות, נוגעת לאופן שבו נמדד מחיר העסקה עצמה. כשקבלן מציע לרוכש הנחה, סבסוד ריבית או מסלול מימון מוזל, המחיר ה"רשמי" של העסקה שנרשם במערכת לא תמיד משקף את מה שהרוכש שילם בפועל. דוח המבקר, כפי שדווח בYnet, מצא שהטבות המימון האלה לא מובאות בחשבון בזמן אמת בחישוב מדד מחירי הדיור, מה שמעוות את המחיר המדווח כלפי מעלה.

הלמ"ס עצמה, בתגובתה לדוח המבקר, לא הכחישה את זה אלא הסבירה את השיטה: "מדד מחירי הדירות… מודד שינויים במחירים ולא שינויים בעלות גיוס ההון", ולכן אינה מנכה הטבות מימון מהחישוב. מבחינת הלמ"ס זו החלטה מתודולוגית מודעת, לא תקלה. אבל התוצאה בשטח היא שמדד שאמור לשקף "כמה עולה דירה" לא בהכרח משקף כמה שילם רוכש בפועל בכיסו, כשמביאים בחשבון את ההטבה שקיבל.

מנכ"ל משרד השיכון עצמו תמך בעמדה שהירידה בפועל במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס, בדיוק בגלל אי-הכללת הטבות המימון, כך דווח בביזפורטל. כלומר לא מדובר בביקורת חיצונית בלבד – יש חילוקי דעות בין גופים ממשלתיים עצמם על מה שהמספר הרשמי בכלל אומר.

מאגר הנתונים שעליו נשען מדד מחירי הדיור חסר מאות אלפי דירות וסובל משגיאות הזנה — וזה משפיע על שומות ומיסוי. — תמונה: הופקה באמצעות בינה מלאכותית

המשיכו לקרוא בנושא שמאות רכוש

שלושה גופים, שלושה מספרים לאותה שנה

התופעה הזאת של נתונים סותרים בין גופים ממשלתיים שונים איננה חדשה. כבר ב-2012 נרשם פער דרמטי: מדד מחירי הדירות של הלמ"ס לאותה שנה הראה עלייה של 8.5%, נתוני משרד השיכון הראו עלייה של 2% בלבד, ונתוני השמאי הממשלתי הציגו עלייה של 5% – שלוש רשויות ממשלתיות, שלוש תוצאות שונות לגמרי לאותה תקופה בדיוק, לפי הדיווח שפורסם בכלכליסט. אין נתון עדכני שמראה השוואה דומה בין שלושת הגופים לתקופה אחרונה יותר, אבל עצם קיומו של פער כזה בעבר מלמד שהבעיה איננה חד-פעמית אלא מובנית באופן שבו הנתונים נאספים ומעובדים.

למי שעובד עם שומות – בין אם זה שמאי מקרקעין שצריך לקבוע ירידת ערך, שמאי ביטוח שמעריך נזק, או עורך דין שמייצג לקוח במחלוקת מס – הפער הזה אומר שאי אפשר להסתמך על "המספר הרשמי" כאילו הוא עובדה מוצקה. צריך להצליב בין מקורות, לבדוק את ההנחות שביסוד כל נתון, ולהבין שהמדד הרשמי הוא כלי גס, לא מדידה מדויקת של דירה ספציפית. מי ששוקל להעמיק בתחום ולהבין את המנגנונים האלה מקרוב, יכול להיעזר במדריכים על לימודי שמאות אונליין כדי להבין את הכלים המקצועיים שמאחורי החישובים האלה.

מה זה אומר בפועל למי שמחזיק דירה או קונה אותה

הטווח הכספי שנשען על נתוני כרמ"ן הוא לא זניח. הכנסות המדינה ממיסוי מקרקעין, המבוסס בין השאר על אותם נתונים שנויים במחלוקת, הסתכמו בממוצע בכ-11.37 מיליארד שקל בשנה בין 2018 ל-2020 – כ-7% מסך ההכנסות ממיסים ישירים, לפי דוח המבקר. כשהבסיס לחישוב מס כזה נשען על מאגר שבו רק ב-20% מהמקרים אין טעות הזנה כלל, יש פוטנציאל ממשי לשגיאות בשני הכיוונים – גם תשלום עודף וגם חיסרון בגבייה.

