הרבה מעבר למרכז הארץ: "השילוב בין פרויקטים זמינים לבין ארוכי טווח הוא שמעניק לנו יציבות ופוטנציאל צמיחה"

נתוני הלמ"ס ויד2 מצביעים על ירידות מחירים במרכז לעומת עליות בירושלים, בצפון ובדרום — וכך נראה הפער האזורי.

היום ב-13:17 (כ״ב אלול תשפ״ו) |

אלי קאופמן

הרבה מעבר למרכז הארץ: "השילוב בין פרויקטים זמינים לבין ארוכי טווח הוא שמעניק לנו יציבות ופוטנציאל צמיחה"

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

מי שרוכש היום דירה רק במרכז הארץ מהמר על שוק שרושם ירידות מחירים שנתיות, בעוד הדרום, הצפון וירושלים מציגים עליות עקביות ונתוני ביקוש חזקים יותר. הנתונים העדכניים מהלמ"ס ומיד2 מציירים תמונה ברורה: הפיזור הגיאוגרפי בין פרויקטים באזורי ביקוש מיידי לבין אזורים שנמצאים בתחילת דרכם הפך מתרגיל תיאורטי לאסטרטגיה מעשית שיכולה להקטין חשיפה לתנודות באזור בודד. זו לא המלצה לקנות דירה כאן או שם, אלא הסבר על המנגנון שמניע את הפערים, ועל מה שהוא אומר למי שמסתכל על נדל"ן כערוץ השקעה ולא רק כקורת גג.

המרכז מאט, הפריפריה מאיצה

הנתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בתחילת 2026 מראים תמונה שהופכת את התפיסה המסורתית על פיה: במחוז תל אביב נרשמה ירידה שנתית של 5.1% במחירי הדירות ובמחוז המרכז ירידה של 3.1%, בעוד שבמחוז ירושלים נרשמה עלייה של 4%, בצפון עלייה של 2.2%, בחיפה 0.5% ובדרום 0.4% כפי שדווח ב-ynet. מדידה מאוחרת יותר, שבדקה את 12 החודשים שהסתיימו במרץ 2026, חיזקה את המגמה: תל אביב ירדה ב-3.5% ומחוז המרכז ב-2.9%, לעומת עלייה של 4.2% בירושלים, 1.6% בצפון ו-0.7% בחיפה, כאשר בדרום לא נרשם שינוי לפי נתונים שפורסמו בכלכליסט. כלומר, בשני מדדים נפרדים, בפרק זמן שונה במקצת, חוזרת אותה תבנית: מרכז יורד, פריפריה עולה או יציבה.

זה לא אומר שהמרכז הפסיק להיות יקר או מבוקש. זה אומר שקצב השינוי במחיר, כלומר התנודתיות שמשקיע או רוכש חשוף אליה, שונה מאוד בין אזור לאזור. מי שמחזיק נכס יחיד בגוש דן חשוף במלואו למגמת הירידה הנוכחית. מי שפרוס על פני כמה אזורים סופג את הירידה בחלק מהתיק ואת העלייה בחלק אחר, וכך מקטין את הטלטלה הכוללת.

מלאי שלא נמכר ומכירות שצנחו

מאחורי הפערים האזוריים עומדת תמונת מאקרו לא פשוטה. מלאי הדירות החדשות שטרם נמכרו בישראל הגיע לכ-84 אלף יחידות, עלייה של יותר מ-60% בתוך שלוש שנים, ומכירות הדירות החדשות בשוק החופשי הסתכמו ב-22,440 יחידות בלבד ב-2025, ירידה של 33.7% לעומת השנה שקדמה לה, לפי נתוני יד2 שפורסמו במעריב. מלאי שמתנפח ומכירות שמתכווצות זו בדרך כלל מתכון ללחץ כלפי מטה על מחירים, אבל הלחץ הזה לא מתפזר באופן אחיד. באזורים שבהם ההיצע החדש גדול והביקוש נחלש, הירידות בולטות יותר; באזורים שבהם יש עדיין פער בין ביקוש להיצע, המחירים מחזיקים מעמד או אפילו עולים.

התחזית שמלווה את הנתונים הללו מדברת על כך שבתרחיש מרכזי, הדרום והצפון צפויים להוביל בצמיחה עם זינוק של 10% עד 15% במספר העסקאות בדירות חדשות, לעומת עלייה מתונה של 5% עד 8% בלבד בתל אביב ובגוש דן. זהו פער משמעותי בקצב הפעילות, שמעיד על כך שהכסף – ולא רק המחיר – זורם כיום דרומה וצפונה.

