חשיבות מעורבותו של שמאי מקרקעין ברכישת דירה מכונס נכסים

שמאי מקרקעין בישראל עוסקים ברבדים רחבים בכל הנוגע לתחום הנדל”ן בישראל. ישנם שמאים להם התמחות בנדל”ן הנוגע לעיר תל אביב יפו, אחרים היודעים לתת מענה בכל הנוגע לנכסים בתחום התיירות, כשישנם שמאים להם ניסיון רחב וידע בכל הנוגע להערכת שווי של דירות הנמכרות במסגרת כונס נכסים.

מה כולל הליך של כינוס נכסים?

מדובר על הליך משפטי הכולל תפיסה של נכסים ושליטה בהם על מנת שיהיה אפשר להיפרע מהם. ברוב המקרים, תפיסת אותם נכסים קורת במצב שבו ישנו אדם או חברה, אשר נמצאים בהליך של פשיטת רגל ואו חדלות פירעון, החייבים כספים לנושים, כששעבוד נכסיהם הנדל”יניים מהווה בעצם את הכלי שיאפשר לחייב להשיב חובותיו לנושים וזאת באמצעות מכירת אותם נכסים.

כינוס נכסים לא חייב להיות אך ורק על נכסי נדל”ן ויש פעמים שהוא יחול על נכסים דוגמת משרדים, כלי רכב, מניות ועוד. באופן עקרוני, כמעט כל דבר המוגדר כנכס ניתן יהיה לשעבד על מנת שאותו נכס יפיק ממון כדי לבצע הוראות שניתנו בהליכים משפטיים.

רכישה של דירה מכונס נכסים נתפשת בציבור הרחב כעסקה כדאית המתבצעת במחיר נמוך של הנכס ובאופן מהיר ויעיל. מודעות לדירות מכונס נכסים ניתן למצוא מידי יום בעיתונות המודפסת, כשבחלק מאותן מודעות כוללות אף דירות של ידוענים פושטי רגל דוגמת יזמית הנדל”ן ענבר אור.

לצד מכירת הנכס, תפקידו של כונס הנכסים הוא בשימור הנכס עד שהוא עובר לרוכש. לא פעם מדובר בנכסים הנחשבים מורכבים והם מצריכים ניהול יומיומי עד למכירתם. הזנחה בניהול היומיומי של נכסים אלו הביאה לא פעם שמאי מקרקעין לקבוע כי אותם נכסים איבדו מערכם. דבר שיכול להוביל למצב שבו רוכשים פוטנציאליים לא יוכלו לדעת ולהכיר באותה ירידת ערך, אלא אם כן יבחנו באמצעות שמאי מקרקעין את הערך העכשווי של הדירה.

כיצד יש לפעול כשנכס מכונס נכסים מעניין אותנו?

ברוב המקרים אנו נחשף למכירה של נכס מכונס נכסים באחד מהעיתונים. באותה הודעה יוזמן הציבור להגיש הצעה מסודרת לרכישת הנכס, כשכונס הנכסים יציע לכל מי שמעוניין להגיע ולהתרשם מהנכס המוצע למכירה.

מי שיחליט לקחת חלק בהליך הרכישה יוכל לקבל מכונס הנכסים טיוטת הסכם ונוסח של ההצעה שאותה יצטרך להגיש בהמשך. שמאי מקרקעין ממליצים שבשלב זה, שמאי מקרקעין לו ניסיון בתחום יבחן מקרוב אודות טיוטת ההסכם שהועברה מצידו של כונס הנכסים וכמובן יגיע לנכס עצמו על מנת להתרשם ממנו.

אלו המעוניינים להגיש הצעה רשמית מחויבים לצרף אליה ערבות בנקאית אוטונומית שלרוב תהיה כ-10% מגובה ההצעה. משקיעים רבים כמובן מגישים הצעתם לאחר ששמאי מקרקעין בחן בעצמו את הנכס וכמובן עבר ובחן את הסעיפים בטיוטת ההסכם.

הצעות מרובות מעלות את מחיר הנכס

ישנם נכסים ודירות המתפרסמים למכירה תחת כונס נכסים אשר ייחשבו לאטרקטיביים  בעיני משקיעים ורוכשים רבים. הדבר יוביל רבים מהם להציע מספר הצעות אשר עלולות להעלות את מחיר הנכס או הדירה למחיר שמזמן הפך ללא כדאי.

מקרים אלו מעלימים את יתרונו היחסי של הנכס והוא הופך להיות נכס שעלול להיות יקר יותר מנכסים דומים שלא נכנסו תחת הליך של כונס נכסים.

נכסים הנחשבים לבעייתיים

בדיקה רחבה ומקצועית של שמאי מקרקעין את הנכסים יכולה להביא אותנו ללמוד כי ישנם נכסים אשר עלולים להיחשב לבעייתיים ורצוי לוותר על שליחת הצעה לרכישה. נכסים בעייתיים יהיו כאלו הנגועים בבעיות משפטיות שאינן נוגעות כלל לבעל הנכס עצמו, בעיות הנוגעות להיתרי בנייה ונכסים אליהם נכנסו פולשים, כשפגישה איתם הופכת לא נעימה ובה הם מצהירים כי לא יאפשרו לשום עסקה להתרחש. נכסים תחת כונס המוגבלים בהיתרי בנייה יחשבו כמובן לפחות אטרקטיביים במיוחד למשקיעים הרוכשים נכסים על מנת להפוך אותם לנכסים משפרי דיור. במקרים אחרים עבודה מעמיקה של שמאי מקרקעין, לו גם ניסיון בחוקי נדל”ן, יאפשר לנו לזהות נכסים המוגבלים בהיתרי בנייה, אך גורלם עתיד להשתנות לטובה בטווח הזמן הקצר למול פרויקטים עתידיים דוגמת תמ”א 38 או האפשרות להרחיב את היתרי הבנייה במסגרת הליכים משפטיים אותם ניתן לבצע, כשהם כדאיים למול התמורה שנוכל לקבל מהנכס לאחר שדרוגו.