עליית מחירי הנדל"ן בירושלים: השפעת תושבי חוץ על שוק היוקרה

העלייה במחירי הנדל"ן בירושלים נובעת בעיקר מרכישות תושבי חוץ, המחפשים מקלט בעיר הקדושה. מחסור בהיצע והתחדשות עירונית תורמים אף הם לעליית המחירים, במיוחד בשוק היוקרה.

09/01/26 (כ׳ טבת תשפ״ו) |

מערכת אפיק

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

השפעת רכישות תושבי חוץ

במהלך השנתיים האחרונות, נצפתה עלייה משמעותית במחירי הנדל"ן בשכונת גבעת המבתר ובאזורים אחרים בירושלים. העלייה מיוחסת בעיקר לכניסת תושבי חוץ לשוק המקומי. קובי ביר, שמאי מקרקעין, מציין כי תופעה זו נראית גם בשכונות ותיקות אחרות בעיר. תושבי חוץ, במיוחד מאירופה וצפון אמריקה, מחפשים לקנות נכסים בירושלים מתוך רצון למצוא מקלט ובטחון.

תושבי החוץ אינם מהססים לשלם יותר ממחיר השוק עבור נכסים, מתוך הבנה שהמחירים ימשיכו לעלות. ביר מציין כי המגמה החלה כבר בתקופת הקורונה והתחזקה בעקבות אירועים עולמיים כמו מלחמות ואנטישמיות. הדבר יוצר לחץ על מחירי הנדל"ן, במיוחד בשכונות כמו רחביה, טלביה וקטמון.

המספרים מאשרים את המגמה: על פי סקירות משרד האוצר, כמחצית מרכישות תושבי החוץ בישראל מתבצעות בירושלים. שיעור זה גבוה במיוחד ביחס לשאר חלקי הארץ, מה שמחזק את ההשפעה של תושבי החוץ על מחירי הנדל"ן בעיר.

המחסור בהיצע והביקוש הגבוה

למרות תנופת בנייה משמעותית בירושלים, ההיצע לא מדביק את הביקוש, במיוחד בשוק היוקרה. המומחים טוענים כי המחסור בדירות מיוחדות ובמיקום מרכזי מגביר את הלחץ על המחירים. תושבי החוץ מחפשים דירות עם עיצוב אוריינטלי ישן, מה שמוביל לעליית מחירים מהירה.

לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ירושלים היא המחוז היחיד שבו נרשמה עליית מחירים רצופה בחודשים האחרונים. התופעה נובעת בעיקר מהביקוש הקשיח מצד תושבי החוץ ומהמחסור בהיצע. ביר מציין כי תושבי החוץ ממשיכים לחפש דירות יוקרה בשכונות המרכזיות בעיר, מה שמוביל לעליית מחירים כוללת.

העלייה במחירים בשכונות הוותיקות גורמת גם להעברת הדיירים הוותיקים לפריפריה, מה שמעלה את הביקושים גם שם. דבר זה מדגיש את השפעת הביקוש מצד תושבי החוץ על שוק הנדל"ן כולו.

השפעת ההתחדשות העירונית

התחדשות עירונית מהווה גורם נוסף בעליית מחירי הנדל"ן בירושלים. העיר מדורגת במקום הראשון בארץ בתחום הפינוי-בינוי, מה שמעלה את ערך הנכסים בשכונות הוותיקות. השיפור בתשתיות, כמו הרחבת הרכבת הקלה, מגביר את נגישות השכונות ומושך תושבי חוץ לרכוש דירות גם בפריפריה של העיר.

זוהר שריקי מציין כי תושבי החוץ מזהים את הפוטנציאל בשכונות המתחדשות ורוכשים נכסים להשקעה, מתוך ידיעה שערכם יעלה. הם גם לומדים את השוק ומחפשים דירות לפני התחדשות עירונית כדי להבטיח השבחה משמעותית.

ביר מוסיף כי תנופת המגדלים וההתחדשות העירונית תורמות אף הן לעליית המחירים. מגורמים אלו נובעת עלייה בביקוש לנכסים מודרניים במרכז העיר, מה שמוביל להמשך עליית המחירים.

התחזיות להמשך עליית המחירים

על פי ההערכות, עליית המחירים בירושלים תימשך גם בעתיד, אך בקצב מתון יותר. למרות הבנייה המואצת, ההיצע עדיין לא מדביק את הביקוש. המומחים צופים כי עם הזמן יתווספו דירות נוספות לשוק, מה שיגרום להתמתנות מסוימת בעליית המחירים.

עליזה פרידלנד מעריכה כי המחירים ימשיכו לעלות בשכונות הוותיקות, אך בקצב איטי יותר. היא מציינת כי מאז האינתיפאדה השנייה לא נרשמה ירידה משמעותית במחירים בירושלים, והביקוש מצד תושבי החוץ ממשיך להיות חזק.

שריקי מסכים כי העלייה תימשך, אך מציין כי לקראת סוף 2025 תהיה התמתנות בקצב העלייה. הוא צופה כי בשנת 2026 המחירים ימשיכו לעלות, אך לא באותה אגרסיביות שראינו בשנים האחרונות.

סיכום והמלצות

העלייה במחירי הנדל"ן בירושלים נובעת בעיקר מרכישות תושבי חוץ, המחפשים מקלט בעיר הקדושה. המגמה צפויה להימשך, אך בקצב מתון יותר. עם זאת, עליית המחירים משפיעה על כל השוק, ויוצרת הזדמנויות להשקעה. התחדשות עירונית ותנופת בנייה ממשיכות להעלות את ערך הנכסים, במיוחד בשכונות הוותיקות.

בעוד שירושלים מתמודדת עם מחסור בהיצע, חשוב להבין את השפעת תושבי החוץ על השוק. הם מחפשים דירות יוקרה ושוקלים השקעות לטווח רחוק. לכן, כדאי לשקול את הפוטנציאל להשבחה של נכסים בשכונות המתחדשות.

מי שמעוניין לרכוש נכס בירושלים צריך להיות מודע למגמות השוק ולתכנן את הזמן הנכון לרכישה. הביקוש ימשיך להיות חזק, אך עם הזמן יתווספו דירות נוספות לשוק, מה שיאפשר גם לרוכשים המקומיים למצוא את מקומם בעיר.