למה ישראלים אוהבים נדל"ן יותר ממניות?

למה ישראלים בוחרים בדירה על פני תיק מניות, ומה באמת מראים נתוני התשואות לאורך עשורים שונים.

היום ב-11:40 (י׳ אלול תשפ״ו) |

אלי קאופמן

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

ישראלים ממשיכים לבחור בדירה על פני תיק מניות, גם כשהנתונים היבשים מראים שבחלק ניכר מהתקופות ההיסטוריות שוק ההון הניב תשואה גבוהה יותר. הסיבה לכך אינה חישוב תשואות קר, אלא תחושת ביטחון: דירה לא "נראית" יורדת על מסך בזמן אמת כמו מניה, והשוכר ממשיך לשלם גם כשמחירי הדיור נחלשים. מי שמתכנן את הכסף שלו לטווח ארוך צריך להכיר את הפער בין התחושה הזו לבין מה שהמספרים בפועל מראים, כדי לקבל החלטה מודעת ולא רק החלטה שמרגיעה.

למה דירה מרגישה בטוחה יותר ממניה

מדד המניות מתעדכן כל שנייה, וכל ירידה מופיעה מיד באפליקציה. דירה, לעומת זאת, לא מתומחרת מדי יום – אין לה "מסך" שמראה את השווי בזמן אמת, ולכן גם כשמחירי הדיור בפועל נחלשים, הבעלים לא חווה את הירידה בצורה מיידית. לכך מתווסף גורם תזרימי: שוכר ממשיך לשלם שכר דירה גם בתקופות שבהן שווי הנכס יורד, מה שמייצר תחושת יציבות שלא קיימת במניה שרק יורדת בלי לייצר הכנסה שוטפת. זו בדיוק הטענה המרכזית שעלתה בניתוח שפורסם בTheMarker – ההעדפה לנדל"ן היא במידה רבה תוצר פסיכולוגי, לא בהכרח תוצאה של חישוב תשואה מדויק.

מה אומרים המספרים בפועל

כשבודקים את הנתונים ההיסטוריים, התמונה מורכבת יותר משיפוט חד-משמעי לטובת נדל"ן. מחקר של בנק ישראל מ-2018 מצא כי בעשור 2008-2018 השקעות נדל"ן אכן הניבו תשואות גבוהות יותר משוק ההון, אך כשמסתכלים על טווח ארוך יותר – שלושת העשורים 1998-2018 – שוק ההון דווקא עקף את הנדל"ן. במילים אחרות, מי שבוחר צוהר זמן קצר עלול להגיע למסקנה הפוכה ממי שבוחן את אותה השאלה על פני שלושים שנה. הפער הזה בין טווחי זמן שונים הוא בדיוק מה שמאפשר לשני הצדדים בוויכוח "דירה מול מניות" לצטט נתונים אמיתיים ולהגיע למסקנות מנוגדות.

נתון נוסף שמחזק את התמונה המורכבת מגיע מבחינת הבורסה לשנים 2012-2021: מדד ת"א נדל"ן הציג באותה תקופה תשואה גבוהה פי 3 מהתשואה על קניית דירה להשקעה. כלומר, מי שרצה חשיפה לענף הנדל"ן לא בהכרח היה צריך לקנות דירה בפועל – השקעה במניות של חברות נדל"ן הניבה תוצאה טובה משמעותית מרכישת נכס ישיר, לפחות בעשור הזה.

עשור של דירות מול עשור של מניות נדל"ן

נתון היסטורי נוסף ממחיש את הפער: בעשור שקדם לסוף 2019 עלה מדד מחירי הדירות של הלמ"ס ב-75%, וזו הייתה עלייה מרשימה שהכתה את מדדי המניות ואג"ח הממשלתיות. אבל באותה תקופה בדיוק, מדד מניות הנדל"ן בבורסה זינק ב-183%, כלומר פי 2.6 מהעלייה במחירי הדירות עצמן. מי שהחזיק במניות של חברות נדל"ן, ולא בדירה עצמה, נהנה מתשואה גבוהה בהרבה – בלי לשאת בעלויות אחזקה, מיסוי רכישה, תיווך ותיקונים שמלוות בעלות ישירה על נכס.

