ולדימיר בליאק: "לרסק את הרגולציה" — מה זה אומר לקצב אישור הדירות

בליאק מציע לבטל מחצית מהרגולציה בתכנון ובנייה — אך בלי לוח זמנים חקיקתי, ההשפעה על קצב אישור הדירות נותרת תרחיש.

היום ב-11:54 (ז׳ תשרי תשפ״ז) |

אלי קאופמן

ולדימיר בליאק: "לרסק את הרגולציה" — מה זה אומר לקצב אישור הדירות

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

תמונה ראשית — צילום מסך: באדיבות ערוץ כנסת 99 · רקע: Unsplash

ח"כ ולדימיר בליאק הכריז בכנס "נדל"ן בקלפי" של נדל"ן מדיה כי הוא פועל "לרסק את הרגולציה" בתכנון ובבנייה, והציג נוסחה מספרית לא שגרתית: 50% מהרגולציה הקיימת לבטל כליל, 30% להעביר לדיגיטל, ו-20% בלבד להשאיר כרגולציה אמיתית. למי שממתין לדירה, בשוק שבו יזמים ובעלי מקצוע כמו מנכ"ל בסט ייזום אסף סימון מתריעים על פער בין קצב אישור תוכניות לקצב מסירת המפתחות בפועל, המשמעות המעשית היא שהשעון שמפריד בין הכרזה על פרויקט לבין מסירת דירה עומד להיות נושא מרכזי בשיח הפוליטי הקרוב — אבל בלי לוח זמנים או מנגנון חקיקה מוגדר, וזו בדיוק הנקודה שרוכשי דירות צריכים להבין לפני שהם בונים על ההבטחה תוכנית פיננסית.

מה בליאק בעצם הציע

הנוסחה של בליאק אינה הצהרת כוונות מהסוג שרגילים לשמוע בכנסי נדל"ן. היא מנסה לחלק את מצאי החוקים, התקנות וההנחיות שחלים על תכנון ובנייה לשלוש קטגוריות ברורות: מחצית שאותה הוא מבקש לבטל לחלוטין, שליש שיועבר לתהליך דיגיטלי (למשל טפסים, אישורים ובדיקות שכיום נעשים באופן ידני וגורמים לעיכובים משרדיים), וחמישית בלבד שתישאר כרגולציה מהותית — כזו שמטרתה הגנה על בטיחות, תכנון עירוני תקין או זכויות דיירים. כך מסר ישראל היום. בליאק הוסיף וקרא להקמה מחודשת של קבינט הדיור כגוף פעיל בממשלה הבאה, מעבר למוסד סמלי.

הבעיה המעשית היא שאין נכון לעכשיו פירוט רשמי כיצד הנוסחה הזו תתורגם לחוק, תקנה או נוהל קונקרטי, ואין שום גוף רגולטורי שהתחייב ללוח זמנים. במילים אחרות — יש כאן כיוון מדיני מוצהר, לא רפורמה שכתובה על הכתב ומחכה להצבעה. עבור מי ששוקל לרכוש דירה בפרויקט שנמצא עדיין בשלבי תכנון, זה אומר שההכרזה כרגע היא איתות פוליטי ולא בסיס לתזמון החלטת רכישה. ההבחנה הזו חשובה במיוחד למי שמתכנן לוח זמנים מדויק לרכישה, שכן הסתמכות על הבטחה מדינית ללא מנגנון יישום עלולה ליצור פער בין הציפייה למציאות.

למה זמן האישור חשוב לכיס שלך

כל חודש שפרויקט "תקוע" בהליכי אישור הוא חודש שבו היזם נושא בעלויות מימון, שכר טרחה של אנשי מקצוע והחזרי הלוואות ליווי בלי הכנסה ממכירות. עלויות אלו מתגלגלות בסופו של דבר למחיר הדירה. גם רוכש שכבר חתם על חוזה נחשף לסיכון: עיכוב בקבלת היטלי פיתוח, אישורי בנייה או טאבו דוחה את מועד המסירה, ולעיתים גם מגדיל את הפער בין הריבית שנקבעה בזמן החתימה לבין הריבית שתהיה רלוונטית במועד קבלת המשכנתא בפועל. מי שרוצה להבין את המכניקה הפיננסית שמאחורי לוחות הזמנים האלה יכול להיעזר במאמר בנושא דוח האפס והלחץ של הבנקים על יזמים לעדכן רווח חזוי, שמסביר איך עיכובים ושינויי תמחור משפיעים על כלכליות הפרויקט.

