שוק הדיור מתאושש? הנתונים מאותתים שמוקדם עדיין לחגוג

עליית העסקאות ביוני 2026 נשענת על יד שנייה, סבסוד ובסיס השוואה חלש - בעוד מלאי הדירות הלא-מכורות נותר גבוה.

היום ב-09:56 (כ׳ אלול תשפ״ו) |

אלי קאופמן

שוק הדיור מתאושש? הנתונים מאותתים שמוקדם עדיין לחגוג

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

המסקנה המעשית ברורה: מי שמחפש אישור שהשוק "מתאושש" ולכן זה הרגע לקפוץ לעסקה, לא ימצא אותו בנתונים העדכניים. העלייה במספר העסקאות הכולל ביוני 2026, ל-8,810 דירות לפי נתוני הלמ"ס, נשענת בעיקר על שוק היד השנייה ועל השוואה לחודש חלש במיוחד אשתקד, ולא על התעוררות אמיתית בביקוש לדירות חדשות מקבלנים. מכירות הקבלנים בשוק החופשי עדיין נמוכות ב-18% לעומת יוני 2024, לפי סקירת אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, ומלאי הדירות הלא-מכורות נותר קרוב לשיא. מי ששוקל לרכוש דירה בחודשים הקרובים צריך להבין את ההבדל בין "יש יותר עסקאות" לבין "השוק חזר לאיתנו" – אלה שני דברים שונים לגמרי.

מה באמת קרה ביוני 2026

הנתון שקפץ לכותרות הוא סך העסקאות: כ-8,810 דירות נמכרו ביוני, מתוכן כ-3,670 דירות חדשות וכ-5,140 דירות מיד שנייה, על פי נתוני הלמ"ס שפורסמו ב-TheMarker. במבט ראשון זה נשמע כמו שוק שמתעורר. אבל כשמפרקים את המספר לגורמים, התמונה משתנה. חלק לא מבוטל מהדירות החדשות, כשליש מהן ליתר דיוק, נמכר במסגרת תוכניות סבסוד ממשלתי ולא בשוק החופשי הרגיל. כלומר, חלק מהעסקאות האלה לא נובע מהחלטה כלכלית "רגילה" של רוכש שמעריך שהשוק אטרקטיבי, אלא ממנגנון מדיניות שמעניק הטבת מחיר.

נתון דומה עולה מחודש מאי 2026, שבו נמכרו כ-8,350 דירות, מהן 44.3% חדשות ו-55.7% יד שנייה, כאשר כ-32.5% מהדירות החדשות נמכרו בסבסוד, לפי נתוני הלמ"ס שפורסמו באתר אייס. כלומר מדובר לא בתופעה חד-פעמית של חודש אחד, אלא במגמה עקבית של כמה חודשים ברציפות שבה חלק משמעותי מהמכירות "החדשות" תלוי בתמיכה ממשלתית.

קבלנים מול יד שנייה – שני שווקים שונים לגמרי

כדי להבין את השוק צריך להפריד בין שני פלחים שמתנהגים אחרת לגמרי. מכירות הקבלנים בשוק החופשי (בלי סבסוד) ביוני 2026 היו נמוכות ב-18% לעומת יוני 2024, כך על פי סקירת אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר שדווחה בביזפורטל. כשמסתכלים על מכירות הקבלנים כולל סבסוד, מקבלים תמונה מטעה יותר: 3,593 דירות נמכרו ביוני, קפיצה של 84% מיוני 2025 – אבל זה נובע מכך שיוני 2025 היה חודש חריג בשפל שלו. לעומת יוני 2024, אין שינוי בפועל, ומול מאי 2026 יש אפילו ירידה קלה של 1%. במילים אחרות, מדובר בהשוואה לבסיס נמוך שיוצרת אשליה של קפיצה, כשבפועל הרמה נשארת שטוחה.

בפלח היד השנייה המצב שונה. עסקאות אלה עלו ב-12% ביוני 2026 לעומת יוני 2024, אבל הרמה המוחלטת – כ-5,140 דירות – נחשבת לאחת הנמוכות ביותר בעסקאות יד שנייה בחודשי יוני מאז שנות האלפיים, לפי אותה סקירה. כלומר גם העלייה הזו היא עלייה מנקודת שפל היסטורית, ולא סימן להתאוששות אמיתית בביקוש. מי שמעוניין להבין את הרקע לתופעה הזו יכול למצוא הרחבה במאמר שעוסק בכך שמכירת דירות מיד שנייה צנחה בכ-38% בתוך חודש באחד החודשים הקודמים.

