הקניית בעלות מרמ"י: מי מקבל את הבעלות בחינם, מי משלם וכמה זה חוסך

מי זכאי לקבל בעלות מלאה על הקרקע מרמ"י ללא תשלום, מי נדרש לשלם על יתרת שטח, וכמה זה חוסך בדמי היתר.

היום ב-23:41 (כ״ד אלול תשפ״ו) |

אלי קאופמן

הקניית בעלות מרמ"י: מי מקבל את הבעלות בחינם, מי משלם וכמה זה חוסך

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

אם הדירה שלכם רשומה ברמ"י כבנייה רוויה מהוונת, מגיע לכם לקבל את הבעלות המלאה בקרקע בלי לשלם שקל, ולא כדאי לוותר על זה. הפטור הזה חל בכל הארץ ובלי הגבלת שטח, ומעבר לחיסכון המיידי הוא חוסך תשלומים עתידיים של עשרות ומאות אלפי שקלים בכל פעם שתרצו להרחיב, לשנות ייעוד או לבקש שימוש חורג. מי שגר בבית צמוד קרקע צריך לבדוק את שטח המגרש ואת מיקומו לפני שהוא מניח שהפטור חל גם עליו, כי שם התמונה מורכבת יותר ותלויה בסף שטח ובאזור המדינה.

מה זה בכלל אומר להיות "חוכר מהוון"

רוב הקרקע בישראל בבעלות המדינה, ורמ"י מנהלת אותה בשם הציבור. מי שגר על קרקע כזו הוא בפועל חוכר, לא בעלים, גם אם הוא קרא לדירה "שלו" כל חייו. תנאי מוקדם לקבלת בעלות בלי תשלום הוא שהנכס מהוון, כלומר ששולמו כבר מלוא דמי החכירה השנתיים עד תום תקופת החכירה הנוכחית, כפי שמפרטת רמ"י בעמוד השאלות הנפוצות שלה שעודכן ב-2024. אם שילמתם דמי היוון בעבר, כשקניתם את הדירה או כשעשיתם עסקה מול הרשות, סביר שאתם כבר עומדים בתנאי הזה. אם לא, כדאי לבדוק את סטטוס הנכס ברמ"י לפני שממשיכים הלאה, כי בלי היוון כל הדיון על בעלות חינם פשוט לא רלוונטי. הבנת ההבדל בין מצב של חכירה רגילה לבין מצב של היוון היא הבסיס לכל שאר הדיון במאמר הזה, ומי שלא בטוח לגבי הסטטוס של הנכס שלו טוב שיעשה את הבירור הזה לפני שהוא ממשיך לקרוא על תנאי הזכאות הספציפיים.

בבנייה רוויה: בעלות בחינם, בלי תלות בגודל או במיקום

הכלל הכי ברור במנגנון נוגע לדירות בבתים משותפים. נכס בבנייה רוויה מהוונת למגורים זכאי להקניית בעלות ללא תשלום בכל רחבי הארץ, וללא הגבלת שטח, כפי שנקבע במפורש בעמוד השאלות הנפוצות של רמ"י. זה אומר שבין אם הדירה נמצאת בתל אביב, בירושלים או ביישוב פריפריאלי, ובין אם מדובר בדירת שני חדרים או בפנטהאוז, הזכאות זהה: קבלת בעלות מלאה בלי תמורה כספית. ההליך הפרקטי מוסדר בנוהל 90.01B, שמסדיר את הקניית הבעלות או שדרוג זכות החכירה, בתמורה וללא תמורה, כאשר שטח הנכס אינו עולה על דונם, לפי הנוסח המעודכן של הנוהל עצמו. מרבית דירות המגורים בבנייה רוויה נכנסות בקלות בגבול הזה, ולכן עבור רוב בעלי הדירות בערים ובשכונות המגורים המרכזיות מדובר בהליך פשוט יחסית שאינו כרוך בבדיקות מורכבות של שטח או מיקום.

