לא רק מי שאין לו כסף: מי באמת מבטל עסקאות לרכישת דירה?

נתוני האוצר חושפים גידול בביטולי עסקאות דירות חדשות, גם בקרב רוכשים בעלי הכנסה גבוהה, בעיקר בעסקאות מבצעי מימון.

היום ב-12:15 (י״ב אלול תשפ״ו) |

אלי קאופמן

לא רק מי שאין לו כסף: מי באמת מבטל עסקאות לרכישת דירה?

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

מי שחשב שביטולי עסקאות דירה מקבלנים הם עניין של רוכשים חסרי אמצעים, טועה. נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מראים שכ-1,821 עסקאות רכישת דירות חדשות שנחתמו ב-2023-2025 בוטלו עד אוגוסט 2026, עלייה של 41% לעומת 1,294 ביטולים שנרשמו רק בינואר אותה שנה, כפי שדווח בכלכליסט. מה שמפתיע במיוחד הוא שבין המבטלים נמצאים גם משקי בית עם שכר חודשי ממוצע של כ-60 אלף שקל ברוטו, לפי ניתוח שערכה גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי, כפי שדווח בגלובס. המסקנה המעשית לכל מי ששוקל לרכוש דירה ממבצע מימון: הבעיה אינה בהכרח יכולת ההחזר הבסיסית, אלא מבנה עסקה שדוחה את מבחן האמת למועד שבו כבר קשה לסגת בלי הפסד.

מה קרה בפועל בשוק

מגמת הביטולים אינה תופעה חדשה, אבל קצב ההתרחבות שלה מדבר בעד עצמו. שיעור הביטולים בעסקאות שנחתמו ב-2023 עמד על 0.5% בלבד כשנתיים אחרי החתימה, ולעומת זאת בעסקאות מאותה שנה, כשנבדקו מאוחר יותר, השיעור הגיע ל-3.6% – גידול של כ-620%, על פי סקירת ד"ר שמואל אברמזון שדווחה בכלכליסט. גם עסקאות מ-2024 מציגות מגמה דומה: שיעור הביטולים בהן עלה מ-1.5% בתחילת 2026 ל-2.3% באוגוסט אותה שנה, עלייה של כ-53% בשכיחות היחסית, כפי שדווח במעריב. הנתון החשוב ביותר לגבי העתיד: רק כ-40% מהעסקאות שנחתמו לפני שנתיים כבר הגיעו לשלב מסירת הדירה, כך שבאוצר מעריכים שהיקף הביטולים עוד יגדל ככל שעסקאות נוספות מגיעות לרגע האמת של התשלום המלא.

למה זה קורה דווקא עכשיו

ההסבר המרכזי טמון במבנה מבצעי המימון הנפוצים בשנים האחרונות – מסלולים כמו 20/80 או 10/90, שבהם הרוכש משלם אחוז קטן מהעסקה בחתימה והיתרה נדחית לשלב מאוחר, לרוב סמוך למסירה. המבנה הזה נועד להקל על רוכשים בטווח הקצר, אבל בפועל הוא דוחה את מבחן היכולת האמיתי שנים קדימה. כשמגיע מועד התשלום העיקרי, חלק מהרוכשים מגלים שהמצב הכלכלי שלהם השתנה, שהמשכנתא שאושרה בעבר כבר לא מספיקה, או שפשוט התמחור בשוק המשתנה הופך את ההמשך ללא כדאי. שיעור העסקאות עם הטבת מימון בחמישה אזורים שעליהם עוקב האוצר צנח מ-37% ביוני 2025 ל-23% ביוני 2026, כפי שדווח במעריב, מה שמעיד שגם היזמים עצמם מצמצמים את ההסתמכות על מנגנון שהוכיח את עצמו כמסוכן.

הדרום כמקרה מבחן

אזור באר שבע הפך לסמן המובהק של המשבר. שיעור הביטולים בעסקאות 2023 שם הגיע ל-6.5%-7%, לעומת 3.6%-4% בכלל הארץ ו-2.3% בלבד באזור תל אביב, על פי הנתונים שדווחו בN12/mako. הפער הזה מתכווץ בהדרגה: בעסקאות 2024 השיעורים כבר מתקרבים – 2.9% בבאר שבע לעומת 2.8% בירושלים ו-2.7% בתל אביב, כלומר הפריפריה כבר לא סובלת לבדה. במחצית הראשונה של 2026 נמכרו בשוק החופשי בבאר שבע 1,663 דירות חדשות בלבד, ירידה של 26% לעומת התקופה המקבילה אשתקד – נתון שממחיש שהביטולים אינם תופעה מבודדת אלא חלק מהאטה רחבה יותר בפעילות המכירות.