המלאי שלא זז

הנתון שאולי חשוב יותר מכל מספר עסקאות בודד הוא כמות הדירות שממתינות למכירה. בסוף פברואר 2026 עמד מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה על 85,920 יחידות, המהוות היצע של 31.7 חודשי מכירה בקצב הנוכחי, לפי נתוני הלמ"ס שפורסמו בכלכליסט. המשמעות: גם אם הקבלנים היו ממשיכים למכור בקצב הנוכחי בלי לבנות דירה חדשה אחת, היה לוקח להם כמעט שלוש שנים לרוקן את המלאי הקיים. זה נתון שמצביע על עודף היצע משמעותי, ולא על שוק שסובל ממחסור שדוחף מחירים כלפי מעלה.

חשוב לומר בבירור: אין נתון עדכני ומאומת על היקף המלאי לחודשים יוני-יולי 2026 עצמם, כך שאי אפשר לדעת אם הפער הזה הצטמצם או התרחב מאז פברואר. אבל גם אם הוא הצטמצם קצת, מדובר בפער כה גדול שקשה להניח שהוא נסגר בתוך כמה חודשים. עודף היצע בסדר גודל כזה משנה את מאזן הכוחות בין קונים למוכרים: קבלן שיושב על מלאי גדול נוטה יותר להתפשר על מחיר, לתת הנחות או להציע תנאי תשלום נוחים יותר, כדי לא להמשיך לשלם מימון על דירות שלא נמכרות.

עליית העסקאות ביוני 2026 נשענת על יד שנייה, סבסוד ובסיס השוואה חלש - בעוד מלאי הדירות הלא-מכורות נותר גבוה. — תמונה: הופקה באמצעות בינה מלאכותית

המשיכו לקרוא בנושא נדל”ן בישראל

מה קורה במחירים ובביטולי עסקאות

ברבעון האחרון של 2025 נרשמה עלייה חדה יחסית במדד מחירי הדיור של הלמ"ס – כ-0.8%-0.9% בנובמבר-דצמבר, הגבוהה ביותר מאז דצמבר 2024. אבל במבט שנתי, העלייה המצטברת ב-12 החודשים האחרונים עומדת על כ-0.4% בלבד, נתון זניח כמעט, לפי סקירת מדד מחירי הדיור שפורסמה בynet. הפער הזה בין העלייה החודשית החדה לעלייה השנתית האפסית ממחיש שאין מגמה ברורה אחת, אלא תנודתיות שקשה להסיק ממנה מסקנות ארוכות טווח.

היבט נוסף שמעיב על התמונה החיובית לכאורה הוא ביטולי עסקאות מול קבלנים, תופעה שדורשת מעקב נפרד מנתוני המכירות הכוללים. מחיר העסקה הממוצע גם עלה ביוני, אבל זה לא בהכרח מעיד על ביקוש בריא – ייתכן שהוא פשוט משקף שינוי בתמהיל הדירות שנמכרות (יותר דירות יקרות, פחות דירות קטנות וזולות). כאשר תמהיל העסקאות משתנה, ממוצע המחיר יכול לעלות בלי שמחירה של דירה בודדת השתנה בכלל – וזו נקודה שחשוב לזכור לפני שמסיקים מהעלייה במחיר הממוצע על התייקרות כללית בשוק.

המשכנתאות מספרות סיפור אחר

בחודש יוני ניטלו משכנתאות בהיקף של כ-11.05 מיליארד שקל, ו-10.2 מיליארד שקל בניכוי מחזורים, לפי ניתוח אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסם במאקו/N12. הנתון הזה עשוי להיראות כמו סימן להתעוררות, אבל באוצר עצמם מזהירים שהוא לא בהכרח מעיד על ביקוש חדש – הוא משקף בעיקר מימוש עסקאות שנחתמו כבר קודם. כלומר יש פער זמן בין החתימה על העסקה לבין לקיחת המשכנתא בפועל, ולכן נתון המשכנתאות של חודש מסוים משקף החלטות רכישה שהתקבלו חודשים קודם לכן, ולא בהכרח את מצב הרוח הנוכחי של הרוכשים.