בצמודי קרקע: הפטור תלוי בשטח המגרש ובאזור המדינה

מי שגר בבית פרטי, בקוטג' או בדו-משפחתי צריך לעצור רגע לפני שהוא מניח שהחוק חל עליו באותה מידה. נכס צמוד קרקע זכאי לבעלות ללא תשלום כאשר שטח המגרש אינו עולה על 280 מ"ר במרכז הארץ, כפי שנקבע בנוהל 90.01B. מי שגר באזור עדיפות לאומית או בקו העימות מקבל תנאים נדיבים בהרבה: שם הפטור המלא, לפי אותו נוהל, חל עד שטח מגרש של 3 דונם, כלומר פי יותר מעשרה מהסף במרכז. ההבדל הזה משקף מדיניות מכוונת של עידוד התיישבות באזורי פריפריה, אבל הוא גם יוצר בלבול אצל בעלי נכסים שלא תמיד יודעים תחת איזו הגדרה הם נופלים. חשוב להדגיש שאין נתון מדויק ועדכני לגבי הגבולות המלאים בין הגדרות "אזור עדיפות לאומית א'" ו"ב'", והדרך היחידה לוודא את הסיווג המדויק של מגרש ספציפי היא בדיקה מול המפה העדכנית של רמ"י.

מי ששטח המגרש שלו עולה על הסף הרלוונטי לא נשאר בלי אפשרות לקבל בעלות, אבל הוא כבר לא מקבל אותה בחינם. עבור יתרת השטח מעבר לסף נדרש תשלום, ולפי דוח מבקר המדינה משנת 2018 בעניין עבודת המטה של מועצת מקרקעי ישראל, כבר בהחלטה מיולי 2014, שאושרה אז על ידי שר האוצר יאיר לפיד, נקבע שחוכרי בתים צמודי קרקע שלא שילמו תמורה מלאה בעבר יוכלו לרכוש את מלוא הבעלות בתשלום מופחת במידה ניכרת ביחס למה שנדרש קודם לכן. זה שינוי משמעותי בעיקרון, אבל לגבי הנוסחה המדויקת של התשלום המדורג, כלומר כמה בדיוק משלמים על כל מ"ר עודף, אין כרגע נתון רשמי ומפורט שניתן להסתמך עליו. מי שנמצא במצב הזה צריך לפנות ישירות לרמ"י ולקבל הצעת מחיר פרטנית לפי הנכס שלו.

מי זכאי לקבל בעלות מלאה על הקרקע מרמ"י ללא תשלום, מי נדרש לשלם על יתרת שטח, וכמה זה חוסך בדמי היתר. — תמונה: הופקה באמצעות בינה מלאכותית

נכסי תעסוקה: כלל שונה לגמרי

מי שמחזיק בנכס מסחרי או תעשייתי לא נהנה מאותו פטור רחב שניתן במגורים. נכס תעסוקה באזור עדיפות לאומית א', עוטף עזה, שדרות רבתי או קו העימות זכאי לבעלות ללא תשלום רק עד שטח של 10 דונם, ואפילו זה לא חל על מסחר ותיירות בטווח של עד קילומטר מקו החוף, לפי נוהל 90.01B. במרכז הארץ ובאזורים שאינם מוגדרים כעדיפות לאומית, הקניית הבעלות בנכסי תעסוקה כפופה לתשלום תמורה בכפוף לתנאים מסוימים, בשונה לחלוטין מהפטור המלא שקיים במגורים. בעלי עסקים ובעלי מבנים מסחריים צריכים להיכנס למנגנון הזה בעיניים פקוחות, ולהבין שהעיקרון של "בעלות בחינם" רלוונטי בעיקר לדיור, לא לנדל"ן מניב. ההבחנה הזו חשובה במיוחד למי ששוקל לרכוש נכס מסחרי או תעשייתי מתוך הנחה מוטעית שאותם תנאי פטור שחלים על דירות מגורים יחולו גם עליו.