בבדיקה של כמעט 500 עסקאות שבוטלו בדרום נמצא שבשני שלישים מהמקרים הסיבה הייתה קושי כלכלי, ובשליש מהעסקאות שבוטלו הרוכשים לא שילמו דבר עד רגע הביטול, ובמחצית שולמו לכל היותר עשרות אלפי שקלים, כפי שדווח בישראל היום. זה בדיוק המנגנון של מבצעי המימון: הרוכש נכנס לעסקה כמעט בלי הון עצמי בסיכון, ולכן כשמתברר שהעסקה לא ריאלית – הוא מפסיד הרבה פחות ממי שהיה משלם מקדמה מלאה מלכתחילה.

נתוני האוצר חושפים גידול בביטולי עסקאות דירות חדשות, גם בקרב רוכשים בעלי הכנסה גבוהה, בעיקר בעסקאות מבצעי מימון. — תמונה: הופקה באמצעות בינה מלאכותית

מי בעצם מבטל, ולמה זה לא רק סיפור של עוני

הנתון המפתיע ביותר בסקירה נוגע להרכב המבטלים. כ-40% מהם בדרום, שביטלו מסיבות כלכליות, משתכרים עד כ-12 אלף שקל ברוטו למשק בית בחודש – קבוצה שסביר שהתקשתה מלכתחילה לעמוד בתשלום מלא. אבל לצידם, כחמישית מהמבטלים מסיבות כלכליות השתייכו למשקי בית עם שכר חודשי ממוצע של כ-60 אלף שקל ברוטו, כשמחיר הדירה הממוצע שנרכשה עמד על כ-1.7 מיליון שקל. כלומר, גם משפחות בעלות הכנסה גבוהה יחסית בוחרות לוותר על עסקה, ולא בהכרח כי אין להן יכולת פורמלית – אלא כי החישוב הכלכלי, לאור שינויים בריבית, בשווי הנכס או בתנאי המימון, כבר לא משתלם. כפי שאמרה גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר: "אחד הממצאים הבולטים בתרשים הינו ההטרוגניות הגבוהה של מבטלי עסקאות אלו". זו נקודה מהותית לכל מי שבודק חוזה רכישת דירה מקבלן לפני חתימה: יכולת כלכלית ברגע החתימה אינה ערובה לכך שהעסקה תושלם.

המשיכו לקרוא בנושא נדל”ן בישראל

מה עולה ביטול, ולמי

מבחינה כלכלית, הביטול אינו חינם – אבל הוא גם רחוק מלהיות עונש כבד. בבדיקת העסקאות שבוטלו בדרום נמצא כי הפיצוי הממוצע ששילמו הרוכשים עמד על כ-20 אלף שקל בלבד, לעומת פיצוי מוסכם אפשרי של כ-10% ממחיר הדירה – מה שהיה מסתכם ב-150-200 אלף שקל בדירות של 1.5-2 מיליון שקל, לפי ניתוח שדווח בN12/mako. הפער הזה מסביר חלק ניכר מהתמונה: כשהרוכש כמעט לא שילם מקדמה, ליזם קשה לגבות פיצוי משמעותי, ולעיתים משתלם לשני הצדדים להגיע להסכמה על סכום נמוך במקום להיכנס להליך משפטי ארוך. עבור רוכשים ששוקלים לבטל עסקה, כדאי להבין שהחשיפה הכספית בפועל, לפחות בהתאם לנתונים מהדרום, נמוכה משמעותית מהתאוריה החוזית – אך זה גם אומר שהיזמים סופגים הפסד ממשי על כל דירה שחוזרת למלאי.