סימון, מנכ"ל בסט ייזום, ניסח את הבעיה בצורה חדה: יש כיום "מירוץ" בוותמ"ל לאישור תוכניות, אך חלק לא מבוטל מהתוכניות המאושרות אינן כלכליות בפועל. כך לפי ישראל היום. כלומר — אישור מהיר על הנייר לא בהכרח מתורגם לפרויקט שיוצא לדרך, כי ברגע שהתוכנית מאושרת אך לא רווחית ליזם, היא נשארת על המדף. זו אחת הסיבות לפער שבליאק והמגזר מנסים להצביע עליו: לא חוסר תוכניות, אלא חוסר יכולת לממש אותן.

דוגמה מהשטח: קיצוץ יחידות ברחובות

מקרה שמדגים את המורכבות התכנונית עלה בוועידת הנדל"ן של TheMarker ובנק ירושלים: בוותמ"ל קוצצו כ-300 יחידות דיור מתוך 1,700 בפרויקט ברחובות, בעקבות מגבלת גובה, כך לפי TheMarker. לכאורה זה נשמע כמו סתירה למאמצי הגברת ההיצע, אבל מינהל התכנון טען שהמהלך דווקא שיפר את כלכליות הפרויקט. כאן בדיוק נמצא המתח שבליאק מנסה להתמודד עמו: רגולציה יכולה גם לצמצם היצע וגם לשפר את הסבירות שהפרויקט בכלל ייצא לפועל וייגמר בזמן. "לרסק" רגולציה בלי לבחון כל מקרה לגופו עלול לפגוע בדיוק במקרים שבהם ההתערבות הרגולטורית שירתה בסופו של דבר את הפרויקט.

בליאק מציע לבטל מחצית מהרגולציה בתכנון ובנייה — אך בלי לוח זמנים חקיקתי, ההשפעה על קצב אישור הדירות נותרת תרחיש. — צילום מסך: באדיבות ערוץ כנסת 99 · רקע: Unsplash

המשיכו לקרוא בנושא נדל”ן בישראל

סמוטריץ': "הריבית צריכה להמשיך ולרדת" — מה עוד הורדת ריבית תעשה למשכנתאות ולביקוש לדירות

15/09/26 | מערכת אפיק

נדל”ן בישראל

פיצול מנהלי וביקוש עולה: שני לחצים על ההיצע

סימון הצביע גם על מבנה הממשל המקומי כגורם מרכזי לחוסר הוודאות: בישראל יש כ-10 מיליון תושבים לצד כ-250 רשויות מקומיות, ולטענתו הפיצול הזה מגדיל את הסחבת ואת חוסר הוודאות בתכנון, כך דיווח ישראל היום. כל רשות מקומית מפעילה ועדות תכנון, גבייה של אגרות והיטלים ולעיתים גם דרישות בנייה משלה, כך שיזם שפועל בכמה רשויות במקביל נחשף למכפלה של תהליכי אישור שונים במקום נוהל אחיד. זה מסביר חלק מהפער בין אישור תוכנית ארצית או מחוזית לבין מימושה בפועל ברמת המגרש הבודד.

לצד הפיצול המנהלי, יש גם לחץ מכיוון הביקוש: נגיד בנק ישראל אמיר ירון ציין שמכירות הדירות החדשות עלו בחודשים האחרונים בכ-30%, אך עדיין אינן ברמה גבוהה, כך לפי TheMarker. עלייה במכירות בלי גידול מקביל בקצב האישורים והמסירות יכולה להצר עוד יותר את ההיצע הזמין ולתת דחיפה למחירים, גם אם הביקוש עצמו לא חוזר לשיאים. שילוב של פיצול מנהלי איטי מצד אחד וביקוש מתעורר מצד שני יוצר בדיוק את הלחץ שבליאק וגורמים נוספים בענף מנסים להתמודד איתו. מי שרוצה לעקוב אחר ההשפעות הרחבות יותר של המצב הכלכלי הכולל על מחירי הדיור יכול לקרוא בהרחבה במאמר על מחירי הדירות והשפעות השוק הכלכלי עליהם.

הצעת השכירות ארוכת הטווח כמבחן אמון

נשיא התאחדות הקבלנים רוני בריק העלה כיוון משלים: בניית 100 אלף יחידות דיור להשכרה בין גדרה לחדרה, בשכר דירה של כ-2,500 שקל לחודש למשך עשר שנים לזוגות צעירים, כך לפי ynet. בריק התנה את המהלך בהקמת קבינט דיור ותשתיות עם תוכנית חמש-שנתית, והזהיר: לצורך תוכנית כזו נדרשת ודאות ותכנון לחמש שנים, אחרת "אנחנו נלך אחורה". הצעה כזו, כמו הנוסחה של בליאק, תלויה ביכולת הפוליטית והמנהלית לשמור על עקביות רגולטורית מעבר לקדנציה אחת — נקודה שמחברת בין שני הכיוונים: גם צמצום רגולציה וגם תוכנית דיור ארוכת טווח דורשים המשכיות רגולטורית לאורך זמן, מעבר לקדנציה בודדת. מי שכבר נמצא בתהליך רכישה ומתמודד עם אי-הוודאות שנוצרת מהצהרות מדיניות שכאלה, יכול למצוא כלים מעשיים להתמודדות עם התנודתיות בשוק במאמר התמודדות עם תנודתיות בשוק הדירות, שם מרוכזים כלים לניתוח פערים בין הצהרות מדיניות למציאות בשטח.

