מהי חשיבות האתיקה המקצועית בעבודת שמאי המקרקעין?

אתיקה מקצועית היא אבן יסוד בעבודתו של שמאי מקרקעין. היא מבטיחה שהשמאי פועל באופן הוגן, אובייקטיבי ונטול פניות. שמאי נדרש לשמור על אי-תלות מקצועית ולהימנע מניגודי עניינים. עליו לספק הערכות מדויקות ואמינות, גם אם אינן תואמות את ציפיות הלקוח. סודיות מקצועית היא גם היבט חשוב, שכן שמאים נחשפים למידע רגיש. בנוסף, שמאי מקרקעין נדרש לפעול בשקיפות ולהיות מסוגל להסביר ולנמק את הערכותיו. אתיקה מקצועית גבוהה מבטיחה את אמון הציבור במקצוע ואת היושרה של שוק הנדל"ן בכללותו.

כיצד משפיעות התפתחויות טכנולוגיות על עבודת שמאי המקרקעין?

התפתחויות טכנולוגיות משנות באופן משמעותי את עבודת שמאי המקרקעין. שימוש במערכות מידע גיאוגרפיות (GIS) מאפשר ניתוח מדויק יותר של מיקום ומאפייני הסביבה. מאגרי מידע דיגיטליים ומערכות ניהול נתונים מתקדמות מסייעים בגישה מהירה ומקיפה למידע על עסקאות ומגמות שוק. טכנולוגיות מציאות רבודה ומציאות מדומה מאפשרות סיורים וירטואליים בנכסים. בנוסף, אלגוריתמים של בינה מלאכותית מתחילים לשמש לניתוח מגמות שוק וחיזוי מחירים. עם זאת, הטכנולוגיה אינה מחליפה את שיקול הדעת המקצועי של השמאי, אלא מעשירה ומדייקת את עבודתו.

מה זה שמאי מקרקעין? המדריך המלא – מכללת אפיק

מה זה שמאי מקרקעין - שמאי מקרקעין הוא מומחה להערכת שווי נכסי נדל״ן — דירות, קרקעות, מבנים מסחריים ותעשייתיים — לצורך עסקאות, משכנתאות, מיסוי והליכים משפטיים. ההכשרה כוללת תואר, לימודי שמאות, התמחות ובחינות הסמכה. השמאי משתמש בשיטות הערכה מקצועיות ומתבסס על נתוני שוק, מיקום ומצב הנכס. עבודתו נשענת על אתיקה גבוהה ועל שימוש בכלים טכנולוגיים מתקדמים. זהו מקצוע מרכזי ומבוקש המספק בסיס אמין לקבלת החלטות בעולם הנדל״ן.

01/09/24 (כ״ח אב תשפ״ד) |

מערכת אפיק

מה זה שמאי מקרקעין? המדריך המלא – מכללת אפיק

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

מה זה שמאי מקרקעין – כל הפרטים!

מהו תפקידו העיקרי של שמאי מקרקעין?

שמאי מקרקעין הוא מומחה מקצועי המתמחה בהערכת שווי של נכסי דלא ניידי. תפקידו העיקרי הוא לספק הערכה אובייקטיבית ומקצועית של ערך נכסים כגון דירות, בתים, מבנים מסחריים, קרקעות, ונכסים תעשייתיים. שמאי מקרקעין משתמש במגוון שיטות וכלים כדי לקבוע את ערכו של נכס, תוך התחשבות בגורמים רבים כמו מיקום, גודל, מצב הנכס, מגמות שוק, ותנאים כלכליים. הערכות אלו משמשות למגוון מטרות, החל ממכירה וקנייה של נכסים ועד לצרכי מיסוי, משכנתאות, וסכסוכים משפטיים.

שמאות מקרקעין היא המקצוע והתחום המקצועי שעוסק בהערכת שווי של נכסי דלא ניידי בצורה מדויקת, מבוססת ואובייקטיבית. מדובר בתהליך מורכב שמשלב ידע בכלכלה, נדל"ן, תכנון ובנייה, משפטים, וניתוח שוק, כולם יחד. שמאות נדל"ן משמשת כבסיס לקבלת החלטות כלכליות משמעותיות – החל מקנייה ומכירה של נכסים, דרך קבלת מימון בנקאי, ועד להליכים משפטיים מורכבים. ללא הערכת שווי מקצועית, משקיעים ובעלי נכסים נחשפים לסיכונים כלכליים משמעותיים, ועלולים לשלם מחיר מופרז או למכור בפחות מהשווי האמיתי.

