קרקעות, חובות ופנסיות: כמה באמת שווה מדינת ישראל

נכסי המדינה נאמדים בכ-2,167 מיליארד שקל, רובם קרקעות, אך מולם ניצבים חוב ציבורי והתחייבויות פנסיה בהיקפי עתק.

היום ב-11:14 (י״א תשרי תשפ״ז) |

אלי קאופמן

קרקעות, חובות ופנסיות: כמה באמת שווה מדינת ישראל

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

מדינת ישראל שווה, לפי הדוחות הכספיים המאוחדים לשנת 2025 שפרסמה החשבת הכללית מיכל עבאדי-בויאנג'ו, כ-2,167 מיליארד שקל – רובם המכריע בקרקעות שבבעלותה, ששוויין נאמד בכ-1,138 מיליארד שקל, כך על פי Ice. זה מספר גדול ומרשים, אבל הוא רק חצי מהתמונה: מנגד לנכסים האלה עומדות התחייבויות עתק – חוב ציבורי שחצה את רף הטריליון שקל, ופנסיה תקציבית שעמדה על כ-723 מיליארד שקל. המשמעות המעשית לקורא שמחזיק נכס, משלם מס או חוסך לפנסיה, היא שהמספרים הגדולים האלה אינם סימן לעושר פנוי, אלא תמונת מצב חשבונאית שמזכירה יותר מאזן של חברה ממונפת מאוד מאשר "קופת מדינה" עם עודף. הבנת המנגנון הזה חשובה גם למי שמנסה להעריך לאן הולכת מדיניות המיסוי על קרקעות ונדל"ן בשנים הקרובות.

מה בעצם נמצא בדוחות הכספיים של המדינה

הדוחות הכספיים המאוחדים של מדינת ישראל מתפרסמים כל שנה על ידי אגף החשב הכללי במשרד האוצר, ומרכיבים תמונה חשבונאית מלאה של נכסי המדינה והתחייבויותיה – בדומה לדוח כספי של תאגיד גדול. נכון לדוחות שהתייחסו ל-31.12.2025, סך נכסי המדינה עמד על כ-2,167 מיליארד שקל. מתוך זה, קרקעות המדינה מוערכות בכ-1,138 מיליארד שקל, רכוש קבוע ונכסים בלתי מוחשיים בכ-602 מיליארד שקל, והשקעות בפרויקטי PPP (מיזמים בשיתוף המגזר הפרטי, כמו כבישי אגרה ומסילות) בכ-53 מיליארד שקל, לפי Ice. שווי הקרקעות עצמו עלה בהדרגה – מ-1,133 מיליארד שקל בסוף 2024 ל-1,138 מיליארד שקל בסוף 2025, עלייה מתונה יחסית שמעידה על שוק שהתייצב יותר משהמשיך להאמיר בקצב שנראה בשנים קודמות.

חשוב להבין שהנכס הזה, בניגוד לדירה פרטית או לחלקת קרקע שמישהו מחזיק בבעלותו, אינו "נזיל". המדינה לא יכולה למכור את כל הקרקעות שלה בבת אחת בלי לחסל בפועל את יכולתה לתכנן שכונות, תשתיות ואזורי תעשייה עתידיים. השווי הזה הוא בעיקרו הערכה חשבונאית של פוטנציאל, לא סכום שאפשר להפוך למזומן בלי לפגוע ביכולת התכנון של המדינה לדורות הבאים. ההבדל הזה בין שווי חשבונאי לבין נכס נזיל הוא אחד המפתחות להבנת שאר הדוח: כל המספרים הגדולים שמוצגים בו הם תמונת מצב בנקודת זמן מסוימת, לא סכום שממשלה יכולה לפדות בבת אחת.