מה אין לנו עדיין — והפער שכל רוכש צריך להכיר

חשוב להיות מדויקים לגבי מה שכרגע קיים ומה שנשאר בגדר כוונה. אין נתון רשמי ממינהל התכנון, מרשות מקרקעי ישראל או מהלמ"ס על זמן האישור הממוצע הנוכחי של פרויקטים, כך שאין דרך למדוד את היעד המוצע של בליאק כנגד מצב קיים מספרי. באופן דומה, אין נתון מדויק על מספר יחידות הדיור שתקועות כרגע בהליכי אישור או על משך הזמן הממוצע שעובר בין אישור תוכנית למסירת דירות בפועל. בלי הבסיס הזה, קשה לדעת אם קיצוץ 50% מהרגולציה יקצר את התהליך בחודשים או בשנים, ומה יהיה המחיר מבחינת בטיחות, תכנון עירוני או שקיפות מול הציבור. בליאק הצהיר: "אנחנו הולכים על זה בכל הכוח – לרסק את הרגולציה". עם זאת, כל עוד חסר לוח זמנים חקיקתי מפורט, המילים האלה נשארות בגדר יעד מדיני, ולא תוכנית עבודה שאפשר לתכנן לפיה רכישת דירה.

מה זה אומר בפועל לתכנון הרכישה שלכם

עבור רוכש דירה מהיד השנייה, ההשפעה המיידית של הצהרות כאלה קטנה — השוק הקיים כבר נבנה ואושר. אבל מי ששוקל דירה מקבלן בפרויקט שנמצא עדיין בשלבי תכנון או ותמ"ל, כדאי שיבין שכל הבטחה לקיצור זמני אישור היא בגדר תרחיש אפשרי, לא נתון מתוכנן שאפשר לגזור ממנו תאריך מסירה. ההשלכה המעשית: גורמים בענף מצביעים על כך שבבדיקת פרויקט חדש נבחן לא רק שלב האישור התכנוני אלא גם מבנה המימון של היזם ויכולתו לעמוד בלוחות זמנים גם בלי רפורמה רגולטורית שעדיין לא יצאה לדרך. מי שרוצה לחדד את ההבנה של עלויות הרכישה הנלוות, כמו מס רכישה, יכול לעיין במאמר חישוב מס רכישה דירה, שכן עלויות אלה נותרות קבועות בלי קשר לרפורמה הרגולטורית המוצעת.

מהי בעצם נוסחת ה-50:30:20 שהציג בליאק?

זו חלוקה שהציע ח"כ בליאק לרגולציה הקיימת בתכנון ובבנייה: 50% ממנה לבטל לחלוטין, 30% להעביר לתהליך דיגיטלי במקום ידני, ו-20% הנחשבים רגולציה מהותית שצריכה להישאר, כך לפי ישראל היום. אין עדיין פירוט חקיקתי או לוח זמנים רשמי ליישום הנוסחה, כפי שהוסבר בהרחבה בפתיחת הכתבה.

האם קיצור זמני אישור יוריד את מחירי הדירות?

אין נתון רשמי שמאפשר לכמת השפעה כזו. הענף מצביע על פער בין קצב אישור תוכניות לקצב מימושן, אך גם תוכניות מאושרות במהירות עלולות להיות לא כלכליות ליזם, כפי שציין מנכ"ל בסט ייזום אסף סימון, כך שקיצור זמן האישור בלבד אינו מבטיח בהכרח ירידת מחירים. הדוגמה מרחובות, שבה קיצוץ ביחידות דווקא שיפר את כלכליות הפרויקט, ממחישה עד כמה הקשר בין רגולציה למחיר אינו ליניארי.

מה תפקידו של קבינט הדיור שבליאק מציע להקים מחדש?

בליאק קרא להפוך את קבינט הדיור לגוף פעיל בממשלה הבאה, במקום מוסד סמלי, כדי לתת מסגרת ניהולית וממשלתית אחידה לקבלת החלטות בתחום הדיור והתכנון. גם נשיא התאחדות הקבלנים רוני בריק התנה תוכניות דיור ארוכות טווח בקיומו של קבינט כזה עם תוכנית חמש-שנתית, מה שממחיש עד כמה שני הכיוונים — צמצום רגולציה מחד ותכנון היצע ארוך טווח מאידך — תלויים באותו מנגנון ממשלתי יציב.