מהי שומת מקרקעין ומה היא כוללת

מבנה דו"ח שמאות הסטנדרטי כולל את הרכיבים הבאים: פרטי השמאי והמזמין, תיאור מטרת השומה, תיאור הנכס ומאפייניו הפיזיים והמשפטיים, סקירת השוק הרלוונטי והמגמות בו, ניתוח עסקאות השוואה, הצגת שיטות ההערכה שנעשה בהן שימוש, חישובים מפורטים, והערכת שווי סופית. בנוסף, הדו"ח כולל תמונות, מפות, נספחים רלוונטיים, ומסמכים משפטיים כמו נסח טאבו. משמעות הדו"ח היא עצומה – הוא משמש בסיס לעסקאות בשווי מיליוני שקלים, להחלטות אשראי של בנקים, ולפסיקות בתי משפט.

מהי ההכשרה הנדרשת לשמאי מקרקעין?

ההכשרה לשמאי מקרקעין היא מקיפה ומורכבת. בדרך כלל, היא כוללת תואר אקדמי בתחום רלוונטי כמו כלכלה, משפטים, הנדסה אזרחית, או תכנון ערים. לאחר מכן, נדרשת הכשרה ייעודית בשמאות מקרקעין, הכוללת לימודים תיאורטיים ומעשיים. התוכנית כוללת קורסים בנושאים כמו שיטות הערכה, חוקי תכנון ובנייה, כלכלת נדל"ן, וניתוח שוק. בנוסף, נדרשת תקופת התמחות תחת פיקוח של שמאי מוסמך. בסיום ההכשרה, המועמדים נדרשים לעבור בחינות הסמכה מחמירות כדי לקבל רישיון שמאי מקרקעין.

כיצד שמאי מקרקעין מעריך את שווי הנכס?

הערכת שווי נכס על ידי שמאי מקרקעין היא תהליך מורכב המשלב מספר שיטות. הגישה ההשוואתית היא אחת הנפוצות, שבה השמאי משווה את הנכס לעסקאות דומות שבוצעו לאחרונה באזור. גישת העלות מעריכה את עלות הבנייה של נכס דומה, בתוספת ערך הקרקע. גישת ההכנסה, המשמשת בעיקר לנכסים מניבים, מתבססת על הכנסות הצפויות מהנכס. השמאי גם מתחשב בגורמים כמו מיקום הנכס, מצבו הפיזי, זכויות בנייה, ומגמות שוק. בנוסף, נלקחים בחשבון גורמים ייחודיים כמו נוף, קרבה לתשתיות, ופוטנציאל פיתוח עתידי.

הערכת שווי נכס היא תהליך שיטתי ומדוקדק שדורש מיומנות, ניסיון, וידע מקצועי רחב. התהליך מתחיל בקבלת המשימה והגדרת מטרת ההערכה – האם מדובר בהערכה לצורך מכירה, משכנתא, הליך משפטי, או מטרה אחרת. כל מטרה דורשת גישה מעט שונה ורמת דיוק שונה. לאחר מכן, השמאי אוסף מידע ראשוני על הנכס – נסח טאבו, תוכניות בנייה, היתרי בנייה, תב"ע (תוכנית בניין עיר) רלוונטיות, ומסמכים נוספים המתעדים את המצב המשפטי והתכנוני של הנכס.

לאחר איסוף המידע, מתחיל שלב ניתוח שוק נדל"ן והשוואת עסקאות. זוהי השיטה המרכזית בשמאות – השמאי מחפש עסקאות דומות שבוצעו לאחרונה באזור, משווה אותן לנכס הנבדק, ומבצע התאמות בהתאם להבדלים. למשל, אם נכס דומה נמכר לאחרונה, אך הוא היה בקומה גבוהה יותר, השמאי יבצע התאמה כלפי מטה. אם הנכס הנבדק כולל זכויות בנייה נוספות, השמאי יעריך את שווי זכויות בנייה ויוסיף את הערך למחיר הבסיסי. כך השמאי מגיע להערכה מדויקת שמשקפת את שווי שוק של דירה או הנכס בפועל.

