זכויות קשישים בפינוי בינוי: מה קובע החוק החדש ומה הטבות המס שניתנות

הכנסת אישרה לאחרונה את החוק לשיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, שנחקק בעקבות מבצע "עם כלביא" והוכיח את חשיבותו גם במבצע "שאגת הארי". החוק מציע מסלול מיסויי ייעודי לבעלי דירות באזורים שהוכרזו כמתחמי שיקום — ובתוך כך מעניק הטבות מיוחדות לאוכלוסיית הקשישים. בעזרת עו"ד מאיה כרמי ממשרד ברנע ג'פה לנדה ועו"ד יוני כהן ממשרד מאיר מזרחי עם א. רפאל, גיבשנו מדריך לשאלות המרכזיות.

מה משמעות הסכם יציאה ואיפה נכנסות הטבות המס

אחת החלופות שהחוק מציע לבעלי דירות באזורי שיקום היא הסכם יציאה — מסלול המאפשר לדייר שדירתו נהרסה לקבל תמורה כספית במקום דירה חלופית. לצורכי מס, הסכם יציאה מפוצל לשתי עסקאות: הראשונה היא עסקת שיקום שבה הבעלים מוכר את זכויותיו ומקבל דירה חלופית מהיזם, והשנייה היא מכירת אותה דירה חלופית חזרה ליזם תמורת כסף.

הטבת המס החדשה חלה על העסקה השנייה. היא תהיה פטורה ממס רכישה, ואם הבעלים ירכוש דירה חדשה בתמורה שקיבל — ושוויה לא פחות מ-75% משווי המכירה של הדירה החלופית — הוא יהיה פטור גם ממס שבח. כלומר, ניתן לצאת מהפרויקט בכסף מבלי לאבד אוטומטית את הטבות המס, בכפוף לעמידה בתנאי השווי והמועדים.

מה החידוש המרכזי לגבי קשישים

בפרויקטים של התחדשות עירונית נדרשת הסכמה של רוב מיוחד של הדירות. כדי להסיר חסמים מצד דיירים סרבנים, החוק קובע כי סירובם של קשישים — לרבות מי שנזקק לשירותי סיעוד או חולה הנוטה למות — ייחשב לסביר, אם לא הוצעו להם החלופות הקבועות בחוק: פיצול הדירה לשתיים, מיפוי הדירה לקומה נמוכה יותר, או רכישת הדירה ממנו תמורת תשלום שיאפשר לו לרכוש דירה חלופית.

חוק השיקום גם מרחיב את הגדרת "קשיש" לצורך עסקאות שיקום. בניגוד לחוק מיסוי מקרקעין הרגיל, אין דרישה לתקופת מגורים של שנתיים רצופות בדירה הנמכרת — מה שמקל על עמידה בתנאי הזכאות. בנוסף, בעסקאות שנחתמו לפני כניסת החוק לתוקף, ייחשב קשיש מי שמלאו לו 70 שנים במועד קרות נזק המלחמה — הגדרה רחבה יותר מזו הקיימת בחוק מיסוי מקרקעין.

ההטבה העיקרית שניתנת לקשיש בפרויקט

תיקון משמעותי בחוק מיסוי מקרקעין קובע כי המועד האחרון שבו יוכל הקשיש למכור את דירתו ליזם ולהנות מהטבות המס הוא יום המכירה הנדחה — כלומר המועד שבו כל התנאים המתלים בהסכם עם היזם התקיימו, בדרך כלל עם קבלת היתר הבנייה. בשלב זה שווי הדירה החלופית כבר ידוע, ליזם יש מימון בנקאי — ולכן הקשיש יכול לרכוש דירה חלופית בפועל. שינוי זה מפחית חשיפות מס, מצמצם מחלוקות ומאפשר תכנון מס מסודר.

בנוסף, לפני התיקון, מכירת הדירה החלופית ליזם הייתה צריכה להתבצע בשלב מוקדם מאוד בפרויקט — עוד לפני שהתקבל ליווי פיננסי ולפני שהיה ברור שהפרויקט אכן יצא לפועל. התיקון מאריך מועד זה משמעותית ומחיל את השינוי גם על הסכמים שנחתמו לפני כניסת החוק לתוקף, כל עוד יום המכירה טרם חל לגביהם.

הביקורת: מה נשאר לתקן

על אף שהחוק נחשב לצעד חשוב, עו"ד כהן מצביע על פגם שנשאר בלתי מטופל: חוק פינוי ובינוי מעניק הגנה לקשישים, לנזקקים לשירותי סיעוד ולחולים הנוטים למות — אך חוק מיסוי מקרקעין כולל הטבות מס רק לשתי הקטגוריות הראשונות, ומחדל הכללת החולים הנוטים למות. בפועל, יזמים מציעים לאוכלוסייה זו חלופות דיור — אך המבוגרים הנוגעים בדבר נמנעים מלממש אותן מחשש שיוטל עליהם מס. לכן ממליצים עורכי הדין להשלים את התיקון החקיקתי ולהחיל את הטבות המס גם על קבוצה זו.