איך שמים שם מספר לקרקע שלא נמכרה

אחד הדברים המעניינים בדוח הוא עצם היכולת לתרגם מיליוני דונמים של קרקעות, חלקן מבונות וחלקן פנויות, לסכום שקלי אחד. החישוב מבוסס על מתודולוגיה שגובשה במיוחד לצורך זה באגף החשב הכללי, בשיתוף רשות מקרקעי ישראל ואגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים, כפי שמדווח באתר Ice. בפועל, זו עבודת שמאות מקרקעין בקנה מידה לאומי – אותם עקרונות שמנחים שמאי שמעריך חלקת קרקע בודדת, רק מוחלים על כל אחזקות המדינה במקובץ, לפי סוגי שימוש, מיקום ופוטנציאל תכנוני.

מי שרוצה להבין את המנגנון הזה ברמת המיקרו, כלומר איך שמאי בפועל קובע שווי לחלקת קרקע בודדת, יכול להיעזר במדריך המפורט על תפקידו וסמכויותיו של שמאי המקרקעין. יש לציין שלא אותר בדוח פירוט מדויק כיצד מחולק השווי הכולל בין קרקעות פנויות לקרקעות מבונות, כך שקשה לדעת מהחלק היחסי של כל קטגוריה בסכום הכולל.

הצד השני של המאזן: חובות שגדלים

מול הנכסים, המדינה נושאת בהתחייבויות כבדות. החוב הציבורי של ישראל חצה את רף הטריליון שקל, לעומת 666 מיליארד שקל בשנת 2012 בלבד, כך על פי מאקו – כלומר החוב יותר מהכפיל את עצמו בתוך כעשור. אגרות החוב שהמדינה מנפיקה כדי לגייס את הכספים האלה עמדו על 1,015 מיליארד שקל בדוחות הכספיים לשנת 2022, לפי ynet – נתון היסטורי מהדוח הקודם שמובא כאן להמחשת קצב הגיוס, ולא כתחליף לנתון מהדוח הנוכחי שלא פורסם עדכון שלו.

המספרים הללו לא סתם "עומדים על הנייר". חוב ציבורי גדול מגדיל את תשלומי הריבית השנתיים שהמדינה נושאת בהם מתוך התקציב, מה שמצמצם את שיעור התקציב שנשאר לשירותים אחרים. אין כרגע נתון עדכני מאומת לגבי גובה החוב הציבורי כאחוז מהתוצר או תשלומי הריבית השנתיים בפועל לשנים 2025-2026, כך שאי אפשר לכתוב כאן בדיוק כמה עולה לכל אזרח החוב הזה מדי שנה, אבל המגמה של גידול מתמשך בעשור האחרון ברורה מהנתונים הקיימים.

נכסי המדינה נאמדים בכ-2,167 מיליארד שקל, רובם קרקעות, אך מולם ניצבים חוב ציבורי והתחייבויות פנסיה בהיקפי עתק. — תמונה: הופקה באמצעות בינה מלאכותית

המשיכו לקרוא בנושא שמאות מקרקעין

דירה עם דייר מוגן: איך שמאי מקרקעין מעריך נכס תפוס לפי חוק הגנת הדייר

22/09/26 | מערכת אפיק

שמאות מקרקעין

טבלת הקצאה ואיזון בתכנית איחוד וחלוקה: כך שמאי מקרקעין מחלק את הזכויות בין הבעלים