הפער הזה מסביר גם למה בשנים האחרונות רואים עניין גובר במניות נדל"ן כתחליף לרכישת נכס. חמש מניות הנדל"ן למגורים המובילות בבורסה בתל אביב עלו בממוצע כ-73% מתחילת 2023 ועד תחילת 2024, וכ-20% נוספים מתחילת 2024, כפי שציין רז דומב, אנליסט נדל"ן בלידר שוקי הון, בכתבה בוואלה! כסף. דומב הצביע גם על קצב גידול אוכלוסייה של כ-2% בשנה כגורם שתומך בביקוש קשיח לדיור, ביקוש שמתורגם גם לביצועי המניות של יזמים וקבלנים.

התשואה השוטפת מדירה להשכרה נמוכה יחסית

מעבר לעליית ערך, יש לבחון גם את התשואה השוטפת שדירה מניבה כנכס להשכרה. לפי נתונים שפורסמו במעריב, התשואה על דירות להשכרה בישראל נעה סביב 2%-4% בלבד בשנה. זהו מספר נמוך יחסית להשוואה לאפיקים אחרים, ומי שמחזיק דירה רק בשביל דמי השכירות – ולא מהמר על עליית ערך – צריך להביא בחשבון שהתשואה השוטפת הזו כוללת גם עלויות אחזקה, ארנונה, ביטוח ותיקונים שמקטינות אותה עוד יותר בפועל. זה לא אומר שהשקעה בדירה "לא משתלמת", אלא שהחלק המרכזי בתשואה הפוטנציאלית של דירה מגיע מעליית ערך ולא מהתזרים השוטף, בשונה ממניות דיבידנד למשל.

למה ישראלים בוחרים בדירה על פני תיק מניות, ומה באמת מראים נתוני התשואות לאורך עשורים שונים. — תמונה: הופקה באמצעות בינה מלאכותית

המשיכו לקרוא בנושא נדל”ן בישראל

איך ישראלים בפועל מחזיקים את הכסף שלהם

נתון מעניין מבנק ישראל, מתוך תיבה שעסקה בהשקעות משקי הבית בניירות ערך, חושף פער בין היקף ההשתתפות בשוק ההון לבין ריכוז ההון בו: כשליש ממשקי הבית בישראל מחזיקים חשבון למסחר בניירות ערך, אבל רק כ-27% מהשווי הכולל של ניירות הערך הנסחרים בבורסה מוחזק במישרין על ידי משקי בית, כפי שפורט במסמך של בנק ישראל מדצמבר 2021. כלומר, גם מי שכן נכנס לשוק ההון, לרוב לא שם שם את עיקר ההון שלו – חלק גדול מהעושר הפיננסי של משקי הבית עדיין נמצא מחוץ לתיק ניירות הערך הישיר, כנראה בעיקר בנדל"ן ובחיסכון פנסיוני. חשוב לומר בבירור: אין נתון עדכני ומדויק לשנים 2025-2026 שמראה את שיעור ההחזקה של ישראלים בדירות מול מניות בפועל, כך שקשה לכמת במדויק כמה מהעושר הפרטי כלוא כיום בנדל"ן לעומת שוק ההון.

מי שמעוניין להבין את התמונה הרחבה יותר של השוק יכול לעיין גם בניתוח שוק הנדל"ן הישראלי לשנת 2025, המתמקד בשינויים הכלכליים שמעצבים את הביקוש לדיור בשנים האחרונות.

