הערכת שווי דירה על ידי שמאי מקרקעין על בסיס מאפיינים הנוגעים למיקומה

הערכת שווי דירה על ידי שמאי מקרקעין - מיקום הנכס הוא אחד הגורמים המרכזיים בהערכת שווי דירה, ושמאי מקרקעין בודק אותו לעומק כחלק מהליך השומה. השמאי בוחן את איכות השירותים הקהילתיים בסביבה, את הקרבה לבתי ספר, את נגישות הדירה למרכז העיר ואת זמינותם של מרכזים מסחריים ושירותים יומיומיים. ככל שהאזור מספק חווית מגורים נוחה ומאורגנת יותר, כך ערך הדירה עולה. בנוסף נבחנת הגישה לכבישים מהירים, משום שעומסי תנועה ודרכי יציאה מורכבות משפיעים באופן ישיר על האטרקטיביות של הנכס. שילוב הפרמטרים הללו מאפשר לשמאי להעריך במדויק את שווי הדירה ולהבין את איכות הסביבה המגורים שבה היא ממוקמת.

02/12/20 (ט״ז כסלו תשפ״א) |

מערכת אפיק

הערכת שווי דירה על ידי שמאי מקרקעין על בסיס מאפיינים הנוגעים למיקומה

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

הערכת שווי דירה על ידי שמאי מקרקעין על בסיס מאפיינים הנוגעים למיקומה - לימודים וקריירה, נדל”ן בישראל

אחד מהפרמטרים המשמעותיים אליהם מתייחס שמאי המקרקעין בנוגע להערכת שווי דירה או אם מדובר על ירידת הערך שלה, נוגע למיקומה במרחב בו היא נמצאת. מיקום הדירה ונגישותה מהווה פרמטר משמעותי בכל דו"ח של שמאי מקרקעין, כשלגביו יתייחס שמאי המקרקעין תוך בחינת מספר נקודות חשובות.

פעילות קהילתית במרחב הקרוב

נושא הקהילה הינו נושא ששמאי מקרקעין יבחן מקרוב במקרים בהם בחינת שווי הדירה היא בעבור משפחה עם ילדים, כשבני המשפחה ברובם צורכים שירותי קהילה כאלו ואחרים. כאן יבחן שמאי המקרקעין האם קיימים בסמוך לדירה או הנכס מבני קהילה ומתנ"סים בהם קיימים חוגים לילדים, בתי כנסת, טיפת חלב ועוד.

ככל שניתן יהיה להבחין בדו"ח שמאי המקרקעין כי ברדיוס הדירה או הנכס מתקיימת פעילות קהילתית ענפה ורחבה הדבר יהווה גורם התורם לעליית ערך הדירה או הנכס. במרחבים בהם יש דלות בשירותים הקהילתיים, שאיכותם ירודה או שהשירותים הקהילתיים מצריכים נסיעה מחוץ לשכונה, הדבר יפגע כמובן ביכולת להעריך את השווי הכספי של הדירה או הנכס בסכום גבוה יותר.

קרבה לבתי ספר

גם כאן מדובר בפרמטר הנוגע להערכת שווי דירות עבור משפחות בעלות ילדים. השאיפה היא שבקרבת הדירה נוכל להתרשם ממערך רחב ומגוון של בתי ספר, בין אם מדובר על בתי ספר יסודיים, חטיבת ביניים, תיכון, בתי ספר למגזרים שונים ועוד.

ככל שדו"ח שמאי המקרקעין יאפשר להבין כי ברדיוס הדירה או הנכס קיימות מסגרות לימוד מגוונות ואיכותיות, כך יהיה מאפיין זה כמאפיין התורם לעליית ערך הדירה, כשבמקרים ובהם מסגרות הלימוד מועטות ואינן איכותיות, הדבר ישפיע ישירות על ערך של הדירה או הנכס.

קרבה ונגישות למרכז העיר

כמעט בכל מדינה מערבית ערך הדירות עולה ככל שאנו מתקרבים למרכז העיר. בדירות הנמצאות מחוץ למרכז העיר, קביעת ערכן מתבססת גם לגבי הקרבה והנגישות למרכז. דירות הנמצאות בשכונות המצריכות הגעה ארוכה ומסורבלת למרכז העיר, דוגמת שימוש בשני קווי אוטובוס, יהיו דירות שיהפכו גם לפחות כדאיות עבור מי שעובד במרכז העיר וגם ייחשבו לפחות אטרקטיביות ומכאן גם ערכן הכספי יהיה נמוך יותר.

סמיכות למרכזים מסחריים וחנויות

דבר נוסף שבוחן שמאי המקרקעין, בכל הנוגע למיקום הדירה או הנכס, נוגע לקרבה למרכזים מסחריים שכונתיים בהם ניתן יהיה ליהנות ממרכולים, שירותי דואר, מאפיות, חנות לממכר בשר, מוצרים לבית, קופת חולים, בתי מרקחת, מספרות ועוד.

דירות הסמוכות במרחק הליכה או נסיעה קצרה למרכזים מסחריים, בהם נמצא מבחר רחב של שירותים יומיומיים, מהווים מאפיין נוסף ומשמעותי המעלה את ערך הדירה. בנוסף לכך, במידה ובמרחק קצר של נסיעה מהדירה נוכל אף להגיע למרכזים מסחריים רחבים נוספים ובהם רשתות שיווק גדולות, שירותי מוסך, חנויות עודפים של מכשירי חשמל וביגוד, מסעדות ושירותי הסעדה ועוד יתרמו גם כן לעליית ערך הדירה ויקבלו ביטוי גם בדו"ח שמאי המקרקעין.

גישה נוחה ומהירה לכבישים מהירים

מדובר על פרמטר משמעותי עבור ישראלים רבים המחפשים דירות בישובים וערים המצריכים אותם לעשות שימוש יומיומי ביציאה עם רכבם או באמצעות תחבורה ציבורית אל הכבישים המהירים. בישראל מדובר על תופעה בה ישובים רבים הופכים לבלתי עבירים בשעות הבוקר, מה שמצריך את התושבים לצאת מוקדם לעבודתם על מנת להגיע בזמן לעבודה או לכל יעד אחר מחוץ לישוב בהם הם גרים.

נושא זה מקבל התייחסות נרחבת של שמאי המקרקעין אשר בוחן פרמטרים הנוגעים לשווי הדירה. מכיוון שמדובר על נושא חשוב ומשמעותי, רבים משמאי המקרקעין עושים שימוש בבוחני תנועה מקצועיים אשר יכולים להעניק לשמאי המקרקעין נתונים מדויקים עד כמה היכולת לצאת מהשכונה אל הכבישים המהירים בצורה נוחה ומהירה קיימת, אם בכלל, במיוחד בשעות הבוקר.