כאשר מדובר בהערכת שווי דירה ספציפית, התהליך כולל שלבים נוספים. השמאי בודק את גודל הדירה בפועל (לעיתים קיימים פערים בין הרישום בטאבו לבין המצב בפועל), מספר החדרים, פריסתם, כיווני אוויר, נוף, קומה, קיום מעלית, חניה, מחסן, ומרפסות. כל אלה משפיעים על השווי. בנוסף, השמאי בודק את מצב הדירה – האם היא משופצת, ישנה, דורשת שיפוץ, או במצב מוזנח. דירה משופצת לעומת דירה זהה הדורשת שיפוץ יכולה להיות שווה עשרות אלפי שקלים יותר.

הערכת שווי קרקע – מה משפיע על המחיר

מצב תכנוני של נכס הוא קריטי – האם הקרקע מאושרת לבנייה מידית, או שנדרשת תוכנית חדשה? האם יש היתר בנייה, או שצריך להוציא אחד? האם הקרקע חלק מפרויקט התחדשות עירונית, תמ"א 38, או פינוי-בינוי? כל אלה משפיעים על השווי. קרקע עם היתר בנייה מאושר שווה יותר מקרקע זהה ללא היתר. בנוסף, מיקום הקרקע, גודלה, צורתה, גישה אליה, חיבור לתשתיות (מים, חשמל, ביוב), ופוטנציאל פיתוח עתידי – כל אלה נלקחים בחשבון. השמאי גם בוחן את שוק הנדל"ן בישראל באזור הרלוונטי – האם יש ביקוש לקרקעות, מהם המחירים, ומהן המגמות.

מהם התחומים העיקריים בהם פועל שמאי מקרקעין?

שמאי מקרקעין פועל במגוון רחב של תחומים בשוק הנדל"ן. בתחום המגורים, הוא מעריך דירות ובתים פרטיים לצורכי מכירה, קנייה, או משכנתאות. בתחום המסחרי, הוא מעריך משרדים, חנויות, ומרכזי קניות. בתחום התעשייתי, הוא עוסק בהערכת מפעלים, מחסנים, ומתקני ייצור. שמאי מקרקעין גם מעורב בהערכת קרקעות חקלאיות, נכסים ציבוריים, ונכסים מיוחדים כמו בתי מלון או מוסדות חינוך. בנוסף, הוא עשוי לעסוק בייעוץ לפרויקטים של התחדשות עירונית, תמ"א 38, או פינוי-בינוי.

אחד השימושים הנפוצים ביותר בשמאות מקרקעין הוא שמאות לבנק. כאשר אדם מבקש משכנתא או הלוואה בנקאית מול בטוחת נכס, הבנק דורש הערכת נכס לצורכי מימון מקצועית. הסיבה פשוטה – הבנק צריך לדעת שהנכס שהוא מעמיד כבטוחה שווה לפחות את סכום ההלוואה. שווי נכס לצורך משכנתא נקבע על ידי שמאי מטעם הבנק או שמאי חיצוני שהבנק מאמת. תהליך זה חיוני – אם השווי נמוך משמעותית ממחיר העסקה, הבנק עלול לסרב לאשר את המשכנתא או לדרוש ערבויות נוספות.

שמאות לבית משפט – תפקיד השמאי בהליכים משפטיים

השמאי בהליך משפטי עשוי להיקרא להעיד בבית המשפט, להסביר את ממצאיו, לענות על שאלות מצד הצדדים, ולהתמודד עם שמאי נגדי שהצד השני העמיד. זהו תפקיד אחראי ומורכב, שכן ההחלטות של בית המשפט מבוססות על חוות הדעת. קביעת שווי אובייקטיבית היא עיקרון מרכזי בהקשר זה – השמאי אינו פועל למען אף צד, אלא מציג את האמת המקצועית כפי שהוא רואה אותה.

שומה לצורכי היטל השבחה היא סוג מיוחד של הערכת שווי שנדרשת כאשר נכס מקבל שינוי תכנוני שמשביח אותו. היטל השבחה הוא מס שגובה המדינה מבעלי נכסים שנהנו מהשבחה הנובעת משינוי ייעוד, הגדלת זכויות בנייה, או שינוי תכנוני אחר. לדוגמה, אם קרקע שהייתה מיועדת לחקלאות שונתה לייעוד למגורים, שוויה עולה משמעותית, והמדינה גובה אחוז מההשבחה.