22/09/26 | מערכת אפיק

שמאות מקרקעין

כמה מ"ר באמת יש בדירה שלכם? התקן החדש ששם סוף לוויכוחים

18/09/26 | מערכת אפיק

שמאות מקרקעין

תקן חדש קובע: כך יחושב שטח הדירה בישראל

17/09/26 | מערכת אפיק

שמאות מקרקעין

הפנסיה התקציבית: מספר שזז גם בלי שקרה כלום בפועל

אחד הסעיפים המסקרנים ביותר בדוח הוא התחייבויות הפנסיה התקציבית – קצבאות שהמדינה מתחייבת לשלם לעובדי מדינה, שוטרים, אנשי צבא וגורמים נוספים שאינם צוברים כספים בקרן פנסיה רגילה אלא מקבלים תשלום ישירות מהתקציב. לפי Ice, החבות הזו עמדה על כ-723 מיליארד שקל נכון ל-31.12.2025, ירידה לעומת השנים הקודמות. לשם השוואה, בסוף 2022 עמדה החבות האקטוארית הזו על 842 מיליארד שקל, אחרי שירדה בכ-170 מיליארד שקל בעקבות עליית הריבית, לעומת יותר מטריליון שקל בסוף 2021, כפי שדיווח ynet. כלומר, המגמה בין 2021 ל-2025 היא של ירידה מתמשכת בהתחייבות המחושבת, ולא של עלייה.

התנודות האלה, של מאות מיליארדי שקלים בתוך שנתיים-שלוש, לא נובעות מכך שהמדינה שינתה את התחייבויותיה לגמלאים. הן נובעות מהמתודולוגיה החשבונאית: התחייבות פנסיונית עתידית מחושבת כ"ערך נוכחי" – כמה כסף צריך היום כדי לכסות תשלומים שיתבצעו על פני עשרות שנים. כשהריבית עולה, הערך הנוכחי של אותם תשלומים עתידיים יורד, ולכן ההתחייבות "מצטמקת" בדוח בלי שדבר השתנה בפועל בזכויות הגמלאים. זהו אותו עיקרון שמנחה גם הערכות שווי בביטוח ובנזקי רכוש, שבהן ערך נוכחי של תשלום עתידי משתנה בהתאם לסביבת הריבית, אף שהנזק או הזכות עצמם נשארים קבועים. הבנה של המכניזם הזה חשובה גם כדי לפרש נכון כותרות עתידיות שיציגו שינוי חד בהתחייבות הפנסיונית של המדינה – השינוי לרוב משקף תזוזה בריבית ולא מדיניות חדשה.

מה זה אומר בפועל לבעלי נכסים ולמיסוי

מבחינת בעל דירה, רוכש נכס או מבוטח, הדוח הזה לא משנה ישירות את חוק המכר או את תקנות הביטוח, אבל הוא חלון להבנת הכיוון שממשלות ינקטו כלפי מיסוי מקרקעין בעשור הקרוב. כשלמדינה יש חובות עתק שגדלים, אחד המקורות הטבעיים למימון הוא הקרקעות שבבעלותה, וגם מיסוי מדויק יותר על נכסים בידי הציבור. דוח של רשות המסים שנחשף בכלכליסט מראה שלרשות אין מידע שוטף ומלא על עושר הישראלים בקרקעות, שכן היא מקבלת מידע רק בעת מכירה ותשלום מס שבח, ולא בזמן אמת – פספוס שיכול להגיע לכ-30 מיליארד שקל, לפי כלכליסט. הפער הזה בין מה שהמדינה יודעת על נכסי הציבור לבין המידע השוטף שיש לה על שכר עבודה, למשל, הוא אחד ההסברים לדיונים החזרים סביב מיסוי קרקעות פנויות ומיסים שוטפים על נדל"ן, כפי שנסקר במדריך על הנהגת מס רכוש על קרקעות פנויות. מתודולוגיית השומה הלאומית שהוזכרה קודם, המבוססת על עקרונות זהים לאלה שמנחים שמאי שמעריך חלקת קרקע בודדת, היא בדיוק הסיבה שהמדינה מסוגלת בכלל להציג מספר אחוד לכל אחזקותיה.

מי שמוכר או רוכש נכס נתקל לרוב בפער בין השומה העירונית לשווי השוק בפועל, מה שהופך בדיקת שווי עצמאית לפני עסקה לשלב שגורמים רבים בשוק מבצעים כדי להימנע מהפתעות בשומה או בהיטל השבחה. גם ברמת המקרו הלאומית וגם ברמת הדירה הבודדת, העיקרון דומה: שווי שלא נבדק ולא מתועד באופן שוטף חושף את הצד שמחזיק בו, בין אם זו המדינה או אדם פרטי, לסיכון של הפתעה כלכלית בשלב מאוחר יותר.