הבנקים ממשיכים להזרים אשראי לנדל"ן

מעבר לתפיסה של המשקיע הפרטי, גם המערכת הבנקאית ממשיכה להזרים הון משמעותי לענף. לפי דו"חות בנק מזרחי טפחות שסוקרו בכלכליסט, סך סיכון האשראי הכולל של הבנק לענף הבינוי והנדל"ן חצה לראשונה את רף 100 מיליארד שקל והגיע ל-101.6 מיליארד שקל, זינוק של 20.5% בתוך שנה בלבד. גם תיק המשכנתאות של הבנק צמח בקצב מהיר – עלייה של 8.7% בשנה שהביאה אותו ל-252.3 מיליארד שקל נטו, קצב גידול גבוה יותר מזה שנרשם בלאומי (7.6%) ובהפועלים (6.5%), על פי נתוני המגזר הפיקוחי של בנק ישראל. הגידול המהיר הזה מלמד שהביקוש למימון נדל"ן, הן מצד יזמים והן מצד רוכשי דירות, לא נחלש, וזה נתון שכדאי לעקוב אחריו כאינדיקציה לרמת הסיכון המצטברת בענף – נושא שנבחן גם בתמורות ותהפוכות בשוק הנדל"ן הישראלי.

מבט אל מעבר לגבולות הארץ מראה שהישראלים לא מסתפקים בשוק המקומי: לפי דוח JLL שסוקר בynet, ישראל דורגה במקום ה-8 בהשקעות נדל"ן באירופה ובמקום ה-10 בעולם לשנת 2023, עם היקף השקעות ישראלי באירופה של כ-1.3 מיליארד דולר. זו עדות נוספת לכך שההעדפה הישראלית לנדל"ן אינה מוגבלת רק לדירה למגורים בארץ, אלא משתקפת גם בזרימת הון להשקעות נדל"ן בחו"ל. מי שמתעניין בהיבטים הרגולטוריים והתכנוניים שמעצבים את הענף בארץ יכול להעמיק גם במגמות ההתחדשות העירונית ותחזיות שוק הנדל"ן.

מה זה אומר בפועל למי שמתלבט

הפער בין התפיסה לבין המספרים לא אומר שאחד האפיקים "נכון" והשני "טעות". הוא אומר שההחלטה בין דירה למניה תלויה בטווח הזמן, בסובלנות לתנודתיות, ובשאלה אם המטרה היא תשואה מקסימלית או תחושת שליטה על הנכס. מי שבוחן רק את שלושת העשורים 1998-2018 יכול לטעון בצדק ששוק ההון ניצח; מי שבוחן רק את 2008-2018 יטען את ההפך. גם ההשוואה בין מדד ת"א נדל"ן לרכישת דירה ישירה ב-2012-2021 מראה שאפשר לקבל חשיפה לענף הנדל"ן בלי לקנות נכס פיזי בפועל, עם עלויות עסקה נמוכות בהרבה ונזילות גבוהה בהרבה. מנגד, דירה נותנת שימוש בפועל, מינוף בריבית משכנתא נוחה יחסית, ותחושת יציבות שלא נמדדת בתשואה גרידא. אין כאן המלצה לכיוון זה או אחר – יש כאן קריאה להפריד בין הרגש לבין המספר בזמן שמקבלים החלטה על הכסף.

מהי בעצם הסיבה המרכזית שישראלים מעדיפים נדל"ן על פני מניות?

הגורם המרכזי הוא פסיכולוגי ולא בהכרח תשואתי: מחיר דירה לא מוצג ברציפות כמו מדד מניות, ושוכר ממשיך לשלם שכר דירה גם כשערך הנכס יורד, מה שיוצר תחושת יציבות שקשה להשיג במניה שיורדת בלי הכנסה שוטפת.

האם נכון לומר שנדל"ן תמיד מניב תשואה גבוהה יותר ממניות?

לא. מחקר בנק ישראל מ-2018 הראה שבעשור 2008-2018 נדל"ן הניב תשואה גבוהה יותר, אך בטווח של שלושה עשורים (1998-2018) שוק ההון עקף את הנדל"ן, כך שהתשובה תלויה מאוד בטווח הזמן הנבחן.

האם יש דרך לקבל חשיפה לענף הנדל"ן בלי לקנות דירה בפועל?

כן, מדדי מניות נדל"ן בבורסה מהווים חלופה. בין 2012 ל-2021 מדד ת"א נדל"ן הציג תשואה גבוהה פי 3 מרכישת דירה להשקעה, ובעשור שקדם לסוף 2019 מדד מניות הנדל"ן זינק ב-183%, פי 2.6 מהעלייה במחירי הדירות עצמם.