מהפך דרמטי בשוק הנדל”ן: בעלי נכסים לשימור עשויים להיות זכאים לפיצוי מהעירייה
צילום דוברות הרשות השופטת
לא עוד “מיתוג” שווה מס
בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב פסק לאחרונה כי אין מקום לגבות היטל השבחה עבור נכסים הכלולים בתוכנית השימור העירונית (2650/ב). בהחלטה חסרת תקדים קבע השופט גלעד הס כי עצם הכללת נכס בתוכנית שימור אינה מהווה כשלעצמה עליית ערך המצדיקה תשלום היטל, והוסיף כי הניסיון להטיל מס בגין מיתוג בלבד – שגוי שמאית וכלכלית.
בכך, אימץ בית המשפט את החלטת ועדת הערר המחוזית – שניתן לקרוא עליה באתר הוועדה לתכנון ולבנייה של תל אביב – וחידד את ההבדל בין ערך ממשי שנוצר בעקבות תוכנית בנייה, לבין תדמית שיווקית שלא מגלמת פוטנציאל תכנוני ממשי.
האם מגיע לכם החזר מהעירייה?
לדברי השמאי והמשפטן ארז כהן, יו”ר לשעבר של לשכת שמאי המקרקעין, מדובר בנקודת מפנה בשיח שבין האינטרס הציבורי לשימור לבין זכויות הקניין של בעלי הנכסים:
“ייתכן שבעלי נכסים שילמו היטלי השבחה שלא כדין – והם עשויים להיות זכאים להחזר”.
כהן מסביר כי השבחה נובעת מהרחבת זכויות בנייה או שינוי ייעוד – אך לא כאשר תוספת הזכויות ניתנת “על הנייר” בלבד. לעיתים, תוכניות שימור דווקא מגבילות את פיתוח הנכס ומקשות על ניצול זכויות קיימות.
האם השימור פוגע? ייתכן ומגיע לכם גם פיצוי
לצד הדיון בהיטל ההשבחה, פסק הדין מעלה שאלה מהותית נוספת: האם הגבלות השימור מהוות פגיעה במקרקעין המזכה בפיצוי?
כהן טוען כי מי שביכולתו להוכיח ירידת ערך מהותית – דרך חוות דעת שמאית – עשוי לתבוע פיצוי. מדובר בתהליך פרטני, אך בית המשפט הבהיר כי יש לבחון מקרים בהם שווי הנכס נפגע, במיוחד כאשר השימור מחמיר ומגביל הריסה או בנייה מחדש.
למידע נוסף על חוות דעת שמאיות במקרים של פגיעה בנכסים
המורכבות בזכויות ניוד ותמ”א 38
פסק הדין נוגע גם לנושא המורכב של ניוד זכויות – לפיו חלק מהשבחות ניתנות כהעברה למיקום אחר – וקובע כי יש לשקלל את הערך שלהן בצורה מופחתת בשל קשיים במימוש.
בנוגע לתמ”א 38, שתי פסיקות שונות – בתל אביב ובירושלים – יצרו חוסר ודאות. בעוד שבתל אביב נפסק שאין להביא את זכויות התמ”א בחישוב, בירושלים נפסק ההפך.
לפי כהן, השונות בפסיקה יוצרת בלבול ומדגישה את הצורך בהכרעת בית המשפט העליון.
השורה התחתונה: בעלי נכסים, בדקו את זכויותיכם
אם יש ברשותכם נכס לשימור בתל אביב – או בערים נוספות כמו הרצליה, חיפה ואחרות – ייתכן שתושפעו מהפסיקה. מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין מוסמך על מנת לבחון אם מגיע לכם החזר או פיצוי.