מכירת קרקעות בתקציב 2026: טיפה בים לצד תמונה עצומה

אם קרקעות המדינה שוות למעלה מטריליון שקל, אפשר לחשוב שמכירתן היא פתרון מהיר לצרכי המימון של המדינה. בפועל, בתקציב 2026 מכירת קרקעות בבעלות המדינה צפויה להכניס לקופה כ-6.81 מיליארד שקל, מתוך סך הכנסות מתוכננות של 850.59 מיליארד שקל, לפי ביזפורטל – כלומר פחות מ-1% מכלל ההכנסות. מכירת קרקעות היא רק אחד מכמה מקורות מימון נוספים בתקציב, שכולם יחד (כ-20.3 מיליארד שקל) כוללים גם ריבית על יתרות ממשלה, דיבידנדים מחברות ממשלתיות ותמלוגים על גז ומחצבים.

המספר הזה מציב את שווי הקרקעות הכולל בפרופורציה נכונה: מדובר בנכס אדיר על הנייר, אבל לא במקור מימון מהיר או גמיש. המדינה לא יכולה, ולא רוצה, להפוך את הקרקעות שלה למזומן בקצב שיפתור את הבעיה של חוב שחצה את הטריליון שקל או פנסיה תקציבית של יותר מ-700 מיליארד שקל. קצב המכירה נשאר מדוד, גם כשלוחות התקציב מציבים יעדים ברורים. אין נכון להיום נתון רשמי המחשב "שווי נטו" עדכני של המדינה – כלומר נכסים בניכוי כל ההתחייבויות גם יחד – כך שקשה לקבוע מספר סיכום אחד לשאלה כמה שווה מדינת ישראל בפועל. השילוב של נכסים גדולים לצד התחייבויות גדולות הוא בדיוק מה שמייצר את התמונה המורכבת שהדוח מציג, ומסביר מדוע אין תשובה פשוטה לשאלה "כמה שווה המדינה".

מה קובע את שווי הקרקעות בדוח?

שווי קרקעות המדינה מחושב לפי מתודולוגיה שגובשה באגף החשב הכללי בשיתוף רשות מקרקעי ישראל ואגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים, כלי שמתרגם נתוני שימוש, מיקום ופוטנציאל תכנוני לסכום שקלי אחוד לכל אחזקות המדינה. שווי זה מתעדכן משנה לשנה בהתאם לשינויים בשוק הנדל"ן ולעדכוני סטטוס תכנוני של קרקעות ספציפיות.

למה התחייבויות הפנסיה של המדינה משתנות בין דוח לדוח?

ההתחייבות מחושבת כערך נוכחי של תשלומים עתידיים לגמלאים, ולכן כשהריבית עולה הערך הנוכחי שלה יורד, גם אם זכויות הגמלאים בפועל לא השתנו, מה שמסביר קפיצות של מאות מיליארדי שקלים בין דוח לדוח. זו הסיבה שבגללה כותרות שמדווחות על "זינוק" או "קריסה" בהתחייבות הפנסיונית צריכות להיקרא בעירבון מוגבל, בלי הקשר של סביבת הריבית שגרמה לשינוי.

האם מכירת קרקעות המדינה יכולה לכסות את החוב הציבורי?

לא באופן מעשי בטווח הקרוב: בתקציב 2026 מכירת קרקעות המדינה צפויה להכניס כ-6.81 מיליארד שקל בלבד, פחות מ-1% מסך ההכנסות המתוכננות, כך שהיא רחוקה מלהוות פתרון לחוב הציבורי שחצה את רף הטריליון שקל. גם אם קצב המכירות יואץ בהדרגה, הפער בין ההכנסה השנתית ממכירת קרקעות לבין גובה החוב הציבורי הכולל נשאר עצום, מה שממקם את מכירת הקרקעות כמקור מימון משני ולא כפתרון מרכזי.