שמאי בשטח: איך היטל השבחה בשכונה חרדית שונה מבשכונה חילונית
האם היטל השבחה בשכונה חרדית צריך להיות זהה לשכונה חילונית? זו אחת הסוגיות שעלתה לגבי פרויקט בבית שמש של החברה “בית שמש סוהו על הפארק” בשכונת נווה שמיר. בין היתר נקבעה לשכונה תוכנית להקמת 2,140 יח”ד ותוכנית לשינוי ייעוד מחקלאות למגורים. הסוגיה עלתה בפני השמאי המכריע ב-2020.
קראו עוד:
קומות עליונות וחניות רבות מבטלות את הצורך בהיטל השבחה בשכונה חרדית
יעקב תמם, המרצה שלנו לתכנון ובנייה, היה השמאי מטעם החברה. הוא הסביר כי “האוכלוסייה העתידה לאכלס את השכונה נווה שמיר היא אוכלוסייה חרדית”.
עוד הוא הוסיף כי “כ- 50% מהדירות בשכונה משווקות וישווקו במסגרת מחיר למשתכן”. להערכת תמם, “עובדה זו משליכה על יתר הדירות שיימכרו גם הן לציבור החרדי. אופי התכנון בשכונה מותאם לציבור החרדי המתבטא בריבוי תחבורה ציבורית ופיזור מוסדות ציבור”. לכן לטענתו יש לבטל היטל השבחה בשכונה חרדית.
נושא מעניין שעלה בשומה הוא נושא החניה, שלה אומנם יש ביקוש רב באוכלוסייה החילונית, אך באוכלוסייה החרדית אין לה ביקוש וערך הדירות אף יורד.
לפי תמם, “ההשבחה חושבה לתוספת שטחי הבניה לשיווק בהפחתת מע”מ, יזמות ועלויות בניה בהתאם לתקציב הקמת הפרויקט. על פי תמם במצב הקודם ניתן היה להתקין את כל מקומות החניה – 190 מקומות חניה הנדרשים עבור 187 יח”ד בקומת הקרקע.
“אבל בעקבות תוספת יח”ד במצב החדש והעדר אפשרות להתקין מקומות חניה נוספים בקומת הקרקע נדרש היזם להתקין 52 מקומות חניה בקומת המרתף.”
כאן ציין תמם שמאחר שהאוכלוסייה העתידה היא אוכלוסייה חרדית שבה השימוש ברכב פרטי אינו נפוץ, הדרישה לחניה פרטית היא נמוכה והשוק אינו מוכן לשלם תוספת תשלום עבור חניה תת קרקעית. אך למרות האמור לעיל הובאה בחשבון אצל שמאי הוועדה המקומית תוספת שווי של 5,000 שקל לחניה תת קרקעית. תמם קבע כי במצב זה הערך יורד ולכן אין גם כאן אין לקבוע היטל השבחה בשכונה חרדית.
בנוסף ציין תמם שבמגזר החרדי, יש ביקוש לדירות בקומות הנמוכות, בשל מעלית השבת, זאת בניגוד למגזר החילוני שבו המצב הפוך ולכן אין לקבוע השבחה לתוספת קומות גבוהות.
שמאי הוועדה המקומית של עיריית בית שמש, יעקב לוי, הציג תמונה שונה, שלפיה “שכונת נווה שמיר שהולכת ונבנית בשנים האחרונות מתוכננת ומשווקת כפרבר חילוני של בית שמש ונבנית עם בניה גבוהה יחסית לעיר והדבר בא לידי ביטוי בשווי לעומת שכונות אחרות בעיר ונקבע היטל השבחה של 2300-2780 שקל למ”ר”.
השמאי המכריע יהודה פלד קבע כי השכונה מתוכננת כשכונה מעורבת (חרדים ודתיים לאומיים) ומכל מקום השווי בשומה ייגזר מנתוני שיווק דירות בשוק החופשיי המגלמים את מאפייניה.
השמאי המכריע קיבל את עמדת תמם בנוגע להפחתת התקבולים מהחניה וכן הפחית בסה”כ את היטל ההשבחה מ9,003,242 שקל ל-4,501,621 שקל.
רוצים לדעת על עוד מקרים מעניינים מעולם השמאות? להבין כיצד פועל שמאי מכריע? מה שלל הגורמים המשפיעים על החלטת השמאי? וגם שיטות חישוב שונות? מוזמנים להירשם ללימודי שמאות המקרקעין שלנו. השאירו לנו פרטים ונחזור בהקדם.