שומה לפירוק שיתוף – איך נקבע שווי נכס משותף

התהליך עשוי להיות מורכב – לפעמים אחד השותפים השקיע יותר בנכס, או ביצע שיפורים, ויש לקחת זאת בחשבון. השמאי צריך להיות אובייקטיבי לחלוטין ולפעול למען כל הצדדים באופן שווה. שומה לפירוק שיתוף משמשת לרוב בהליכים משפטיים או בהסכמות פרטיות, ומטרתה למנוע סכסוכים ולאפשר פירוק הוגן של הבעלות המשותפת.

בהליכי גירושין, כאשר הזוג בעל נכסים משותפים, נדרשת שומה לאיזון משאבים בגירושין. זהו אחד התחומים הרגישים והמורכבים ביותר בשמאות, כי הוא כרוך ברגשות, במתחים, ובהליך משפטי מורכב. השמאי נדרש להעריך את כל נכסי הנדל"ן של הזוג – דירת המגורים, נכסי השקעה, קרקעות, ונכסים אחרים – ולקבוע את שוויים הכולל. הערכה זו משמשת בסיס לחלוקת הרכוש או לתשלום איזון משאבים.

שומה לפיצויים – באילו מקרים משתמשים בה

שומה לפיצויים דורשת גישה מיוחדת, שכן לא תמיד מדובר בנכס שנמכר, אלא בנכס שנפגע. השמאי צריך להעריך את ירידת הערך, אובדן הכנסות (אם הנכס היה מניב), ואת כל ההשפעות הכלכליות של הפגיעה. זהו תחום שדורש מומחיות משפטית וכלכלית גבוהה, והשמאי עובד לעיתים קרובות בשיתוף עם עורכי דין.

כאשר אדם נפטר ומשאיר אחריו נכסי נדל"ן, נדרשת שומה לירושה לצורך חלוקת העיזבון בין היורשים. הערכת שווי נכסים בעיזבון חיונית כדי לקבוע את חלקו של כל יורש, לחשב מסי ירושה, ולאפשר חלוקה הוגנת. השמאי מעריך את כל הנכסים – דירות, בתים, קרקעות, נכסים מניבים – ומציג הערכת שווי מקיפה. לעיתים, היורשים חלוקים בדעתם לגבי השווי, ואז השמאי משמש כגורם ניטרלי שמכריע.

גורמים המשפיעים על שווי נכס – סקירה מקיפה

סביבה ותשתיות הן גורם נוסף שמשפיע באופן ישיר על השווי. נכס בסביבה מטופחת, עם רחובות נקיים, תאורה טובה, בטיחות, ושטחים ירוקים – יהיה שווה יותר. תשתיות כמו מים, חשמל, ביוב, כבישים, וגישה נוחה משפיעות גם הן. בנוסף, תכניות פיתוח עתידיות באזור – כמו פתיחת תחנת רכבת, בניית קניון, או שדרוג תשתיות – יכולות להעלות את השווי משמעותית.

גורמים משפטיים ותכנוניים משפיעים באופן מכריע. רישום בטאבו תקין, ללא עיקולים, משכונים, או זכויות צד שלישי, הוא תנאי הכרחי לשווי מלא. נסח טאבו צריך להיות נקי ותואם את המצב בפועל. חריגות בנייה – כלומר, בנייה שבוצעה ללא היתר או בחריגה מההיתר – משפיעות לרעה על השווי, כי הן יוצרות חשש מפני הריסה או קנסות. מצב תכנוני של נכס – האם הוא נמצא באזור שיש לו תב"ע מאושרת, האם יש תוכניות לשינויים באזור, והאם הנכס עומד בכל הדרישות התכנוניות – כל אלה משפיעים על השווי.

אנשים רבים מתבלבלים בין מחיר שוק לשווי שמאי, אך יש הבדל מהותי ביניהם. מחיר שוק הוא המחיר שבו נכס נמכר בפועל – כלומר, המחיר שקונה ומוכר הסכימו עליו. מחיר זה מושפע מגורמים רבים, כולל מיומנות המשא ומתן, לחץ למכירה מהירה, רגשות, והערכה סובייקטיבית של הצדדים. שווי שמאי, לעומת זאת, הוא הערכה מקצועית ואובייקטיבית של הערך האמיתי של הנכס, המבוססת על נתונים, השוואות, וניתוח מקצועי.

