מה הקשר בין שמאות מקרקעין וחדשנות עירונית, איך שמאי המקרקעין מעריך את הכדאיות הכלכלית ועוד – ראיון עם יו"ר ועדת הצעירים של לשכת שמאי המקרקעין

אחד התחומים המניבים ביותר בתחום שמאות המקרקעין והנדל"ן הוא התחדשות עירונית. מה משמעות התחום הזה? למה הוא כל כך חשוב? איך מעריכים פרויקטים של התחדשות עירונית? ומה עושים כשיש מחלוקות? אסי אבני עם כל התשובות

19/05/22 (י״ח אייר תשפ״ב) |

רוני מנשה

מה הקשר בין שמאות מקרקעין וחדשנות עירונית, איך שמאי המקרקעין מעריך את הכדאיות הכלכלית ועוד – ראיון עם יו"ר ועדת הצעירים של לשכת שמאי המקרקעין

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

אסי אבני על רקע בניניים. כיתוב: שמאות מקרקעין והתחדשות עירונית

אחת ההתמחויות הנפוצות של שמאי מקרקעין היא תחום ההתחדשות העירונית – תהליך שבו מפתחים ומחדשים אזור עירוני מיושן לרווחת התושבים, זאת על בסיס תמריצים כלכליים. לפני שנדבר על הקשר בין שמאות מקרקעין וחדשנות עירונית, חשוב להבין מדוע יש צורך בכלל בהתחדשות עירונית. ראיינו את אסי אבני – שמאי מקרקעין, יו"ר ועדת הצעירים של לשכת שמאי מקרקעין בנושא.

נציין כי בשנים הקרובות עלולה להתרחש בישראל רעידת אדמה חזקה שתוביל לאלפי הרוגים ופצועים ולהתמוטטות של תשתיות ומבנים. זה אולי נשמע כמו תסריט מסרט אימה, אך על פי מומחים בתחום מדובר בתרחיש שעתיד לקרות. כדי להתגונן ולהיערך לכך, המדינה אישרה בשנת 2005 את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38).

במסגרת תמ"א 38 נקבעו תמריצים כלכליים כגון תוספות בנייה למבנים קיימים, כדי לעודד קבלנים ויזמים לחזק מבנים שהוקמו לפני 1980 או להרוס ולבנות אותם מחדש. היזמים מקבלים היתרים לבניית דירות חדשות שאותן הם יכולים לשווק ולמכור, בעוד שהדיירים נהנים משדרוג הדירה והבניין ועליית ערך הנכס שבבעלותם. זאת, באמצעות תוספת של ממ"ד, מרפסת, מעלית, מחסן וחנייה.

תמ"א 38 היא חלק מתחום ההתחדשות העירונית הכולל גם פינוי ובינוי – הריסה של מתחמים שלמים ובניית יחידות דיור חדשות, כשכל מתחם כולל לפחות 24 יחידות דיור בנויות. אז מה בכלל הקשר בין שמאות מקרקעין וחדשנות עירונית?

שם ומייל פה ונשלח לך את כל מה שצריך לדעת על

לימודי שמאות מקרקעין

שמאות מקרקעין וחדשנות עירונית – למה יש צורך כזה?

"במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, יש צורך בשירותיו של שמאי מקרקעין שיש לו ניסיון בתחום. היזם שוכר שירותי שמאי מקרקעין, העירייה מביאה שמאי מקרקעין מטעמה וגם נציגות דיירי הבניין בוחרת שמאי מקרקעין, שעל היזם לממן את שירותיו", אומר אבני.

מדוע יש צורך בשמאי מקרקעין לפרויקטים של התחדשות עירונית?

"לפני שמתחילים בהריסה ובנייה מחדש של מבנה, היזם צריך לבדוק את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. לשם כך הוא שוכר את שירותיו של שמאי מקרקעין המעריך את שווי הנכס. השמאי מפיק דו"ח עם תחשיב של הפרויקט כולו – הוצאות הבנייה הצפויות והרווחיות המשוערת של היזם במסגרת אותו פרויקט.