המשיכו לקרוא בנושא שמאות מקרקעין

למה בעלות שווה הרבה יותר מאשר רק "נייר על שם שלכם"

ההיבט שהכי משנה את התמונה הכלכלית הוא לא הבעלות עצמה אלא מה שהיא חוסכת בעתיד. דירה הרשומה ברמ"י כדירה בבנייה רוויה מהוונת פטורה מהגשת תוכניות לרמ"י ומתשלום דמי היתר עבור תוספות בנייה, לפי עמוד השאלות הנפוצות של הרשות. המשמעות היא שכל עוד אתם חוכרים בלבד, כל שינוי בזכויות הבנייה שלכם, אפילו תוספת קטנה, עובר קודם כל דרך אישור רמ"י ותשלום דמי היתר, ואלה יכולים להיות סכומים כבדים.

דוגמה שפורסמה בכלכליסט ממחישה את זה היטב: בעל זכויות חכירה בשטח 175 מ"ר שביקש היתר להגדלת זכויות הבנייה שלו ל-290 מ"ר, בלי שרכש את הבעלות קודם, חויב בתשלום דמי היתר של כ-200,000 שקל, כך דיווחה עו"ד מורן גור במאי 2020. מקרה קיצוני יותר שתועד בכלכליסט נגע לבקשה לשימוש חורג ממבנה תעשייה לאירועים לתקופה של חמש שנים, שהביאה לחיוב של רמ"י בסכום של מיליון וחצי שקל, לפי דיווח של השמאית והמשפטנית תמר אברהם ממאי 2023. שני המקרים ממחישים שהחוסך האמיתי ברכישת בעלות הוא לא במעמד המשפטי אלא במניעת חשיפות עתידיות שיכולות להיות משמעותיות בהרבה מעלות הרכישה עצמה, אם בכלל נדרש תשלום.

מי שמתכנן שיפוץ, תוספת בנייה, הסבת יחידת דיור להשכרה, או שינוי ייעוד כלשהו בעתיד, כדאי לו לבדוק את סטטוס הבעלות בנכס לפני שהוא מתחיל בתהליכי תכנון, כי מסלול קבלת ההיתר יכול להיראות שונה לגמרי אם הבעלות כבר בידיו.

מה קורה אם מחליטים לא לקחת את הבעלות

נקודה שלא כולם יודעים: קבלת הבעלות היא זכות ולא חובה. חוכרים יכולים לסרב להצעת רכישת הבעלות גם כשהיא מוצעת ללא תמורה כלל, ולהישאר במעמד של חוכר, כפי שמצוין במפורש במדריך "בקשה לרכישת זכות הבעלות במקרקעין" שפרסמה רמ"י ועודכן באוגוסט 2024. בפועל, רוב בעלי דירות בבנייה רוויה לא ימצאו סיבה טובה לוותר על בעלות חינם, אבל בעלי נכסים צמודי קרקע שנדרשים לשלם על יתרת שטח, או בעלי נכסי תעסוקה שנדרשים לתשלום משמעותי, לפעמים בוחרים להישאר במעמד הקיים אם התשלום הנדרש לא מתגמד לעומת הערך שהם מקבלים בתמורה. ההחלטה הזו תלויה בתכניות העתידיות של הבעלים לגבי הנכס, בסכום הנדרש, ובשאלה עד כמה סביר שהם יזדקקו להיתרי בנייה או לשינויי ייעוד בעתיד הנראה לעין.

כדאי גם לזכור שהרפורמות בתחום הזה לא תמיד מיושמות באופן אחיד, וכפי שציינה כלכליסט במאמר שבחן מדוע גורמים פרטיים ועסקיים ממשיכים לשלם לרמ"י חרף הרפורמה, המנגנון בפועל מורכב יותר ממה שנשמע על הנייר, ולא כל בעל זכויות נהנה מהפטור המלא שהחוק מתאר. לכן הצעד הראשון תמיד צריך להיות בירור פרטני מול הרשות עצמה, לא הסתמכות על כללי אצבע.