בהקשר הזה נתון חודשי בודד אינו מאפשר לזהות מגמה אמיתית, ורק מעקב אחר כמה חודשים רצופים מספק תמונה אמינה. מי שמנסה לתזמן רכישת דירה על סמך "גל התאוששות" אחד עלול לגלות בעוד כמה חודשים שהמגמה התהפכה שוב.

מה זה אומר בפועל לרוכש דירה

עבור מי שקורא את הכתבה מתוך שיקול פרקטי – האם זה הזמן לקנות – התמונה המורכבת אומרת כמה דברים. ראשית, עודף ההיצע הגדול (85,920 דירות בסוף פברואר 2026, הנתון האחרון הידוע) מעניק לרוכשים כוח מיקוח מסוים מול קבלנים, שכן אלה מעוניינים למכור מלאי שעומד על המדף חודשים ארוכים. שנית, העובדה ששליש מהדירות החדשות נמכרות בסבסוד ממשלתי מרמזת שבלי המנגנון הזה, שוק הדירות החדשות היה חלש עוד יותר ממה שהוא נראה. שלישית, מגמת ביטולי העסקאות מצביעה על כך שגם רוכשים שכבר חתמו, מהססים או נתקלים בקשיי מימון שגורמים להם לסגת.

מי שמעוניין בהיבט הרחב יותר של המדיניות שמעצבת את השוק הזה – כולל תוכניות הסבסוד שמשפיעות על נתח משמעותי מהעסקאות – יכול לקרוא בהרחבה במאמר על מענקים ממשלתיים כמנוע צמיחה לשוק הדיור. חשוב לזכור: אין כאן המלצה לקנות או להימנע מקנייה, אלא הבנה של המנגנון – עסקה שנתמכת בסבסוד היא הימור שונה מעסקה בשוק חופשי, כי היא תלויה בהמשך קיומה של אותה תוכנית ממשלתית.

איך לקרוא את הנתונים הבאים

כדי לא להיתפס שוב לאשליית "ההתאוששות", כדאי לעקוב אחרי כמה מדדים ולא אחד. ראשית, לבדוק את מכירות הקבלנים בשוק החופשי בלבד (בלי סבסוד) ולהשוות לשנה קודמת, לא רק לחודש קודם. שנית, לעקוב אחרי מלאי הדירות הלא-מכורות, שהוא אולי המדד הכי אמין למאזן כוחות בין קונים למוכרים. שלישית, לשים לב למגמת ביטולי העסקאות – עלייה בהם מרמזת על שבריריות בעסקאות שכבר נחתמו. מי שרוצה רקע נוסף על הדינמיקה הזו יכול לעיין במאמר שבודק איך תדעו אם שוק הנדל"ן מתקרר, שמציע כלים דומים לזיהוי מגמות אמיתיות.

האם מחירי הדירות ירדו ב-2026?

אין לכך תשובה חד-משמעית בנתונים הקיימים. מדד מחירי הדיור עלה ב-0.4% בלבד ב-12 החודשים האחרונים לפי הלמ"ס, נתון כמעט שטוח, בעוד שבחודשים בודדים (נובמבר-דצמבר 2025) נרשמו עליות חודשיות חדות יותר. התמונה מעורבת ולא מצביעה על מגמה ברורה של ירידה או עלייה חדה בטווח הקרוב. כפי שהוסבר לעיל, גם עליית המחיר הממוצע לעסקה לא בהכרח משקפת התייקרות אמיתית, אלא עשויה לנבוע משינוי בתמהיל הדירות הנמכרות.

למה מספר העסקאות עולה אם השוק לא באמת מתאושש?

העלייה נובעת בעיקר משוק היד השנייה ומהשוואה לחודשים חלשים במיוחד ב-2025, לצד עסקאות דירות חדשות שנתמכות בתוכניות סבסוד ממשלתי ולא בביקוש חופשי טהור. מכירות הקבלנים בשוק החופשי עצמו עדיין נמוכות משמעותית לעומת 2024, וגם העלייה בפלח היד השנייה מגיעה מנקודת שפל היסטורית ולא מהתעוררות אמיתית בביקוש.

האם כדאי לחכות עוד לפני רכישת דירה?

זו החלטה אישית שתלויה בנסיבות של כל רוכש ואין בכתבה זו ייעוץ פיננסי. מה שניתן לומר על בסיס הנתונים הוא שהיצע הדירות הלא-מכורות עדיין גבוה יחסית וביטולי העסקאות במגמת עלייה, נתונים שכדאי לקחת בחשבון בבניית כל שיקול דעת עצמאי.