החוק המוזר שמעכב את שוק הנדל”ן

מאבק מתוקשר מתקייים בימים אלה לשינוי תקינה שנויה במחלוקת המצמצמת את מספר יחידות הדיור בפרויקטים של פינוי-בינוי, לעיתים עד כדי הקפאתם המוחלטת. בין הנאבקים לשינוי המצב: השמאי הממשלתי אוהד עיני, שהתארח בכנס הנדל”ן של בוגרי מסלול שמאות מקרקעין.

דווקא בימים בהם מחירי הנדל”ן נושקים לשיא כל הזמנים והשוק צמא להתחלות בניה, נראה כי יש מי שמעוניינים לשמר את הרגולציה הכבדה בשוק.

רגולציה היא משהו שכולם אוהבים להתלונן עליו, אך מעטים פועלים להילחם בה. דוגמה מצויינת לכך ניתן למצוא במאבק הממושך סביב “תקן 21”. לאוזן הבלתי מנוסה, מטרתה המוצהרת של תקינה זו נשמעת תמימה: הסדרת המערך הסבוך של דרישות הקיימות בפרוייקטים בתחום הפינוי בינוי. אך עם זאת, השפעתה בפועל עלולה להיות שלילית.

התקן הנוכחי קובע שורה של תנאים מוגדרים ונוקשים שמטרתם לייצר עמידה של היזמים בקריטריונים של התכנון העירוני, אך במקביל גם לדאוג לרווחיות נאותה עבורם, המוגדרת בטווח שבין 25-30 אחוז.

הבעיה נוצרת כאשר הכללים המוגדרים מייצרים עיוותים שלאף צד אין בהם צורך. כך למשל  פרוייקטים רבים נתקעו מכיוון שהרווח בהם נמוך מ-25% ונוצר צורך להגדיל את מספר יחידות הדיור. מן הצד השני, חלק מהפרוייקטים מתגלים כרווחיים מאוד עבור היזם, ומחייבים להקטין את יחידות הדיור בו מבלי שהדבר פוגע באיש מבין השותפים לפרוייקט.

“לא להיכנס לכיס של היזם”. השמאי הממשלתי אוהד עיני.

תפסיקו לחפש את היזם

אל המציאות הזו נכנס השמאי הממשלתי אוהד עיני, אשר בימים אלה נאבק לשינוי הסעיף כך שימנע את שלל העיוותים שנוצרו במהלך 7 השנים בהן קיים התקן.

במציאות הנוכחית, רווחיותו של היזם היא השאלה העיקרית העומדת לפתחן של הוועדות בבואן לאשר פרוייקט, מציאות שאינה מוקבלת על מר ולמעשה אינה מקובלת בשום סקטור אחר בכלכלה, כיוון שהיא מדכאת את היצירתיות ונטילת הסיכון שהם האחראים מלכתחילה לקיומו של שוק תוסס של נכסים בפרט (בתחום הנדל”ן) או מוצרים ושירותים בכלל (בכל שאר תחומי הכלכלה).

משום כך, סבור עיני, גם בשוק הנדל”ן אין שום סיבה להגביל את רווחי היזם, שהתשואה הגבוהה נועדה לפצות אותו על הסיכון הכרוך בשנים של המתנה וריצה בין וועדות.

בנוסף לכך, ממשיך עיני, גם הדיירים עשויים לסבול. התקן הנוכחי קובע למשל תוספת של 25 מ”ר לדייר, כאשר ברור כי שטח זה אינו בעל שווי זהה אם הוא בתל אביב או בשדרות. לפיכך מציע עיני כי כל מחוז יקבע לעצמו מהי התמורה הראויה לדייר.