מה זה אומר על היציבות הפיננסית של יזמים ורוכשים

מנקודת מבט של היזם, ביטול עסקה שבה כמעט לא שולם כסף פירושו איבוד שנתיים או שלוש של תזרים צפוי, לצד הצורך למכור מחדש דירה בשוק שכבר מציג האטה בהיקף העסקאות. מנקודת מבט הרוכש, המבנה של מבצעי המימון יצר בפועל אופציה: להיכנס לעסקה בסיכון נמוך יחסית, ולבחון בהמשך אם התנאים עדיין הגיוניים. זה שונה מהותית ממודל הרכישה המסורתי, שבו הון עצמי ניכר משולם מיד ומקבע את הרוכש בעסקה. מי שבודק כיום רכישת דירה מקבלן כדאי שיבחן היטב את מבנה התשלומים המוצע, ולוודא הבנה מלאה של התפקיד של גורם מקצועי בבדיקת שווי ותנאי הרכישה לפני חתימה על עסקה במבצע מימון. גם מי שממשיך ומגיע לשלב ההשלמה כדאי שיבדוק לעומק את מצב הזכויות בנכס, כולל באמצעות בדיקת רישום בטאבו, כדי לא להיקלע למצב שבו הביטול הוא הפתרון היחיד שנותר.

מה עדיין לא ברור

חשוב להיות מדויקים לגבי מה שהנתונים הקיימים לא מכסים. אין נתון רשמי מדויק ומאוחד על אחוז הביטולים הכולל בכל הארץ נכון לאוגוסט 2026 – הנתונים הקיימים מתייחסים לעסקאות ספציפיות משנים מסוימות ולאזורים נבחרים בלבד. כמו כן אין נתון ברור על סך כל הפיצויים הכספיים ששולמו או שוותרו עליהם ברמה ארצית, מעבר לממוצע שנמצא בבדיקת עסקאות הדרום. גם ההגדרה המשפטית-סטטיסטית המדויקת של "ביטול עסקה" בשימוש רשות המסים – האם היא כוללת רק ביטולים מסיבות כלכליות או גם ביטולים מסיבות אחרות – אינה מפורטת בנתונים הזמינים. כל מי שמנסה להשליך מהנתונים האזוריים על התמונה הארצית המלאה צריך לזכור שמדובר בהערכות חלקיות, לא בסטטיסטיקה ממצה.

איך זה משפיע על מי ששוקל לקנות דירה עכשיו

לרוכש פוטנציאלי, המשמעות המעשית היא שמבצעי מימון אטרקטיביים על הנייר דורשים בדיקה כפולה: לא רק "האם אני יכול לעמוד בתשלום הראשוני", אלא "האם אני אעמוד בתשלום שנדחה לעוד שנתיים או שלוש, בהתחשב בכך שהריבית, שכר הדירה, המשכנתא וההכנסה שלי עלולים להשתנות". ההיסטוריה מהדרום, שם קפץ שיעור הביטולים ב-620% בתוך שנתיים בין 2021 ל-2023, כפי שדווח בכלכליסט, מלמדת שהערכות ראשוניות של רוכשים ויזמים כאחד לא תמיד עמדו במבחן הזמן. מי שרוכש דירה כיום כדאי שיבחן לעומק גם את חבות מס הרכישה הצפויה כחלק מהתמונה הפיננסית המלאה, לפני שהוא מתחייב על עסקה שדוחה את מבחן היכולת האמיתי שנים קדימה.

מה זה אומר על ביטול עסקת רכישת דירה?

ביטול עסקה פירושו הפסקת ההתקשרות בין הרוכש ליזם לפני השלמת התשלום המלא ומסירת הדירה, לרוב תוך תשלום פיצוי מוסכם. הנתונים מהדרום מראים שבפועל הפיצוי הממוצע ששולם נמוך משמעותית מהפיצוי המוסכם האפשרי של כ-10% ממחיר הדירה.

האם ביטולי עסקאות פוגעים רק ברוכשים עם הכנסה נמוכה?

לא. הנתונים מראים שגם משקי בית עם שכר חודשי ממוצע של כ-60 אלף שקל ברוטו נמנים עם המבטלים מסיבות כלכליות, לצד רוכשים עם הכנסה נמוכה יותר, מה שמעיד על תמהיל מגוון של סיבות ולא רק על חוסר יכולת בסיסית.

למה מבצעי מימון כמו 20/80 קשורים לביטולים?

מבצעים אלו דוחים את התשלום העיקרי לשלב מאוחר, כך שהרוכש לא נדרש להוכיח יכולת כלכלית מלאה מיד. כשמגיע מועד התשלום, חלק מהרוכשים מגלים שהתנאים כבר לא ריאליים, ומאחר ששילמו מעט מאוד עד אז – הביטול הופך לאופציה זולה יחסית.