ההכשרה המקצועית לשמאי מקרקעין – מסלול מפורט

תוכנית ההכשרה כוללת קורסים מקיפים בנושאים מרכזיים: שיטות הערכה (גישה השוואתית, גישת עלות, גישת הכנסה), חוקי תכנון ובנייה, ניתוח שוק נדל"ן, כלכלת נדל"ן, חוקי מקרקעין, מיסוי מקרקעין, היטל השבחה, פירוק שיתוף, ועוד. הלימודים כוללים גם חלק מעשי – תרגול הערכות בפועל, ניתוח מקרים, ולימוד שימוש בכלים ובמערכות המקצועיות.

. זוהי תקופת התמחות מעשית תחת פיקוחו של שמאי מוסמך ומנוסה. במהלך הסטאז', המתמחה מלווה את השמאי בביקורי שטח, משתתף בהכנת דוח שמאי , לומד כיצד להתמודד עם מקרים מורכבים, ורוכש ניסיון מעשי. משך הסטאז' משתנה, אך הוא נמשך בדרך כלל שנה עד שנתיים, ובמהלכו המתמחה נדרש לבצע מספר מינימלי של הערכות שווי בפיקוח.

רישיון שמאי מקרקעין – בחינה מקיפה ומחמירה שבוחנת את כל הידע התיאורטי והמעשי. הבחינה כוללת חלק תיאורטי (שאלות רב-ברירה, שאלות פתוחות) וחלק מעשי (הכנת דו"ח שמאות על בסיס מקרה נתון). רק לאחר עמידה בבחינה, המועמד מקבל רישיון שמאי מקרקעין רשמי מהמועצה לשמאות מקרקעין שבמשרד המשפטים. רישיון זה מאפשר לו לעסוק במקצוע באופן עצמאי.

רגולציה בתחום השמאות היא קפדנית ונועדה להבטיח מקצועיות, אמינות, ואתיקה. המועצה לשמאות מקרקעין, הפועלת במסגרת משרד המשפטים, היא הגוף המפקח על המקצוע. היא אחראית על מתן רישיונות, קביעת תקנים מקצועיים, טיפול בתלונות נגד שמאים, והטלת סנקציות במקרים של הפרות. בנוסף, לשכת שמאי המקרקעין בישראל משמשת כארגון מקצועי שמקדם את המקצוע, מספק השתלמויות, ומפרסם הנחיות מקצועיות.

שמאים נדרשים גם לעדכון מקצועי שוטף – השתתפות בהשתלמויות, עדכון ידע בשינויים חקיקתיים ובמגמות שוק, ולימוד טכנולוגיות חדשות. רישיון שמאי מקרקעין תקף למספר שנים, ובתום התקופה יש צורך בהארכה שמותנית בהוכחת השתתפות בהשתלמויות וחינוך מתמשך.

מהו תפקידו של שמאי מקרקעין בהליכים משפטיים?

שמאי מקרקעין ממלא תפקיד חשוב בהליכים משפטיים הקשורים לנדל"ן. הוא משמש כעד מומחה בבתי משפט, מספק חוות דעת מקצועיות בסכסוכי נדל"ן, ומסייע בפתרון מחלוקות על ערך נכסים. בתיקי הפקעות, השמאי מעריך את הפיצוי הראוי לבעלי הנכסים. בסכסוכי ירושה, הוא מסייע בהערכת נכסים לצורך חלוקה. בתביעות נזיקין הקשורות לנדל"ן, השמאי מעריך את היקף הנזק ואת ירידת הערך. תפקידו של השמאי הוא לספק מידע אובייקטיבי ומקצועי שיסייע לבית המשפט בקבלת החלטות מושכלות.

כיצד משפיעות מגמות כלכליות ושוק על עבודת שמאי המקרקעין?

מגמות כלכליות ותנאי שוק משפיעים באופן ישיר על עבודת שמאי המקרקעין. שינויים בריבית, מדיניות ממשלתית בתחום הדיור, ומגמות מאקרו-כלכליות משפיעים על ערכי נדל"ן ועל הביקוש וההיצע בשוק. שמאי נדרש להיות מעודכן באופן שוטף במגמות אלו ולהבין את השפעתן על ערכי נכסים. למשל, תוכניות ממשלתיות לדיור בר השגה או שינויים בחוקי המס יכולים להשפיע משמעותית על ערכי נדל"ן. השמאי צריך גם להתחשב במגמות דמוגרפיות, שינויים בתשתיות, ומגמות בשוק העבודה, שכולם משפיעים על ערכי נדל"ן באזורים שונים.