מנקודת מבט של מי שקונה או מוכר דירה, המשמעות היא שצריך להתייחס לכל "מחיר שוק ממוצע" בזהירות. אם דירה דומה לשלכם נמכרה במחיר מסוים, אבל העסקה כללה הטבת מימון שלא נכנסה לחישוב, ההשוואה מוטה. אם השומה שמכינים לצורך ביטוח מסתמכת על מדד ארצי שנבנה ממדגם חלקי, יש מרחק בין המספר הכללי לבין הדירה הספציפית שלכם, עם המאפיינים הייחודיים שלה – קומה, כיוון, מצב תחזוקתי, שיפוצים. הפער בין המדד הכללי לבין הדירה בפועל יכול להיות משמעותי, במיוחד כשמדובר בנכס שנפגע ונדרשת הערכת נזק מדויקת – נושא שנוגע גם למי ששוקל פנייה לשמאי רכוש פרטי לצורך תביעה או מחלוקת מול חברת ביטוח.

יש להדגיש: אין נתון עדכני שמכמת בדיוק כמה שמאויות פרטיות או תביעות ביטוח הושפעו ישירות מהטעויות במאגר כרמ"ן. מה שברור מדוח המבקר הוא הפוטנציאל המבני לעיוות – מאגר חסר, הזנה שגויה בחלק גדול מהמקרים, ומתודולוגיה שלא כוללת משתנים כמו הטבות מימון. שילוב הגורמים הזה יוצר מצב שבו "המספר הרשמי" הוא נקודת מוצא לבדיקה, לא תשובה סופית.

ההקשר הרחב: מדד שקפץ פי חמישה מהאינפלציה

כדי להבין למה הדיוק במאגר הזה קריטי, כדאי להסתכל על הסקאלה. מדד מחיר הדירות עלה בין ינואר 2014 לדצמבר 2024 בכ-77.5%, לעומת עלייה של כ-15.3% בלבד במדד המחירים לצרכן באותה תקופה, לפי דוח המבקר. כשמדד ספציפי אחד קופץ פי חמישה מהאינפלציה הכללית, כל סטייה קטנה באחוזים בודדים במתודולוגיית המדידה מתורגמת לסכומים גדולים בשקלים ממשיים – על דירה שעולה מיליון שקל, טעות של אחוז בודד היא עשרת אלפים שקלים.

זו הסיבה שהפערים במאגר אינם עניין טכני של סטטיסטיקאים אלא נושא שנוגע לכל מי שעוסק בהערכת שווי נדל"ן – ממי שמחשב היטל השבחה ועד מי שמעריך ירידת ערך של דירה שסמוכה לבנייה חדשה. כשהבסיס הנתונים רעוע, כל חישוב שנשען עליו יורש את אותה רעידת קרקע.

איך מדד מחירי הדירות של הלמ"ס נבנה בכלל?

המדד מבוסס על מאגר כרמ"ן של רשות המסים, שאמור לאסוף את כל עסקאות הנדל"ן שמדווחות לרשויות. בפועל, כפי שעולה מדוח מבקר המדינה, לא כל העסקאות נכנסות למאגר, לא כל הנתונים הפיזיים של הדירות מוזנים, וחלק מהמידע שכן מוזן כולל טעויות הקלדה או חוסרים.

למה הטבות מימון של קבלנים משנות את המחיר המדווח?

כשקבלן מציע לרוכש סבסוד ריבית או הנחה כחלק מעסקת הרכישה, המחיר הנקוב בחוזה לא תמיד משקף את מה שהרוכש למעשה שילם בערכים כלכליים ריאליים. הלמ"ס בוחרת שלא לנכות הטבות אלה מהחישוב מכיוון שלשיטתה המדד מודד שינויים במחיר ולא בעלות המימון, מה שיכול ליצור פער בין המדד לבין החוויה בפועל של הרוכש.

האם אפשר לערער על שומה שמבוססת על נתוני כרמ"ן שגויים?

אין נתון פומבי המפרט הליך ספציפי לערעור על שומה בשל שגיאה במאגר כרמ"ן, אך העובדה שאלפי פניות של אזרחים בנושא מענקים אחרים התבררו כמוצדקות מלמדת שכדאי לבדוק את הנתונים הבסיסיים של הדירה במאגרים הרשמיים ולפנות לגורם מקצועי כשמתעורר חשד לטעות.