הערכת שמאי מקרקעין של בתי מלון וצימרים

סוג נוסף של נדל”ן אליו נדרשים שמאי מקרקעין בישראל הם בתי המלון וצימרים. מדובר על נכסי נדל”ן להם משמעות רבה בתחום התיירות כשירידת ערך של אותם נכסים יש בה לפגוע פגיעה רחבה בענף התיירות המקומי.

בתי מלון וצימרים בישראל

בתי מלון וצימרים בישראל מאפשרים לאזרחים ותיירים רבים בישראל ליהנות ממגוון רחב של חופשות. בתי מלון מובילים ניתן למצוא בערים הגדולות דוגמת תל אביב יפו וירושלים ואף בערי קייט דוגמת אילת וטבריה. יש פעמים ונעדיף חופשה אינטימית בצימר, כשרבים מהצימרים המובילים מרוכזים ברמת הגולן, הגליל העליון והתחתון ואף בישובים ומושבים לאורך הנגב והערבה.

מה נדרש משמאי מקרקעין בהערכת בתי מלון וצימרים?

שמאי מקרקעין בישראל הנקראים להעריך שווי נכסים אלו יידרשו לפעות במסגרת מחקר מעמיק אודות הסביבה העסקית בה נמצאים אותם בתי מלון וצימרים. בין היתר, יידרשו שמאי המקרקעין לבחון את המגמות העתידיות הצפויות באזור ולבחון את רמת הביקוש לחדרים על ידי הנופשים המעוניינים להגיע לאזור.

יוקרתו וחשיבותו של בית מלון וצימר תושפע ממקומם וכמובן מרמת הניהול והתפעול. בתי מלון שיהיו ממוקמים באזורי תיירות נחשבים, אך יהיו כאלו שייחשבו לכושלים ברמת הניהול והתפעול יביאו לכך שיהיה מדובר בנכסים שאינם מניבים הכנסה, כשהם עלולים להופך בעתיד הלא רחוק לפילים לבנים.

מהם המאפיינים הייחודיים שיש לצימרים בישראל?

תחום הצימרים מהווה תחום נוסף המאפשר חופשה לזוגות ומשפחות. בניגוד לבתי מלון, לצימרים בישראל ישנם מספר מאפיינים ייחודים אותם ידגיש בפניכם כל שמאי מקרקעין.

ברוב המקרים יהיו הצימרים בישראל ממוקמים כחלק מחלקת מגורים רחבה יותר, כשהם מהווים מקור פרנסה עיקרי לבעלי השטח או לאלו החוכרים אותו. בניגוד לבתי המלון, הצימרים מהווים מקור לתיירות פנים, כשנתונים מצביעים על כך שאחוז גבוה של הנופשים הם ישראלים ולא תיירים מחו”ל המעדיפים את בתי המלון.

לאורך השנים נאספו בישראל נתונים רבים מאפיינים חופשה במסגרת של צימרים בישראל. בין היתר התגלה כי נופשים בישראל הבוחרים בצימר לרוב מגיעים לנפוש בו בין לילה אחד לשלוש לילות, ברוב הצימרים בישראל קיימת תפוסה של 35% מהימים בכל שנה, ההוצאות השנתיות לתפעול צימר עומדות על ממוצע של 30 אלף ₪ והעלויות בהקמת צימרים נחשבות לגבוהות יותר מעלות בנייה של דירות מגורים.

מאפיינים תכנוניים בהקמת צימרים

במקומות בהם ישנו תכנון או רצון לבנות צימרים, יתבקש שמאי המקרקעין להעניק לבעל הנכס מידע בסיסי שעליו להכיר על מנת שיוכל להקים צימרים העומדים בתקנות וההנחיות. אחת מההנחיות הבסיסיות נוגעות לעובדה כי שטח הצימר לא יהיה קטן מ-20 מ”ר, כשחדרי המגורים עצמם לא יהיו קטנים מ-14 מ”ר. בנוסף, על כל יחידת צימר לכלול ריהוט ומטבחון, לא יותר מכניסה אחת ולאורחים יוקצה לפחות מקום חנייה אחד.

תכנון צימרים על פי הסתמכות דירוג ה-IBB-ISRAEL BED & BREAKFAST

בשנים האחרונות קידם משרד התיירות בישראל יוזמה חדשה המדרגת את חדרי האירוח הכפרי בישראל תוך שימוש בדירוג ה-IBB. דירוג ה-IBB כולל בתוכו מאות קריטריונים בינלאומיים המותאמים לתיירות הפנים בישראל אשר מתייחסים לאמת בפרסום של הצימרים בישראל, הגודל המינימלי של חדרי האירוח, רמת המיזוג והחימום, ניקיון ותחזוקה, שירותי הסעדה ועוד.

מי שעושים שימוש בדירוג ה-IBB לטובתם הם שמאי המקרקעין הנקראים לא פעם להעריך נכסים שעל שטחם קיימים חדרי צימרים שונים. חלק מיכולתם של שמאי המקרקעין בישראל להעריך אודות חללים אלו מתאפשרת באמצעות הקריטריונים שהופקו על ידי דירוג ה-IBB.

דירוג ה-IBB הגדיר שלוש רמות שונות של צימרים בישראל, כשרמה A נחשבת לרמה הגבוהה ביותר ורמה C לנמוכה ביותר. רמה A כוללת צימרים שגודל כל חדר אירוח הוא מעל 36 מ”ר, כולל בתוכו יחידה נפרדת ושביל כניסה נפרד עבור האורחים, סלון או אזור ישיבה בצימר, ג’קוזי וארוחת בוקר.

אותה חלוקה לרמות מאפשרת לשמאי המקרקעין להעריך ולאפיין את נכסי הצימרים השונים אודותם התבקשו להעריך. צימרים ברמה C או B יכולים לקבל משמאי המקרקעין הערכות כספיות להרחבות שעליהם לבצע על מנת להיחשב לרמה A והאם הרחבות אלו אפשריות כשהן עומדות בחוקים והתקנות של הרשות המקומית אליה הם שייכים.

ישנם למשל מקרים בהם צימר ברמה C או B ירצה להפוך עצמו לצימר ברמה A כשהפיכתו לכזה אפשרית בבניה של שביל נפרד לאורחים והוספה של ג’קוזי. ישנם מקרים ותוספות אלו לא יהיו אפשריות עבור בעלי הנכס וזאת לאחר בחינה לעמוק של התקנות והחוקים על ידי שמאי המקרקעין. אז יצטרכו בעלי הנכס לחשוב על דרכים אחרות להעלות את ערך הצימרים שלהם תוך האפשרות לקחת בחשבון הפיכת השטח עליו נמצאים הצימרים למקור אחר להכנסה.

מכללת אפיק – מוסד לימודי מוביל עבור אלו המגיעים מתחום התיירות

חלק לא מבוטל מהסטודנטים במכללת אפיק מגיעים ללימודי כלכלה ושמאות מקרקעין, כשהם נושאים באמתחתם תפקיד משמעותי בתחום התיירות בישראל. קורס השמאות במכללת אפיק מאפשר לאותם אנשי מקצוע ללמוד מקרוב אודות מרכיבי השמאות הנוגעים לכדאיות של בניית בתי מלון וצימרים, גם בהשקעות נדלן בארהב,  וכך אותם סטודנטים זוכים להרחיב ידיעתם ויכולתם להעריך בצורה מדויקת יותר אודות פרוייקטים נדל”ניים המכוונים לתחום התיירות.