מקרי קיצון: אופקים מול מעלה אדומים

הנתונים הארציים משטיחים לעיתים הבדלים חדים בין עיר לעיר. הדוגמה הבולטת ביותר: אופקים רשמה עליית מחיר חריגה של 18.9% בשנת 2025, בזמן שמעלה אדומים רשמה ירידה של 8.4% על פי נתוני יד2 שפורסמו במעריב. פער של יותר מ-27 נקודות אחוז בין שתי ערים באותה שנה הוא תזכורת לכך שממוצע ארצי, ואפילו ממוצע מחוזי, יכול להסתיר סיפורים שונים לחלוטין ברמת העיר הבודדת. מי שמחליט לפזר את ההשקעה שלו גיאוגרפית צריך להבין שגם בתוך "הפריפריה" כמושג אחד יש עיר שמזנקת ועיר שנחלשת, ולכן הבחירה הספציפית של העיר לא פחות חשובה מהבחירה במחוז.

מדד החום של יד2 תומך בתמונה הזו ברמת הביקוש בפועל: הביקוש הגבוה ביותר יחסית להיצע נמצא כיום בשדרות ובטירת כרמל, בזמן שתל אביב-יפו וערים בשרון נמצאות בתחתית המדד. כלומר, לא רק שהמחירים נעים בכיוונים שונים, גם הביקוש בפועל, שהוא המנוע שמייצר את שינויי המחיר בטווח הבינוני, מצביע על אותה תזוזה.

נתוני הלמ"ס ויד2 מצביעים על ירידות מחירים במרכז לעומת עליות בירושלים, בצפון ובדרום — וכך נראה הפער האזורי. — תמונה: הופקה באמצעות בינה מלאכותית

המשיכו לקרוא בנושא נדל”ן בישראל

קרקע לתעשייה כאינדיקטור מקדים

שוק הדיור לא פועל בבועה. מחקר של התאחדות התעשיינים מראה שמחיר הקרקע הממוצע לתעשייה באזורי עדיפות לאומית א' עלה מ-219 שקל למ"ר בשנת 2017 ל-1,252 שקל למ"ר בשנת 2026, זינוק של פי 5.7 כפי שדווח בכלכליסט. במחוז דרום קצב העלייה השנתי הממוצע עמד על כ-23.6%, ובמחוז צפון על כ-11.8%, בין 2017 ל-2026. עלייה כזו במחירי קרקע לתעשייה מעידה על התרחבות תעסוקתית ותשתיתית באזורים האלה, וזה בדרך כלל מקדים ביקוש למגורים: איפה שנבנים מפעלים ומרכזי תעסוקה, נדרשים גם דיירים חדשים שרוצים לגור קרוב. מי שעוקב אחרי מגמות תעסוקה אזוריות מקבל למעשה אינדיקציה מוקדמת לאן הביקוש הבא בשוק הדיור עשוי לפנות, עוד לפני שהמחירים בשוק המגורים מגיבים במלואם.

אפשר לראות את ההיגיון הזה גם בפרויקטים תעסוקתיים גדולים שמניעים אזורים שלמים, כפי שקרה בפרויקט המשולב בין עזריאלי לשיכון ובינוי בדרום הארץ, שממחיש איך פיתוח תעשייתי ואנרגטי בפריפריה מושך פעילות כלכלית משמעותית לאזור שבעבר נחשב שולי.

ביקוש בינלאומי בפריפריה: המקרה של קריית גת

אחד הסימנים המעניינים לכך שהפריפריה כבר לא נתפסת רק כאופציה זולה הוא כניסת רוכשים מחו"ל לפרויקטים באזורים שבעבר לא היו על המפה של המשקיע הזר. בפרויקט מגורים בקריית גת נמכרו עד כה כ-90 דירות בהכנסות צפויות של יותר מ-900 מיליון שקל, עם ריכוז גבוה של רוכשים מארה"ב ומבריטניה כפי שדווח במאקו. כשמשקיעים זרים, שבדרך כלל פועלים לפי ניתוח תשואה שיטתי ולא מתוך זיקה רגשית לאזור מסוים, בוחרים לרכז רכישות בעיר כמו קריית גת, זהו איתות שהפער בין "מרכז" ל"פריפריה" בעיני משקיעים הולך ומצטמצם. דוגמה נוספת לכיוון הזה אפשר לראות במהפכה הכלכלית שמתרחשת בדימונה, שם מחירי דירות שהתחילו נמוכים משמעותית מהמרכז מציגים כבר עלייה חדה תוך פרק זמן קצר.