מה זה אומר בפועל למי שמתלבט

מי שדירתו בבנייה רוויה מהוונת ומעולם לא ביקש את הבעלות פשוט משאיר על השולחן זכות שאין לה עלות, ובנוסף חושף את עצמו לתשלומי דמי היתר עתידיים שיכולים להסתכם במאות אלפי שקלים, כפי שהראו המקרים שפורסמו. מי שגר בבית צמוד קרקע צריך קודם כל לברר מהו שטח המגרש שלו ובאיזה אזור מדינה הוא מסווג, כי ההבדל בין 280 מ"ר לבין 3 דונם משפיע ישירות על השאלה אם מדובר בהליך חינמי או בהליך שדורש תשלום. לגבי הסכום המדויק שנדרש בתשלום המדורג, אין נכון להיום נוסחה רשמית שפורסמה במלואה, כך שכל מי שנמצא מעבר לסף השטח צריך לפנות לרמ"י ולקבל הצעת מחיר אישית לנכס שלו לפני שהוא מקבל החלטה. בכל מקרה, ההבדל בין המסלולים הוא לא רק כספי אלא גם תפעולי: מי שמקבל בעלות מלאה חוסך גם את הזמן והבירוקרטיה הכרוכים בפנייה לרמ"י בכל פעם שהוא רוצה לבצע שינוי בנכס.

איך יודעים אם הנכס מהוון או לא?

הדרך הבטוחה ביותר היא לבדוק ברמ"י את היסטוריית התשלומים של הנכס, שכן תנאי הבסיס לקבלת בעלות ללא תשלום הוא שכבר שולמו מלוא דמי החכירה השנתיים עד תום תקופת החכירה. מי שקנה דירה מקבלן או בעסקת יד שנייה בעשורים האחרונים לרוב כבר עומד בתנאי הזה, אבל אין תחליף לבדיקה מול הרשות עצמה בטרם פותחים בהליך. במקרים רבים ניתן לברר את הסטטוס באמצעות פנייה מקוונת, ורק אם יש אי-בהירות נדרש מעורבות נוספת של אנשי מקצוע.

האם צריך לשלם לעורך דין כדי להגיש בקשה לרכישת בעלות?

ההליך עצמו מוגדר ומפורט במדריך הרשמי של רמ"י לרכישת זכות הבעלות, וניתן להגיש אותו ישירות מול הרשות. עם זאת, במקרים מורכבים, במיוחד כאשר מדובר בתשלום עבור יתרת שטח או בנכסי תעסוקה, ליווי משפטי או שמאי יכול לסייע בהערכת הכדאיות הכלכלית של העסקה מול הרשות. ככל שהנכס פשוט יותר מבחינת שטח וסיווג, כך פוחת הצורך בליווי מקצועי נרחב, ומי שנכסו נכנס בבירור תחת הפטור המלא יכול לרוב להסתפק בהגשה עצמאית של הבקשה.

מה קורה אם כבר קיבלתי היתר בנייה ושילמתי דמי היתר, ורק אחר כך רכשתי בעלות?

המקרים שפורסמו מלמדים שדמי ההיתר משולמים בזמן אמת מול רמ"י כתנאי לאישור הבקשה, ואין להם קשר רטרואקטיבי לרכישת בעלות מאוחרת יותר. מי שרוצה להימנע מתשלומים כאלה בעתיד צריך לבחון את סוגיית הבעלות לפני שהוא פונה בבקשה חדשה להיתר, ולא אחרי. כלומר, הסדר הפעולות חשוב: מי שמקדים ובודק את סטטוס הבעלות שלו לפני כל בקשת היתר עתידית חוסך לעצמו את הסיכון לתשלום כפול או מיותר.