מלכודות מיסוי ברכישת קרקע: שתי דוגמאות מלימודי שמאות מקרקעין

קבוצות רכישה – הקונים ישלמו מס גבוה משציפו

אחת ההפתעות המלוות רבים מהקונים במסגרת קבוצות רכישה היא הפתעת המיסוי. על מנת להבין מדוע זה קורה, כדאי שתכירו עקרון חשוב בנוגע למיסוי מקרקעין באופן כללי, והוא העקרון לפיו מיסוי הוא מקל יחסית ככל שלרוכש פחות דירות. לרוב ניתן לצפות כי מס הדירה הראשונה יהיה נמוך במיוחד (0% על דירה של עד 1.7 מילון ₪), ואילו מס על קרקע יהיה גבוה יותר (עד 6% בדר"כ), כאשר דירה שניה תחוייב במס גבוה אפילו יותר מזה של הקרקע (8%). עם זאת, להפתעתם של הרוכשים במסגרת קבוצות הרכישה, מסתבר להם (לעיתים מאוחר מדי) כי קרקע אשר נקנית במסגרת קבוצת רכישה נחשבת לדירה לכל דבר ועניין, ועל כן מחוייבת במיסוי גבוה יותר.

מדוע זה קורה אתם שואלים? הכל נובע מפרשנותו של בית המשפט למונח "דירת מגורים". מסתבר כי בית המשפט נותן פרשנות רחבה במיוחד למונח זה, ורואה בקרקע אשר ייעודה כדירה כבר מוכתב מראש וצפוי להתרחש תוך זמין סביר – כדירה לכל דבר.

חשוב לשים לב כי מצב זה אינו שמור לקבוצות רכישה בלבד. נניח וירשתם קרקע אשר לגביה מתקיימת כבר עסקה עם קבלן לצורך בניה, בית המשפט יראה בה דירה, אפילו אם הקרקע עדיין אינה בנויה. דרך נוספת של בית המשפט "לגלות" ייעוד של קרקע לבניה הוא על ידי מחירה. כאשר המחיר נראה לא סביר עבור קרקע, עלול בית המשפט להסיק כי בנייתה של דירה על הקרקע ככל הנראה משוקלל במחיר הקרקע, ועשוי לפסוק שיעור מס גבוה מזה של רכישת קרקע לא בנויה.

קונים דירה במשותף? תשלמו מיסוי באופן נפרד

דוגמה נוספת לאי הבנה שעלולה לעלות ביוקר היא נפוצה למדי, ומתרחשת בעת רכישה משותפת של דירה אחת.

דמיינו לרגע מצב בו חבר וותיק שלכם, אשר בבעלותו מספר נכסים, מציע לכם לקנות עימו דירה במשותף. בשל נסיונו הרב בתחום, אתם מקבלים את הצעתו ומתחלקים ביניכם שווה בשווה בדירה החדשה.  

כעת מגיע רגע תשלום מס הרכישה, כל אחד מכם ניגש בתורו אל פקיד השומה ומצהיר על רכישה של 50% מהדירה. כיצד לדעתכם יוטל עליכם מס הרכישה? האם כל אחד מכם ישלם את המס המלא שהוא מחוייב על פי חוק על חצי ממחיר הדירה?

התשובה לכך שלילית.

זה הזמן שתכירו את תקנה 2(2)(ב) מתקנות מיסוי המקרקעין, תקנה זו נלמדת במסלול לימודי שמאות מקרקעין. תקנה 2(2)(ב) קובעת כי מס הרכישה אינו חל על כל נישום בנפרד,  אלא אך ורק על הדירה הכוללת , ללא קשר למספר השותפים לקניה. וזהו הבדל קריטי!

כפי שראינו בדוגמה הקודמת, בניגוד למס רווחי הון או מס ערך מוסף,  מס רכישה הוא מס שמפלה רוכשי דירה שניה על פני ראשונה. אם החבר שעימו רכשתם את הדירה מחזיק דירות נוספת, ואתם גיליתם זאת מאוחר מדי, הנזק עבורכם עלול להיות משמעותי.

אם למשל הדירה שרכשתם שווה 2 מיליון ₪, תהיו חייבים לשלם כ-45,000 ₪ מס רכישה, זאת לעומת כ-5,000 ₪ בלבד אם היתה זו דירתכם הראשונה. מכיוון שהמס הוא על הדירה ולא על הרוכש. מדובר בסכום גבוה מאוד עבור אנשים רבים,  סכום משמעותי דיו (4% מהעסקה) בכדי למנוע השקעה שעל הנייר נראתה משתלמת.

נדל"ן צריך ללמוד

ממש כפי שלא הייתם לוקחים תרופה שרופא לא המליץ עליה, חשוב שלא תבצעו עסקה כאשר חסרה לכם המקצועיות הדרושה לכך. לצורך זה ישנם אנשים שזהו מקצועם. במהלך לימודי שמאות מקרקעין עוסקים השמאים לעתיד בסוגיות מיסוי, תכנון ובניה, מיפוי ומדידה ועוד שלל נושאים שמטרתם להכשיר אותם למקצוע הכי המעניין של ענף הנדל"ן. מעוניינים להיות שמאי מקרקעין? קליק כאן ותצטרפו להכשרה >>