מה זה אומר בפועל לתיק ההשקעות

ההיגיון הבסיסי של פיזור גיאוגרפי דומה להיגיון הבסיסי של פיזור בין נכסים פיננסיים: כאשר אזור אחד סופג ירידה, אזור אחר עשוי לפצות עליה או לפחות לא להוסיף אליה. הנתונים שהוצגו כאן ממחישים תרחיש קונקרטי: משקיע שמחזיק נכס אחד בתל אביב חשוף כרגע לירידה שנתית סביב 3.5% עד 5.1%, בעוד משקיע שמחזיק נכס מקביל בירושלים נהנה מעלייה של כ-4%. הפער בין שני התרחישים הזהים בגודל ההשקעה אך שונים במיקום יכול להגיע לכ-8 עד 9 נקודות אחוז בתשואה השנתית הנגזרת ממחיר הנכס בלבד, עוד לפני שכר דירה או עלויות מימון.

יחד עם זאת, חשוב להבהיר: אין נתון מאומת על תשואה משוואתית לאורך תקופה ארוכה של חמש עד עשר שנים בין השקעה בפריפריה למרכז, כך שכל תרחיש כזה מבוסס על נקודת זמן נוכחית ולא על מגמה מוכחת לטווח ארוך. הפערים שהוצגו כאן הם תמונת מצב עדכנית, לא תחזית מובטחת. גם הבחירה בין "פרויקטים זמינים" לבנייה מיידית לבין פרויקטים ארוכי טווח שנמצאים בשלבי תכנון היא שיקול שנוגע לרמת הסיכון והנזילות שכל משקיע מוכן לספוג, לא נוסחה אחידה. מי שרוצה להעמיק בהיבט הניהולי של ליווי פרויקט מהשלב הראשוני ועד המסירה יכול למצוא הסברים מורחבים במאמר על ניהול נכון של פרויקטים בנדל"ן, ועל החשיבות של גמישות כלכלית לאורך תהליך כזה במאמר על גמישות פיננסית בפרויקטים נדל"ניים.

מה עדיין לא ידוע

לצד הנתונים המוצקים, יש כמה נקודות שאין לגביהן היום מידע רשמי ומדויק. אין נתון רשמי על שיעור התשואה בפועל לאורך זמן ממושך בהשוואה בין אזורים, ומקורות שונים של הלמ"ס מציגים טווחי זמן ומספרים שאינם זהים לחלוטין, כך שכל מי שבודק נתון ספציפי לפני החלטה כדאי שיאמת אותו ישירות מול פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. גם לגבי פרויקטים ספציפיים המשלבים בנייה זמינה לצד תכנון ארוך טווח, אין כרגע פירוט רשמי שמאפשר להצביע על מקרה בודד כמייצג את כלל השוק. הזהירות הזו חשובה במיוחד כשמדובר בהשקעה שדורשת הון משמעותי וטווח החזקה ארוך.

איך בודקים אם עיר מסוימת בפריפריה "בשלה" להשקעה?

אין נוסחה אחת, אבל כדאי לשלב כמה מדדים יחד: מגמת מחירים שנתית לפי נתוני הלמ"ס, רמת ביקוש בפועל כפי שמשתקפת במדדים כמו מדד החום של יד2, והיקף פעילות תעסוקתית וקרקע לתעשייה באזור, שכן עלייה במחירי קרקע לתעשייה מקדימה לרוב ביקוש למגורים.

האם ירידת מחירים במרכז אומרת שכדאי למכור נכס שם?

המאמר אינו נותן המלצה כזו. הנתונים מראים ירידה שנתית של 3.5% עד 5.1% במחוזות תל אביב והמרכז, אך החלטה על מכירת נכס תלויה בנסיבות אישיות, מטרות ההשקעה וטווח ההחזקה, ולא ניתן לגזור ממגמת מחוז המלצה אישית.

למה מלאי הדירות שלא נמכרו גדל כל כך?

הנתונים מראים שהמלאי הגיע לכ-84 אלף יחידות, עלייה של יותר מ-60% בתוך שלוש שנים, במקביל לירידה של 33.7% במכירות ב-2025 לעומת השנה הקודמת. השילוב הזה של קצב בנייה גבוה מול ביקוש שנחלש הוא שמניע את הגידול במלאי, אך הגורמים המדויקים לירידה בביקוש חורגים מהנתונים העומדים לרשותנו.