"בהתאם לנתונים היזם מחליט האם לצאת לדרך. גם הדיירים זקוקים לשמאי מקרקעין – לא כל הדירות בבניין שוות בערכן. השווי של דירה בקומה ראשונה יהיה שונה לעומת דירה בקומה רביעית בבניין ללא מעלית. יש דירות עם שלושה חדרים ודירות עם ארבעה חדרים.

"תפקידו של השמאי הוא ליצור דו"ח איזון בין הדירות ומעניק לכל בעל דירה ניקוד מסוים. בהתאם לניקוד שקיבל כל דייר, ייפתחו בפניו האופציות לבחירת הדירה החדשה שעתידה להיבנות. כך למשל, אם השמאי קבע שהשווי של דירה א' בבניין גבוה יותר מהשווי של דירה ב', אז לבעל דירה א' תהיה אפשרות לבחור דירה גדולה יותר או דירה עם מטבח משודרג.

"בנוסף לכך, כאשר מפנים את הדיירים מהבניין המיועד להריסה ובנייה מחדש, הם זכאים לגור בשכירות על חשבון היזם עד לתום תקופת הבנייה. הדירה שאותה הדיירים ישכרו, צריכה להיות בשווי של הדירה בבעלותם. כדי לקבוע את דמי השכירות שהדיירים יקבלו מהיזם, על השמאי להעריך את שווי הנכס שברשותם. גם הועדה המקומית לוקחת שמאי מטעמה כדי לבדוק את גובה היטל ההשבחה של הפרויקט, ובמקביל לבחון את השמאיות של השמאי מטעם היזם".

איך קובעים מה ערך הנכס להתחדשות עירונית

על פי אילו פרמטרים נקבע שווי הנכס?

"הפרמטרים שקובעים את שווי הנכס הם מיקום הנכס, סוג הנכס – האם מדובר בדירת מגורים בבניין, שטח חקלאי, שטח מסחרי, או דירת קרקע, גודל הנכס, פרמטרים מיוחדים כמו גינה, מרפסת, מחסן, רעש באזור, קרבה לתחבורה ציבורית ועוד".

מה קורה כשיש מחלוקות?

לדברי אבני, החלטות שמאי המקרקעין מובילות לעיתים למחלוקות עם הדיירים: "השמאי הוא גוף נייטרלי שהתפקיד שלו לתת ניקוד לערך הדירות באופן אובייקטיבי בהתאם לידע המקצועי שלו. יש מצבים שבהם הדיירים מאמינים שקיפחו אותם ושהשמאי העריך בחסר את שווי הדירה שלהם. הדייר יכול להגיש תביעה בבית המשפט נגד השמאי, ובית המשפט ימנה שמאי מטעמו שיבחן את החלטת השמאי בפרויקט. אם השמאי טעה, ניתן לעשות תיקון לניקוד ולהעריך מחדש את שווי הנכס".

מחלוקות עלולות להתעורר גם בין השמאי מטעם הוועדה המקומית לשמאי מטעם היזם: "האינטרס של שמאי הוועדה הוא לתת ליזם כמה שפחות דירות ושטחים. זאת משום שתוספות של דירות רבות בשטח נתון עלולה לגרום לעומס בכבישים ובאזורים העירוניים ולפגיעה באיכות חייהם של התושבים.

מאידך גיסא, השמאי מטעם היזם מנוע מהאינטרסים של היזם המעוניין להגדיל את תוספות הבנייה וכמות הדירות שיקבל. כך או כך, הן הוועדה המקומית והן היזם שואפים לרווחיות של היזם כדי שהפרויקט יצליח".

זה על קצה המזלג נושא שמאות מקרקעין וחדשנות עירונית, נושא שמעסיק רבות את שמאי המקרקעין ואנשי הנדל"ן, בשל הפוטנציאל הרב הגלום בו, ולכן הוא חלק מלימודי שמאות מקרקעין ולימודי הנדל"ן שלנו לצד שלל נושאים שכל שמאי מקרקעין ואיש נדל"ן חייב להכיר. רוצים לשמוע עוד? מוזמנים להשאיר לנו פרטים.