מה חשוב לדעת ברכישת נחלה במושב?
בתחום שמאות המקרקעין נדרשים שמאי מקרקעין, לא פעם, להעניק הערכת שווי עבור רכישת נחלה במושב. מדובר בהשקעת נדל"ן לה משמעותיות כלכליות, כשחשוב להכיר את מורכבותה.
האזנה לכתבה:
רכישה של נחלה במושב כוללת בתוכה התקשרות עם לא מעט גורמים, כשחלק מגורמים אלו אמורים להעניק לנו את הסכמתם לביצוע הליך נכון וחוקי של רכישת נחלה. הדרך לרכישת נחלה, כוללת בין היתר, גם העזרות בשירותיו של שמאי מקרקעין.
אילו זכויות בעצם רוכשים?
זכויות רכישה בנחלה מוגדרות כזכויות בר רשות. מדובר על זכויות שימוש הניתנות על ידי רשות מקרקעי ישראל לבעלים. בעתיד, כשירצה בעל הנחלה להגדיל את זכויות הבנייה או שיהיה מעוניין בפיצולה של הנחלה, יהיה עליו לשאת בתשלומים נוספים.
האופן בו ירצה להרחיב ולפצל הנחלה, בין אם למגורים נוספים, בניית מחסן או בריכת שחייה חשוב שתעשה בליווי צמוד של שמאי מקרקעין אשר יאפשר לו להכיר ולהבין את גבולות ההרחבה ועמידה בתקנים המחמירים בחוק.
שמאי מקרקעין מזכירים תמיד כי נחלה איננה נחשבת לעוד נכס נדל"ן כמו דירה במרכז עיר. זכויות של נחלה רשומות לרוב במספר רשויות, כשבין היתר כוללות את האגודה השיתופית, רשות מקרקעי ישראל ולא פעם גם בסוכנות היהודית. אי לכך, על רוכש הנחלה לקבל לידיו את מצב הזכויות מכל אותם גופים רלוונטיים לנחלה שרכש.
מיהם בעלי הזכויות בנחלה ומהן הזכויות הרשומות באגודה?
השלב הראשון אותו מכיר כל שמאי מקרקעין הוא קבלת אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י). ברמ"י יהיו רשומים גם בעלי הזכויות בנחלה והמצב המשפטי שלה כשבין היתר יכלול המידע המשפטי שעבודים, עיקולים, שימושי חריגים, צווי מניעה ועוד.
למול העובדה כי נחלה איננה, כאמור, קניינו הפרטי של בעליה וזכויות הבעלים נובעות מזכויות האגודה השיתופית, חשוב עד מאוד לקבל מהאגודה את רישום בעלי הזכויות שאמור להופיע בספרים שלה וגם את המידע אודות הרכב שטח הנחלה.
בנוסף, גם באתר best – 1 המרכז את מיטב מעריכי השווי בישראל, אתם יכולים למצוא את שמאי המקרקעין המובילים בארץ
רוצים לשמוע עוד?
בחינת גבולות הנחלה
ברוב המקרים רוב שטח הנחלה כולל קרקע המיועדת לחקלאות. הדבר מונע לא פעם מרוכשי נחלה להימנע מביצוע של מדידה מקדימה על מנת לדעת בדיוק היכן עוברים בדיוק גבולות הנחלה.
בחינת גבולות הנחלה חשובה למול העובדה כי המצב הקיים בשטח לרוב אינו תואם את הגבולות הקיימות על גבי מפות המדידה העדכניות. יש פעמים ובעלי נחלה אינם יודעים מהם קווי הגבול המדויקים של נחלתם והם עלולים לבנות ולייצר שטחים חקלאיים בשטח שמעבר לגבולם.
שמאי מקרקעין ממליצים לרכושי נחלה להיעזר בשירותים של מודדים. אותם מודדים יוכלו להעניק לרוכשי הנחלה תמונה ברורה בין גבולות הנחלה בשטח לבין המתרחש בשטח עצמו. כך יוכל רוכש הנחלה לפעול על מנת להציב גבול ברור של נחלתו ולהיות בטוח שכל פעילותו היא במסגרת הגבול שנקבע על ידי מפת המדידות.
חריגות בנייה בגבולות הנחלה
במסגרת הנחלה קיים הפיתוי של רבים להרחיב את יחידות המגורים הקיימות בה. לאורך השנים ניתן לראות תופעות רבות של הרחבות, בין אם סגירת מרפסות ושאר תוספות בנייה, כשאלו לא קיבלו אישורים של ועדות התכנון והבנייה וללא התר מרשות מקרקעי ישראל.
בחינה של תיק הנחלה בוועדה המקומית והמידע מרשות מקרקעי ישראל יאפשר לבעל הנחלה לקבל תמונה רחבה אודות היתרי הבנייה הקיימים בנחלה עבור מבנים. כאן חשוב להיעזר בשמאי מקרקעין אשר יוכל לתווך לכם בין הנתונים לבין יכולת הבנייה בשטח.
ביצוע של שימוש חורג בנחלה
במקרים ובהם מתבצע שימוש בניגוד למטרה שלשמה הוקצתה הנחלה לרוכשה מדובר בהליך של שימוש חריג. בחלק ניכר מהפעמים שימוש חורג בנחלה נעשה באופן כזה שבעל הנחלה משנה את ייעודה החקלאי. ביצוע של שימוש חורג עלול לגרור עמו תשלום של קנסות גבוהים ולהביא בסופו של תהליך להריסת מבנים שנבנו, כאמור, במסגרת אותו שימוש חורג.
במקרים ובהם יש רצון לבצע שינוי, ולו הקטן ביותר, ההמלצה היא לעשות שימוש בשמאי מקרקעין לו גם ידע משפטי רחב בכל הנוגע לזכויות בנחלה. כך יוכל בעל הנחלה לדעת שכל הרחבה אותה הוא מבצע עומדת בתקנים ופעילות ההרחבה נעשית במסגרת החוק ולא תוביל בסופו של דבר למפח נפש גדול בהמשך.
הרשמות עורכי דין בתחום הנדל"ן ללימודי שמאות מקרקעין במכללת אפיק
תחום רכישת נחלה במושב מהווה תחום מאתגר וסבוך עבור עורכי דין מתחום הנדל"ן. רבים מעורכי הדין בתחום מבינים במהרה שבכדי לתת מענה מקיף, מקצועי ומדויק סביב נושאים אלו יהיה עליהם להרחיב השכלתם בתחום הנדל"ן. מכללת אפיק מציעה לעורכי דין בתחום הנדל"ן להתרשם ממערך לימודי שמאות מקרקעין לבעלי תואר. מערך לימודים המאפשר לבעלי תואר במשפטים התייחסות ממוקדת לנושאים שישמשו אותם על בסיס פעילותם המשפטית בתחום הנדל"ן בישראל ואף בחו"ל.
הקריירה החדשה שלך מעבר לפינה!
