האם שוק הנדל"ן בארה"ב יוכל להפוך למנוע הצמיחה הבא של הכלכלה?
שוק הנדל"ן למגורים בארצות הברית נותר חלש על אף ירידות בשערי המשכנתאות, מה שמעלה ספקות לגבי יכולתו להפוך למנוע צמיחה כלכלי ב-2026, לפי דוח מ-BCA Research.
האזנה לכתבה:
שוק הדיור בארה"ב: מצב הנוכחי
שוק הדיור למגורים בארצות הברית עומד בפני אתגרים רבים, למרות ירידות בשערי המשכנתאות האחרונות. האנליסטים של BCA Research מציינים כי מוקדם מדי לדבר על הפיכת הדיור למנוע צמיחה כלכלי משמעותי בשנת 2026. השוק ממשיך להראות חולשה, על אף שנראה כי המגמות הכלליות משתנות.
לאחר שנים של תנודות חזקות, השוק חווה שינויים משמעותיים במהלך מגפת הקורונה, כאשר שערי המשכנתאות ירדו מתחת ל-3% באמצע 2020. עם זאת, עליות השערים בשנת 2022 הביאו להתכווצות חדה, וההשקעה במגורים חזרה לרמה שלפני המגפה.
ההשקעה הריאלית במגורים הייתה גורם מעכב קל לצמיחה הכלכלית ב-2025. במשך שנתיים ההשפעה על הצמיחה בתמ"ג הייתה כמעט אפסית, והמאמצים להמרצת השוק נתקלים בקשיים רבים.
אתגרים בהתחלות בנייה והיתרי בנייה
התחלות הבנייה בארצות הברית הגיעו לשפל של חמש שנים באוקטובר 2025. המצב הזה מצביע על כך שאין מומנטום משמעותי בצינור הבנייה, והיתרי הבנייה נותרו "פלט עד יורדים" בשלוש השנים האחרונות. זהו איתות ברור לכך ששוק הבנייה אינו מתאושש במהירות המצופה.
בקשות המשכנתאות לרכישת דירות נותרות ברמות נמוכות היסטורית, למרות עלייה איטית בתקופה האחרונה. הנתונים האלה משקפים מצב שבו הקונים הפוטנציאליים מהססים לבצע רכישות, בשל תנאי שוק לא אטרקטיביים.
מכירות הבתים גם הן סובלות מקשיים. למרות עלייה במכירות הבתים הקיימים בחודש דצמבר, מכירות הבתים הממתינות צנחו בצורה חדה, מה שמטיל ספק בקצב הצמיחה בעסקאות הבתים.
מחירי הדיור ומשבר affordability
משבר מחירי הדיור עומד כאחד המכשולים המרכזיים לשוק. תשלומי המשכנתא לרוכשי בתים בפעם הראשונה מרחפים קרוב לרמה הגבוהה ביותר מאז שנות ה-80. הפער בין השערים השוררים לשערים האפקטיוויים על משכנתאות שכבר נחתמו גורם לצרכנים לראות את תנאי הקנייה כגרועים מאוד.
במהלך 12 החודשים האחרונים, מחירי הבתים הריאליים ירדו, עם סימנים ראשוניים להיפרעות ברבעון הרביעי של 2025. למרות הירידות, בעיית מחירי הדיור מרמזת שאין מקום לעליות מחירים משמעותיות בעתיד הקרוב.
תמונת ההיצע מגוונת. שיעור הדירות הפנויות נותר נמוך היסטורית, מה שמרמז שאין עודף בשוק. במקביל, מספר הבתים החדשים שהושלמו למכירה הגיע לשיא של 16 שנה.
מגזר הרב-משפחתי והגבלות ההגירה
במגזר הרב-משפחתי, שיעורי הדירות הפנויות עלו במהירות וכעת הם עולים במעט על רמות טרום-המגפה. עם זאת, מספר יחידות הרב-משפחתיות בבנייה עדיין גבוה ב-54% מפעילות השיא במהלך בום הדיור.
הגבלות ההגירה עלולות לסבך את המצב. מהגרים מהווים רבע ממשרות תעשיית הבנייה, והמאבק בהגירה עלול להגביל את היכולת להחיות בנייה במחירים סבירים.
מדיניות ממשלתית שמטרתה לשפר את מחירי הדיור מתמודדת עם אתגרים. הוראתו של הנשיא טראמפ לרכוש ניירות ערך מגובי משכנתאות בשווי 200 מיליארד דולר נועדה לצמצם את המרווחים בין שערי המשכנתאות לתשואות אגרות החוב הממשלתיות.
הזדמנויות באשראי מבוסס הון בית
נקודת האור הפוטנציאלית בשוק היא קווי האשראי על בסיס הון הבית שהחלו לצמוח שוב. שיעורי HELOC ירדו מ-10% בסוף 2023 ל-7.3% בפברואר 2026, מה שמצביע על אפשרות לשיפור במצב האשראי.
אמנם הירידה האחרונה בשערי המשכנתאות מעודדת לתקופה הקרובה, אך הדיור נותר "ילד בעייתי" עבור הכלכלה האמריקאית. המצב הנוכחי דורש פתרונות יצירתיים והתערבות מדינית לשיפור המצב.
הדוח מ-BCA Research מסכם כי השוק עדיין צריך להתמודד עם אתגרים משמעותיים כדי להפוך למנוע צמיחה כלכלי אמיתי. עם זאת, ישנם סימנים לשיפור, ויש צורך בהמשך מעקב והתערבות לשיפור המצב.
מסקנות וצעדים לעתיד
שוק הנדל"ן בארצות הברית מציב אתגרים רבים ליציבות כלכלית. עם זאת, ישנן גם הזדמנויות לשיפור. צעדים כגון מדיניות ממשלתית לשיפור מחירי הדיור, הרחבת האשראי על בסיס הון הבית, והתמודדות עם הגבלות ההגירה יכולים לסייע.
הבנת המצב הנוכחי והאתגרים הצפויים יכולים לסייע למקבלי ההחלטות ולמשקיעים לנווט את דרכם בשוק מורכב זה. למרות הקשיים, ישנם סימנים לשיפור, ויש לפעול בצורה מושכלת להתמודדות עם האתגרים.
העתיד של שוק הדיור בארצות הברית תלוי ביכולת להתמודד עם האתגרים הקיימים ולנצל את ההזדמנויות הקיימות. נדרשת השקעה מתמשכת ופתרונות יצירתיים כדי להשיב את השוק למסלול יציב ובר קיימא.
הקריירה החדשה שלך מעבר לפינה!