מהי חשיבות ההתמחות והידע הספציפי בעבודת שמאי המקרקעין?

התמחות וידע ספציפי הם קריטיים בעבודת שמאי המקרקעין. שוק הנדל"ן מגוון ומורכב, וכל סוג נכס דורש ידע והבנה ייחודיים. למשל, הערכת נכס מסחרי דורשת הבנה של דינמיקת השוק המסחרי, בעוד הערכת קרקע חקלאית דורשת ידע בתחום החקלאות ותכנון הקרקעות. שמאים רבים מתמחים בתחומים ספציפיים כמו נכסי תעשייה, מלונאות, או נכסים היסטוריים. התמחות כזו מאפשרת לשמאי להעמיק את הבנתו בתחום מסוים ולספק הערכות מדויקות ומקצועיות יותר.

כיצד משפיע שמאי מקרקעין על תהליכי תכנון ופיתוח עירוני?

שמאי מקרקעין משחק תפקיד חשוב בתהליכי תכנון ופיתוח עירוני. הוא מספק הערכות לגבי השפעת תוכניות פיתוח על ערכי נכסים באזור. בפרויקטים של התחדשות עירונית, השמאי מעריך את הכדאיות הכלכלית ואת ההשפעה על ערכי הנדל"ן בסביבה. הוא גם מסייע בקביעת היטלי השבחה ובהערכת פיצויים בגין פגיעה תכנונית. בנוסף, שמאי מקרקעין מעורב בהערכת השפעות של שינויי ייעוד קרקע ובניתוח כדאיות של פרויקטים ציבוריים גדולים. עבודתו מספקת מידע חיוני למקבלי החלטות בתחום התכנון העירוני ומסייעת בקביעת מדיניות פיתוח מאוזנת.

נקודות עיקריות:

הערכת שווי נכסים: שמאי מקרקעין מספק הערכות מקצועיות לנכסים מסוגים שונים.
הכשרה מקיפה: נדרשת השכלה אקדמית, הכשרה ייעודית, והתמחות מעשית.
שיטות הערכה: שימוש במגוון שיטות כמו גישה השוואתית, גישת העלות, וגישת ההכנסה.
תחומי פעילות: עבודה במגוון תחומים כולל מגורים, מסחר, תעשייה וקרקעות.
אתיקה מקצועית: חשיבות גבוהה לאובייקטיביות ויושרה מקצועית.
שימוש בטכנולוגיה: אימוץ כלים טכנולוגיים מתקדמים לשיפור הדיוק וההערכה.
תפקיד בהליכים משפטיים: מתן חוות דעת מקצועית בסכסוכי נדל"ן ותביעות.
התחשבות במגמות שוק: ניתוח והבנה של מגמות כלכליות ושינויים בשוק הנדל"ן.
התמחות ספציפית: פיתוח מומחיות בסוגים מסוימים של נכסים או תחומי נדל"ן.

אחת הטעויות הנפוצות ביותר שאנשים עושים בעסקאות נדל"ן היא ויתור על שומה מקצועית. סיכונים בעסקת נדל"ן ללא שומה מקצועית הם משמעותיים ועלולים לעלות ביוקר. קונה שרוכש נכס בלי בדיקת נכס לפני קנייה על ידי שמאי מקצועי עלול לגלות, מאוחר מדי, שהוא שילם מחיר מופרז, שהנכס סובל מבעיות תכנוניות או מבניות, או שיש בעיות משפטיות שהיו צריכות להיות מזוהות מראש.

מוכר שמבצע בדיקת שווי לפני מכירה נהנה גם הוא – הוא יודע מה השווי האמיתי של הנכס שלו, ויכול לתמחר אותו נכון. טעויות נפוצות בתמחור נכס כוללות תמחור גבוה מדי (שגורם לכך שהנכס לא נמכר), או תמחור נמוך מדי (שגורם למוכר להפסיד כסף). שמאי מסייע למוכר לקבוע מחיר ריאלי שמושך קונים ובו זמנית מבטיח שהמוכר מקבל את הערך המלא של הנכס.